[8·2 부동산 대책] 정부 주택시장 안정화 방안 Q&A ①

규제 덜한 재건축 입주권, 오피스텔 등 투기 수요 유입…국민 주거권 보호, 주택시장 불안 조기차단

[아시아경제 류정민 기자]

정부는 2일 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안을 발표했다. 다음은 주택시장 안정화 방안의 주요 쟁점에 대한 정부의 설명이다.

Q1. : 정부가 대책을 추진한 배경은?
="정부는 지난 6·19 대책을 통해 선별적·맞춤형 조치를 시행하면서, 과열 지속시에는 투기과열지구 등 추가 조치를 예고한 바 있다. 최근 서울을 중심으로 아파트 가격이 가파르게 상승하는 등 주택시장의 과열이 심화·확산하고 있다.

6·19대책으로 과도한 차입에 의한 주택수요를 억제하고, 서울 등 과열 지역에 대한 전매제한을 강화했다. 하지만 상대적으로 규제가 덜한 재건축 입주권, 오피스텔, 지방 분양권 전매 등으로 투자·투기 수요가 계속 유입됐다. 재건축·재개발 예정단지 등의 상승폭이 커지고 일반 아파트 등으로 가격불안이 확산하는 양상이다.

정부는 주택이 투기나 재산증식의 수단이 될 수 없고 국민의 주거권을 보호해야 한다는 확고한 원칙 아래, 이번 대책을 통해 투기수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하려는 것이다.

정부는 세제·금융·청약제도 등의 개선을 통해 투자목적의 다주택 구입 유인을 억제하면서 임대주택 등록 등으로 사회적 책임을 담당하도록 유도할 계획이다. 정부는 내 집을 절실히 필요로 하는 실수요자의 내 집 마련기회가 확대될 수 있도록 청약제도를 개편했다. 또 신혼부부 등을 위한 주택공급을 확충하는 것을 주된 내용으로 관계부처 협의를 거쳐 종합대책을 마련했다."

Q2. : 정부의 이번 대책으로 충분한 시장 안정효과가 기대되는지?
="최근 주택시장 불안은 그동안의 양도세, 주택담보대출, 청약제도 등에 있어서의 과도한 규제완화와 저금리, 대내외 경제개선 등이 맞물리면서 다주택자 등의 투기수요가 늘어나면서 발생했다.

집값 급등지역에 대해 단기적인 투기수요를 조기에 차단하고 실수요자 중심의 시장형성을 위해 마련한 이번 종합대책은 과열 진정에 빠른 효과를 낼 수 있을 것으로 기대한다.

시장불안지역은 2012년 이후 모두 해제된 투기과열지구·투기지역으로 지정된다. 법령개정 등의 조치 없이도 재건축, 양도세, 주택담보대출 등에 대한 규제를 즉각 강화함으로써 투기목적 수요를 차단할 계획이다.

투기수요에 의해 고질적인 집값 불안을 보였던 재건축·재개발 사업은 조합원 분양권 전매제한, 재당첨 금지, 임대주택 의무 확대 등 종합적인 규제 정비방안을 마련하겠다. 과도한 초과이익을 차단하고, 실수요 중심의 정상적인 사업추진 기반을 구축하겠다.

시세차익을 노리는 다주택자 등의 단기 투기수요를 억제하기 위한 세제·금융상의 근본적 제도개선 방안도 포함한다. 다주택자에 대한 양도세 가산세, 장기보유특별공제 배제를 통해 기대수익률을 대폭 낮추고 갭투자를 어렵게 하는 것은 물론 다주택자의 주택담보대출에 대해 LTV, DTI를 최저 30%까지 낮춰 과도한 차입에 의한 투기행위를 차단한다."

Q3. : 지난해 11·3 대책, 올해 6·19 대책과 이번 대책의 차이점은?
="11·3 대책과 6·19 대책이 조정대상지역 도입을 통한 신규아파트 청약시장 중심의 대책이었다면, 이번 대책은 투기과열지구, 투기지역 지정 등으로 특정지역에 투자·투기수요가 과도하게 유입되는 것을 즉각 차단하는 내용을 담았다.

세제·금융·청약·분양제도·투명한 거래질서 등의 강화를 통해 다주택자의 단기투자 유인을 억제하고, 실수요 중심의 시장 질서를 확고하게 할 수 있는 포괄적이고·종합적인 방안이다. 또한, 투기수요에 의한 집값 불안의 주요 진원지였던 재건축 등 정비 사업이 주변 집값 불안을 야기하지 않으면서 차질 없이 진행될 수 있도록 규제를 정비하는데에도 중점을 뒀다.

그동안 일부에서 제기된 공급 부족론과 달리 수도권의 주택 인허가·분양·입주 물량이 충분함을 실증적으로 제시했다. 향후에도 노후주택 개량, 공공택지 추가 확보, '신혼부부 희망 타운(가칭)' 조성 등으로 실수요자를 위한 양질의 주택을 충분히 공급해 수급안정을 도모한다는 정부의 일관된 정책방향을 재확인 했다는 데 의의가 있다"

Q4. 투기과열지구 선정 기준은?
="주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 지정한다.

구체적으로는 직전 2개월 청약경쟁률이 5대1을 초과하거나, 주택분양계획이 전월대비 30% 이상 감소하거나 주택사업계획 승인 또는 주택건축허가 실적이 전년대비 급격히 감소하거나, 주택보급률 등이 전국평균 이하 또는 공급이 청약 1순위 대비 현저히 적은 경우 등이 이에 해당한다.

투기과열지구는 이러한 정량적 요건을 충족하는 지역 중 주거정책심의위원회의 심의를 통해 집값 불안 정도, 주변지역 확산 가능성 등을 종합적으로 평가해 지정하겠다."

Q5. 투기지역 선정 기준은?
="직전월 해당지역 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 130% 보다 높은 지역으로서 직전 2개월 해당지역 주택 평균가격상승률이 전국 주택가격상승률의 130%보다 큰 지역이다.

또 직년 1년 간 해당지역 주택가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가격상승률 보다 큰 경우의 정량적 요건을 갖추고, 해당 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산 우려가 있다고 판단되는 경우이다.

투기지역은 이러한 정량적 요건을 충족하는 지역 중 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 지정하게 된다."

Q6. 이번 대책으로 투기과열지구내 정비사업 규제는 어떻게달라지는지?
="소규모 재건축은 일반 재건축과 모든 규제가 동일하게 적용되나, 가로주택정비사업은 규제 대상아 아니다."

Q7. 투기과열지구로 지정된 지역 내의 모든 재건축 사업에서는 조합원 지위를 양도할 수 없는지?
="조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전단계에 있는 단지가 해당된다. 이 경우는 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도 받을 수 없다.

다만, 질병, 직장이전 등 불가피하게 주택을 양도하는 경우나 사업 단계별로 일정기간 이상 지연되는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있다."

조합설립인가 후 2년 내 사업시행인가를 신청하지 못한 경우, 사업시행인가 후 2년 내 착공 못한 경우, 착공 후 3년 내 준공 못한 경우(2017년9월까지 시행령 개정을 통해 기준 강화 예정)이다.

Q8. 투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택을 매매 계약은 했으나, 잔금을 치르지 못해 이전등기는 못한 경우는 어떻게 되는지?
="투기과열지구 지정 전 재건축 주택에 대한 이전등기를 한 경우에 조합원 지위가 양도되는 것이 원칙이나, 투기과열지구 지정 이전에 매매계약만 체결한 경우에도 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용할 예정이다."

류정민 기자 jmryu@asiae.co.kr