[8·2 부동산 대책]전문가들 "예상보다 세다…서울 주택시장 관망세"

[아시아경제 박혜정 기자]정부가 2일 발표한 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'에 대해 전문가들은 "예상보다 센 대책"이라고 입을 모았다. 특히 투기과열지구와 투기지역 중복 지정, 자금조달계획 신고 의무화를 초강도 규제로 들었다.

정부는 이날 서울 전 지역과 경기 과천, 세종을 투기과열지구로 지정하고 이중 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구 등 11개구, 세종시를 투기지역으로 중복 지정했다. 모두 3일자로 효력이 발생한다.

투기과열지구는 주택 청약시장에서 가장 강력한 조치로 꼽힌다. 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 각각 40%로 강화되는 동시에 최장 5년간 분양권 전매 금지와 재건축 조합원 지위 양도 금지, 조합원 분양 가구 수 1가구로 제한, 청약1순위 자격 제한 등 14개의 규제가 한꺼번에 적용돼서다. 또 투기과열지구 내 3억원 이상 주택을 거래할 경우 자금조달계획과 입주계획 등을 의무적으로 신고해야 한다.

투기지역으로 지정되면 양도소득세가 기준시가 대신 실거래가액으로 과세되며 필요한 경우 탄력세율이 매겨진다. 중도금대출 비율도 축소되고 복수 대출이 제한되는 등의 세제 및 금융 관련 제약이 따른다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "LTV·DTI 강화, 자금조달계획서 제출이 상당히 센 대책"이라며 "1주택자의 경우 LTV가 30%밖에 안 되는 만큼 자금 조달에 어려움이 있을 것으로 예상된다"고 말했다. 양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장도 "생각보다 강한 대책"이라며 "아파트, 재건축, 분양권, 오피스텔까지 부동산 상품을 전체적으로 다루고 투기과열지구 지정과 세제·금융 등이 전반적으로 포함된 종합세트라 시장에 타격이 분명 있을 것 같다"고 했다.

이번 대책에 따라 전체가 투기과열지구로 묶인 서울 주택시장은 관망세로 돌아설 것으로 예상됐다. 주택 거래를 제한한다는 이유에서다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "서울 전체가 타격을 받아 당분간 조정이 불가피하다"며 "시장 안정 효과가 클 것 같다"고 내다봤다. 허윤경 연구위원은 "이번 대책으로 호가는 바로 떨어지고 시장 전체적으로 일정 기간 관망세를 유지할 전망"이라며 "금리 인상 후엔 실제 매물이 영향을 받을 수밖에 없고 신규 분양시장의 타격이 클 것으로 보인다"고 전했다.

이번 대책으로 갭 투자와 재건축 투자 수요가 위축될 것으로 전망됐다. 박원갑 수석전문위원은 "정부가 이번 대책의 주요 타깃으로 삼은 갭 투자는 앞으로 더욱 힘들어질 것"이라면서 "대신 역세권, 신규 분양, 새 아파트 등 실거주 목적의 아파트가 주목받을 것으로 보인다"고 말했다. 허 연구위원은 "강남 재건축의 경우 하반기 일반 분양 물량이 많지는 않지만 금융규제가 걸리고 자금조달계획도 신고해야 해 열기가 조금 식을 것으로 예상된다"고 했다.

일각에서는 정부가 타깃으로 삼은 단기 투자 수요가 많지 않다는 지적도 나왔다. 양지영 콘텐츠본부장은 "정부는 투자 수요를 타깃으로 하는데 지금은 단타 수요가 많지 않다"며 "실수요자들이 주택을 많이 매입하고 있는데 선의의 피해자가 생길 수 있다"고 강조했다.