위헌 논란까지 번진 임대사업자 규제 소급적용…팩트는?

일부 잘못 알려진 내용 시장에 확산…논란 키워
임대의무기관 경과 후에도 상한 기준 적용은 '소급'
국회 통과된 개정안은 과태료 5000만원 아닌 '3000만원'

[아시아경제 김현정 기자] 오는 10월부터 시행 예정인 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안을 놓고 논란이 확산되고 있다. 임대 사업자 조건 및 과태료 규모 강화를 골자로 한 개정안이 기존에 등록한 사업자에게도 일부 소급 적용될 예정이기 때문이다. 다만 사실과 다른 내용도 시장에 잘못 알려져 등록 당사자들의 주의와 관계 당국의 적극적인 대처가 요구된다.

25일 국토교통부와 국회에 따르면 이달 5일 국회를 통과한 민간임대주택에 관한 특별법 개정안이 오는 10월 시행을 앞두고 논란이다. 박홍근 더불어민주당 의원이 대표발의한 원안에 바탕을 두고 수정 돼 국토교통위원회 대안으로 공포된 이 개정안은 ▲기존 임대차계약에 따른 임대료를 민간임대주택 최초 임대료로 보고 ▲임대의무기간 경과 후에도 임대료 증액기준(상한 5%)을 그대로 적용하며 ▲임대의무기간 중 매도 또는 임대료 증액시 과태료를 기존 1000만원에서 3000만원으로 증액하는 것이 골자다.

가장 논란이 되는 것은 '소급적용' 여부다. 결론부터 정리하면 '최초 임대료' 부분은 소급 없이 오는 10월 시행 이후 등록하는 임대사업자에 대해서만 적용된다. 반면 의무기간 경과 후의 증액제한 유지는 소급 돼 기존에 등록한 사업자 모두에게 적용된다.

일각에서는 이를 두고 '법률 불소급의 원칙'에 어긋난 위헌이라는 목소리도 나온다. 불소급의 원칙이란 행위 당시에는 적법했던 행위에 대해서 사후에 형사책임을 지우는 소급입법의 금지를 말한다. 법률관계 등이 아직 종료되지 않고 진행중인 상태에서 개입하며, 원칙적으로 허용되는 부진정소급입법과 구분된다. 의원실 관계자는 "임대사업자들은 등록 시점부터 소득세, 양도세 등 다양한 세금 감면 혜택을 받는 등 그 인센티브 효과를 누리는데 반해 임차인들은 등록 후 갱신을 기점으로 임대료 제한을 담보받는다는 데 대한 문제의식에서 개정안이 발의된 것"이라고 설명했다. 그러면서 소급적용이 되도록 한 임대의무기간 경과 후의 임대료 인상 제한과 관련 "8년의 임대기간이 끝나도 사업자 지위를 유지하는 동안에는 다양한 세금 감면 혜택을 받기 때문에 의무도 그대로 가져가도록 하는 것이 본질적인 취지에 맞다"면서 "부진정소급으로 법안을 발의했으며, 법의 목적에 따라 (소급적용이)인정될 수 있다"고 밝혔다.

사업자들이 의무기간이 경과된 후에도 5% 이상 임대료를 인상할 수 없다는 데에 반발하는 가장 큰 이유는 매도시 받을 불이익에 대한 우려 때문이다. 매수를 원하는 투자자의 경우 투자금이 적게 들어가는 전세가율 높은 매물을 선호해 결국 시세가 비슷한 다른 주택 대비 전세가격이 낮게 설정된 주택은 늦게 팔리거나 가격을 제대로 받기 어려울 것이라는 주장이다.

일부는 사실과 달리 알려져 혼란을 키우는 경우도 있다. 당초 개정안이 국회를 통과한 직후에는 최초 임대료 시점에 대한 개정 내용까지도 소급적용된다는 잘못된 정보가 확산돼 청와대 국민청원으로까지 비화된 바 있다. 국토부는 논란 하루 뒤 사실이 아니라고 해명했지만 현재도 과태료가 3000만원이 아닌 5000만원으로 5배 증액됐다는 가짜뉴스가 사실처럼 퍼지고 있다. 이는 최근 발의된 별도의 개정안이 담고 있는 내용이며 국회에 계류 돼 있는 상황이다.

결과적으로 관계 당국의 느슨한 대처가 논란을 키웠다는 비판도 나온다. 한 업계 전문가는 "이번 논란이 커진 이유는 민원인들이 직접 국토부나 국세청 등 주무부처나 기관에 문의했을 때 초기에 제대로 대응하지 못했기 때문"이라면서 "자주 바뀌는 법 때문에 일선에서 틀린 내용을 안내하거나, 제대로 답하지 못한 부분이 있어 추측성 정보가 먼저 확산된 것"이라고 지적했다. 또 다른 전문가는 "애초에 과한 혜택을 줬다가 이를 번복하고, 이에 더해 규제를 강화하는 것 자체가 정책적 신뢰도를 끌어내렸다"면서 "이 때문에 정부의 공식발표보다 부동산 전문 블로거의 글이나 온라인 커뮤니티의 카더라 통신에 더 반응하는 것"이라고 강조했다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr