[부동산은 처음이라] 공시가격은 왜 중요할까?

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[아시아경제 김현정 기자] 10여년 기자생활을 했지만 부동산은 처음입니다. 이제껏 집에 관해서는 대한민국 성인 평균 지식 미만이었음을 자신(?)합니다. 누구에게나 '첫 부동산'이 있습니다. 샀든 빌렸든 말이죠. '부동산은 처음이라'를 통해 투자전략이나 전망은 제시하지 못합니다. 저도 잘 모르거든요. 대신 부동산에 대해 처음 알아 갈 때 도움이 될 수 있는 내용들로 시리즈를 채우겠습니다. 문의 메일도 환영합니다.

아파트나 연립, 다세대 등 공동주택이나 개별(단독) 주택에는 '공시가격'이 있다. 최근 2018년 공시가격이 조사를 마치고 전국의 공동주택 가격이 전년 대비 평균 5.02% 상승했다는 발표가 있었다. 공시가격은 무엇이고, 어떻게 조사하며, 왜 중요할까. 이에 대해 자세히 살펴봤다.

국토교통부는 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라 매년 주택과 토지의 적정가격을 공시해야한다. 법은 적정가격을 "통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격"이라고 정의하고 있다.

공동주택의 경우 국토교통부(국토교통부장관)이 공시하도록 돼 있으며, ①한국감정원 가격조사→②공동주택가격 검증→③공동주택가격(안) 심사→④공동주택가격심의회→⑤열람및의견청취→⑥중앙부동산가격공시위원회 심의→⑦국토교통부장관 가격결정·공시→(⑧이의신청→⑨이의신청 처리)의 절차를 거친다.

개별주택은 관할 지자체(시장·군수·구청장)이 공시하도록 돼 있고, ①표준주택가격 공시(국토부)→②비준표에 따라 개별(단독)주택가격 산정(시·군·구)→③열람 및 의견청취 →④시·군·구 부동산가격공시위원회 심의→⑤가격결정·공시→(⑥이의신청→⑦이의신청 처리) 순으로 처리된다.

공동주택 및 개별주택 모두 전년도 12월 31까지 사용승인된 주택을 대상으로 2018년도 1월 1일 기준으로 4월 30일에 공시한다. 다만, 당해년도 1월1일~5월31일 기간중 분할·합병, 주택의 신축·증축 등의 사유가 발생한 경우에는 6월 1일 기준으로 9월 28일 추가공시한다. 6월1일 이후 발생한 신규주택은 그 다음해 정기공시분(1월1일)에 포함시킨다.

주택의 공시가격에 시장이 민감하게 반응하는 이유는 재산세, 종합부동산세 등의 부과 기준이 되기 때문이다.

종부세는 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(1세대 1주택자는 9억원)을 초과하면 과세 대상이 되고, 실거래가액이 확인되지 않는 주택의 경우 양도소득세를 기준시가 기준으로 부과한다. 상속세 역시 개별주택가격 및 공동주택가격으로 산정하는데 과세표준이 50만원 미만이면 상속세를 부과하지 않는다. 증여세, 재산세, 취득세, 등록면허세 등도 공시가격을 기준으로 산정하게 된다.

최근 논란이 되고 있는 재건축부담금 부과액 산정에도 공시가격이 활용된다. 재건축부담금은 종료시점 [공시된 주택가격-(개시시점 공시된 주택가격+개발비용+정상주택가격 상승분)]*부과율의 공식으로 산정한다. 부과율은 조합원 1인당 평균이익에 따라 0~50% 누진 적용한다.

또한 청약가점제 무주택자분류 기준으로도 쓰이는데, 입주자모집공고일 현재 60㎡ 이하의 주택으로서 주택가격이 8000만원(수도권 1억3000만원) 이하인 주택 1호 및 1세대만을 소유한 경우에는 무주택자로 본다.

이밖에 공시가격은 주택자금소득공제, 기초연금대상자 판단기준, 공직자 재산공개시 기준, 지역 건강보험료 부과기준, 근로장려금 신청자격 판단기준, 기초생활보장 대상자 판단기준, 취업후 학자금 장기상환 대상자 판단기준, 장애인연금 대상자 판단기준이 되는 지표로 활용된다.

공동주택과 단독주택 가격은 매년 상승하고 있지만, 여전히 실거래가 대비 낮은 수준을 기록중이다. 국토부에 따르면 전국 공동주택 공시가격의 실거래가 반영률은 2013년 69.9%, 2015년 66.2%, 2017년 67.2% 수준이다.

조사대상을 전국에서 거래가 가장 활발한 서울 아파트로 좁혀, 2013~2017년 거래된 서울 아파트 28만1560건의 공시 가격과 실거래가의 차이를 분석한 결과, 서울 아파트 공시가격의 실거래가 반영률은 2013년 72.5%에서 2017년 65.6%으로 오히려 하락했다.

특히 강남구, 서초구의 아파트는 2016년 들어 평균 실거래가가 10억 원을 돌파 했는데, 2017년 기준 강남구, 서초구 아파트에서 나타난 공시가격의 실거래가 반영률은 서울 모든 지역을 통틀어 가장 낮았다. 강남구와 서초구를 제외하고 2017년 기준 평균 실거래가 10억 원을 넘는 곳은 용산구가 유일하며, 세 지역 모두 공시가격의 실거래가 반영률은 서울 평균보다 낮았다. 경실련에 따르면 2018년 공시가격이 발표된 상위 10개 표준주택의 평균 실거래가 반영률은 53.2%에 불과한 것으로 조사됐다.

일각에서는 이러한 경향이 고액 주택을 보유한 자산가일수록 상대적으로 조세부담이 낮아지는 결과를 야기한다고 지적하고 있다.

홍정훈 참여연대 조세재정개혁센터 간사는 "가격이 높은 아파트일수록 공시가격이 실거래가를 반영하지 못하는 문제는 종합부동산세 세부담액 축소 및 대상자 누락이라는 심각한 문제로 이어진다"면서 "모든 주택 소유자가 1가구1주택자라고 가정했을 때, 실거래가는 9억 원 이상이지만 공시가격이 그에 미치지 못하면 종합부동산세의 과세 대상에 포함되지 않을 수 있다"고 지적했다. 이어 "2017년 기준 서울에서 9억 원 이상에 매매된 아파트 중 공시가격이 9억원 미만인 이유로 종합부동산세 과세 대상에서 제외되는 아파트는 65%에 달한다"고 설명했다.

이어 "조세정의를 심각하게 왜곡하고 있는 부동산 공시가격을 실거래가 수준으로 끌어올리기 위해, 정부는 부동산 공시가격을 실거래가 수준으로 정상화하기 위한 로드맵을 제시해야 한다"고 강조했다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr