[포럼]도시재생, 새로운 뉴딜정책?

고성수 건국대 부동산학과 교수

새 정부가 출범한 지 한 달이 되어간다. 지난 수개월 동안 불안정한 정치 상황으로 어려움을 겪던 우리 경제가 서서히 기지개를 켜면서 새 대통령의 정책 방향에 관심을 집중하고 있다. 대선 공약 중 경제 관련 중요 정책인 도시재생 뉴딜사업은 일자리 창출은 물론 지역경제 활성화를 도모할 수 있는 대안으로 기대를 모으고 있다.

새 정부의 도시재생은 기존 대규모 도시정비사업과는 달리 소규모 정비사업이다. 기존 도시정비사업에서는 대규모 정비지구를 계획하고 주민들이 조합을 구성해 재개발사업을 추진하는 경우 관련 규제를 완화해 사업성을 높여주는 방식으로 진행됐다. 따라서 투기적 자본이 집중됨에 따라 부동산 시장의 가격 변동성을 확대하는 한편 높아진 주거비용 때문에 원주민은 재개발된 지역을 떠나야 하는 부작용이 있었다. 대규모 개발사업의 경우 막대한 자금이 오감에 따라 조합과 관련한 이해관계자들의 갈등과 함께 다양한 부정행위가 사업 진행의 발목을 잡기도 했다. 반면 사업성이 높은 도시정비사업을 진행하는 경우 정부나 지자체가 제공해야 하는 도로 및 학교 등 기반시설에 대한 부담을 기부체납 형식으로 해결할 수 있는 장점이 있었다.

새 정부가 제안하는 도시재생은 기존의 방식과는 크게 차이가 난다. 우선 대규모 지구지정을 통해 기존 동네를 완전히 철거해 새롭게 조성된 부지에 대규모 아파트 단지를 중심으로 새로운 동네를 개발하는 과거의 진행 방식과는 달리 기존 주민들이 거주하는 상황에서 아파트 단지 수준의 각종 기반시설을 설치 지원한다는 점에서 차이가 있다. 또한 노후화된 기존 주택을 공공기관이 주도해 공동으로 정비하거나 매입 혹은 장기 임차해 수선한 다음 공공임대주택으로 활용하겠다는 계획이다.

이 같은 방식은 기본적으로 정부나 지자체가 주도해 정비할 필요가 있는 기반시설에 대한 책임을 맡는다는 측면에서 볼 때는 원칙에 충실한 재생 방식으로 이해할 수 있다. 기존 방식의 경우 정부의 부담이 적은 반면 이를 해결하기 위해 규제 완화 등을 통한 민간의 투기적 자본을 이용함에 따라 사업의 안정적인 진행 및 주택가격 안정화에 어려움을 겪었던 것과 비교할 때 새로운 도시재생은 이 같은 문제점을 해결할 수 있을 것으로 보인다.

이 정책 성공의 최대 과제는 이를 추진하기 위한 재원 마련에 있다. 정부는 해당 사업을 위해 매년 10조원에 달하는 자금을 5년간 총 50조원 규모로 지원한다는 계획이다. 구체적으로 살펴보면 중앙정부가 2조원을, 나머지는 주택도시기금 및 관련 공사들의 사업비를 이용할 예정이다. 마침 과거 국민주택기금을 도시재생에 사용할 수 있도록 주택도시기금으로 개편해 제도적 환경은 어느 정도 마련됐다고 볼 수 있다.

그러나 정부의 막대한 지원이 요구되는 도시재생 방식을 한정된 재원으로 진행하기에는 여러 가지 어려움이 있을 것으로 예상된다. 원칙적으로 볼 때 도시재생을 통해 노후화된 도심이 재생되는 경우 해당 지역의 사업성이 개선돼 지역 주민 및 금융시장의 자금이 일부 투자될 수 있을 것으로 기대된다. 그러나 정부가 천명하는 바와 같이 규제 완화와 같은 당근책이 엄격히 제한되는 경우 시장의 반응이 우호적이기는 어려울 수 있다.

이를 해결하기 위한 대안으로 사업성 확보와 관련해 다소 유연한 접근이 필요할 것으로 보인다. 물론 정부가 당초 계획한 바와 같이 과도한 개발이익의 창출은 최대한 억제하되 원주민 및 투자자의 적정수익이 보장될 수 있는 수준의 혜택은 필요할 것으로 보인다. 이와 함께 관계 부처 및 지자체의 강력한 협력이 뒷받침되는 경우 새 정부의 도시재생은 당초 기대한 일자리 창출 및 경기회복의 원동력으로 작동할 것으로 기대된다.

고성수 건국대 부동산학과 교수