‘미스터리’ 공시지가…서울 공덕동 대로 끼고 한쪽은 -0.11%, 다른쪽은 16.23%(종합)

변동률 격차 ‘극과 극’…평가 기준 불명확
주관적 판단 들어갈 가능성 커 신뢰도 타격

[아시아경제 박민규 기자] 올해 토지 공시가격 변동 폭이 한동네 안에서도 최대 5배까지 차이를 보이는 것으로 확인됐다. 토지 용도 및 특성에 따라 변동률이 다를 수밖에 없지만 인접 지역에서 어느 곳은 가격이 떨어지고 다른 곳은 오르는 상황도 발생하면서 공시지가에 대한 신뢰성이 떨어진다는 지적이다.

9일 아시아경제가 지난해 땅값이 많이 오른 서울 용산·동작·마포구와 세종시의 올해 표준지 공시지가(예정안)를 살펴본 결과 같은 동 내에서도 변동률 차이가 최고 5배에 달하는 것으로 나타났다.

공시지가 격차가 가장 큰 곳은 지난해 서울시에서 땅값이 용산·동작구에 이어 세번째로 많이 오른 마포구였다. 부동산공시가격알리미 사이트에 올라와 있는 올해 표준지 공시지가에 따르면 마포구 노고산동 1-23(상업)의 1㎡당 공시지가는 지난해 1190만원에서 올해 1220만원으로 10.66% 올랐다. 이에 비해 같은 동 12-29(단독주택)는 공시지가가 1㎡당 228만원에서 338만원으로 48.25% 폭등했다. 변동률 격차가 37.59%포인트에 달했다. 두 곳의 지난해 공시지가 상승률은 각각 2.52%, 3.17%로 비슷했다.

특히 마포구에서는 같은 동 안에서 공시지가의 하락과 급등이 나타난 곳도 있어 눈길을 끌었다. 배문중에 인접한 공덕동 7-18(상업)의 공시지가는 지난해 1㎡당 875만원에서 올해 874만원으로 0.11% 하락했다. 반면 대로변에 가까운 공덕동 3-46(단독주택)은 공시지가가 같은 기간 1㎡당 308만원에서 358만원으로 16.23% 상승했다. 서로 용지가 다르고 위치도 차이가 난다고는 하지만 멀지 않은 거리에서 하락과 상승이 발생한 것은 의문점을 남긴다. 무엇보다 두 곳은 지난해 공시지가 상승률이 각각 14.98%와 14.93%로 거의 동일했다.

지난해 서울 시내에서 땅값이 가장 많이 뛴 용산구에서도 비슷한 사례가 다수 확인됐다. 숙대입구역 대로변에 있는 남영동 82-1(상업)의 경우 공시지가가 지난해 1㎡당 1740만원에서 올해 2450만원으로 40.80% 급등했다. 대로변은 아니지만 같은 블록에 위치한 남영동 70-4(상업)는 공시지가가 지난해 606만원에서 올해 693만원으로 14.36% 올랐다. 두 곳 역시 지난해 공시지가 상승률은 각각 8.75% 및 9.98%로 큰 차이가 없었다.

동작구도 마찬가지였다. 상도동우체국 맞은 편 대로변에 위치한 상도동 23-45(상업)는 올해 공시지가가 1㎡당 586만원으로 지난해 580만원에서 1.03% 오르는 데 그쳤다. 이에 비해 상도터널에 인접한 상도동 2-36(단독주택)은 올해 공시지가가 1㎡당 298만원으로 지난해보다 12.45% 상승했다. 지난해에는 두 곳의 공시지가 상승률이 각각 6.91%, 8.16%로 올해만큼 큰 차이를 보이지는 않았다.

이는 정부가 지난해 시세의 50% 수준에 머물고 있는 단독주택 공시가격 정상화를 예고하면서 올해 단독주택 공시지가가 전반적으로 크게 오른 영향으로 분석된다. 단독주택의 경우 토지와 건물 가격을 더해 가격이 산정되는데 토지가 차지하는 비중이 대부분이다.

서울 외 다른 지역에서도 비슷한 현상이 나타났다. 세종시 가람동 7221-1(상업)은 올해 공시지가가 1㎡당 133만원으로 지난해와 동일했다. 그러나 인근 가람동 954(공업)는 올해 공시지가가 1㎡당 63만9000원으로 20.57% 뛰었다. 두 곳의 지난해 공시지가 상승률은 각각 9.92%, 8.16%로 비슷했다.

표준지는 전국 공시대상 토지 약 3268만 필지 가운데 대표성이 있는 50만개를 추린 곳이다. 국토부가 1000여명의 민간 감정평가사에게 의뢰해 공시지가를 산출한다. 감정 시점을 전후해 국토부의 위임을 받은 감정평가사가 거래 사례와 평가 선례 등 자료를 수집해 해당 지역에 대한 가격을 파악한 뒤 국토부와 수차례 ‘균형 협의’를 열어 공시지가 통보액을 결정한다. 이후 토지 소유주들에게 의견 수렴을 거쳐 국토부가 최종 공시지가를 발표하는 구조다.

문제는 공시지가 조사·평가 과정에서 주관적 판단이 들어갈 수 있다는 점이다. 관련 법에 ‘표준지 인근 유사 토지의 거래가격, 임대료 등을 참작해 산출한다’는 조항만 있어 지역마다 다른 땅값 상승률에 대한 자의적 판단이 가능한 구조다. 거래가 거의 없는 토지의 경우 더더욱 그렇다. 국토부와 함께 하는 균형협의에서는 정부의 정치적 판단이 개입될 가능성이 크다. 실제 올해 공시지가 조사·평가 업무 과정에 국토부가 개입해 가격 변동에 대한 가이드라인을 제시하면서 월권 논란이 불거지고 있다.

국토부 관계자는 이와 관련해 “표준지 공시지가의 경우 민간 감정평가사들이 지역·개별 요인과 실거래가 및 감정평가 선례 등을 분석해 특성에 맞는 적정가격을 평가하고 있다”며 “수많은 조사자들의 주관적 판단이나 개인적 성향에 따른 공시지가의 왜곡을 최대한 줄이기 위해 국토부가 조사·평가 과정에서 역할을 하고 있다”고 해명했다.

기존에 용지나 지역·가격대 간에 시세 반영률 차이가 컸던 것을 조정하기 위함이라고는 하지만 동일 지역 내에서 이처럼 변동률 격차가 커질 경우 조세 저항 등 부작용이 나타날 수 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “공시가격을 급하게 올렸을 때 거시경제나 취약계층 등에 미치는 부작용들을 고민해야 한다”고 말했다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr