'소주성 시즌2' 승부수되나?…전월세 신고제 도입 '탄력'

지난해에 이어 서울 부동산 시장이 정부의 대책에도 아랑곳 없이 상승세를 이어가고 있는 3일 서울 송파구 한 부동산중개업소 밀집상가에 부동산 매매 및 전월세 가격이 붙어 있다./강진형 기자aymsdream@

[아시아경제 지연진 기자]주택매매 거래처럼 전월세 임대차 거래도 실거래를 신고하는 '전월세 신고제' 도입이 급물살을 탈 전망이다. 문재인 정부의 핵심 경제정책의 소득주도성장의 '시즌 2격'인 생계비 절감을 위해 주거비 부담을 낮추는 방안으로 전월세 신고제 도입이 거론되면서다. 다만 전월세 신고제 도입으로 대폭 늘어난 임대소득세가 월세로 전가될 수 있어 최저임금 인상과 마찬가지로 되려 저소득층의 삶의 팍팍하게 만드는 역효과를 초개할 수 있다는 우려도 나온다.

26일 대통령 직속 소득주도성장특별위원회 주최로 개최된 5차 정책토론회에서 변세일 국토연구원 부동산시장센터장은 '주거비 경감 및 주거복지 확대' 방안으로 전월세 신고제 도입을 소개했다. 전월세 신고제는 임대차 계약시 실거래가를 의무적으로 신고하는 제도다.

변 센터장의 분석에 따르면 임대주택 673만가구 가운데 495만가구는 임대 정보를 파악할 수 없는 것으로 나타났다. 한국감정원이 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통해 전월세 거래 신고를 하지 않은 미신고 임대주택의 특성을 분석한 결과에 따르면 2018년 8월 기준 임대주택 673만호 가운데 22.8%(153만호)는 확정일자, 입자의 월세 세액공제 등을 통해 임대현황에 대한 정보 파악이 가능했지만 대다수인 77.2%(520만호)는 확인이 불가능했다.

변 센터장은 "임대 현황을 파악하지 못하는 대다수의 임대차 계약으로 인해 정부의 임대차 정책에서 맞춤형 정책을 어렵게하는

한계점이 있다"면서 "면서 "임대차 거래 신고제를 도입하면 통계에 기반한 맞춤형 임대차 정책 뿐아니라 임차인의 알권리가 강화돼 임차인을 보호할 수 있다"고 강조했다. 전월세 실거래를 쉽게 확인할 수 있어 임대주택 탐색 비용이 줄어드는데다, 임대차 분쟁이 발생할 경우 임대료 가격 정보를 제공할 수 있기 때문이다. 변 센터장은 "미국과 아일랜드, 대만. 호주 등도 전월세 신고제를 이용하고 있고 우리도 올해부터 2000만원 이하 임대소득에 대해 과세하는 만큼 투명한 세수 확보를 위해서도 필요하다"고 말했다.

정부도 전월세 도입에 적극적이다. 김현미 국토부 장관은 2017년 7월 취임후 처음 열린 기자간담회에서 전월세 상한제 도입과 관련한 질문에 "임대사업자 등록제를 먼저 정착시키고 단계적으로 전월세 상한제와 계약갱신청구권제를 추진하겠다"고 밝힌 바 있다. 다만 국토부는 "정부 차원의 입법은 없다"고 선을 그었다. 이 때문에 의원 입법 방식으로 추진될수 있다는 전망이 우세하다.

올해부터 과거 비과세였던 연 2000만원 이하 임대소득에 대해서도 분리 과세가 시행되는 가운데 전월세 신고제가 도입되면 세원 파악과 세금 부과가 일사천리로 진행될 수 있다.

정부는 지난해 9월 본격 가동한 주택임대차정보시스템(RHMS)으로 임대소득세를 내지 않는 다주택자의 주택 소유 현황을 파악해 과세 자료로 활용하고 있다.하지만 현실적으로 국세청도 정확한 임대료 파악이 어렵고, 세금 탈루 의심 주택에 대해서는 현장 조사 등 인력과 물리적 시간·노력이 소요된다.

이로 인해 전체 주택에 대한 임대소득 과세는 사실상 불가능했다. 전월세 신고제가 시행되면 임대인이 수입이 낱낱이 공개돼 세무당국에서 손쉽게 소득세를 부과할 수 있다.

이 때문에 전문가들 사이에선 전월세 신고제 도입에 찬성하는 목소리가 컸다. 지난 19일 한국주택학회가 진행한 '주택 임대차 시장 안정화 방안' 정책 세미나에서는 전월세 신고제 도입에 찬성하는 참석자들의 의견이 많았다.

김진유 경기대 도시·교통공학과 교수는 "그간 임대료와 임대소득에 대한 정보 부족으로 정부의 비대칭성이 발생하고, 임대소득에 대한 공정 과세도 불가능했다"며 "(전월세 신고제를 통해) 임대차 시장에 대해서도 거래 정보를 투명화하고, 실거래 기반의 과세를 통한 형평성을 제고해야 한다"고 말했다.

전월세 신고제 시행은 곧 '전월세 실명제'의 도입이어서 시장에 미치는 파장도 상당할 전망이다.

한국토지주택공사(LH) 산하 주택토지연구원 진미윤 박사는 "전월세 신고제로 임대인과 임차인에 대한 정보는 물론 임대차 계약 내용이 고스란히 드러나기 때문에 사실상 주택 실명제, 금융실명제와 같은 효과를 기대할 수 있다"며 "매매시장이 2006년 실거래가 제도 도입으로 다운계약서가 감소하고 양도세 탈루가 줄었듯이 신고제 도입으로 임대시장의 투명화에 도움이 될 것"이라고 말했다.

하지만 집주인이 늘어난 세 부담을 임대료에 전가할 수 있다는 우려도 나온다. 직방 함영진 빅데이터랩장은 "최근 수도권 입주 물량 증가로 전세입자 구하기도 어려워 당장 영향은 적겠지만, 중장기적으로 임대인 입장에선 늘어나는 세 부담을 임대료에 전가할 수밖에 없을 것"이라며 "최근 입주 물량이 어느 정도 소화되면 임대차 시장이 출렁일 가능성이 있다"고 말했다.

지연진 기자 gyj@asiae.co.kr