공급과잉·정부규제…수도권까지 '적신호'

6월말 미분양 전월대비 8.2% 늘어 5만9999가구로 2개월째 증가
올 상반기 분양권 거래량 최대…가계부채도 1223조로 동반상승
금융당국, 청약 자격 기준 강화 등 25일 추가 종합대책 예고

[아시아경제 이민찬 기자]지방에 이어 수도권까지 부동산 거래가 위축되며 내수시장에 경고등이 켜졌다. 거래급감 원인으로는 주택공급 과잉 논란과 함께 가계부채 급증에 따른 정부의 각종 규제강화 카드 등으로 확산되는 불안감이 지목된다. 수요심리가 얼어붙고 있다는 것이다.

공급과잉 지적은 분양물량이 급증하는 가운데 나오고 있다. 주택보급률은 지난해 말로 103.5%를 찍었다. 그런데 분양 물량은 2013년 43만가구에서 2014년 51만가구, 2015년 70만가구로 급증했다. 올해도 지난해 못지않은 분양 물량이 시장에 공급되고 있다.

이 때문에 업계에선 집중적으로 입주시기를 맞이하는 2017~2018년 미입주 등을 우려하며 예의주시하고 있다. 벌써부터 서울 강남지역에서는 세입자가 줄어 역전세난 현상이 벌어지고 있는데 이때에는 더 심각한 상황이 벌어질 수 있다는 우려가 적지 않아서다. 미분양 주택도 늘어나고 있다. 지난해 주택 시장 호황기에 소진됐던 미분양 주택은 지난 6월 말 기준 전월 대비 8.2% 늘어난 5만9999가구다. 2개월 연속 증가했다.

지난해에 이어 올 상반기까지 주택공급이 과잉될 정도로 부동산 시장 성장세가 이어질 수 있었던 건 세계적인 저금리 기조의 영향이 컸다. 당초 미국의 금리가 순차적으로 인상될 것으로 전망됐지만, 금리 인상 조치는 미뤄지고 있다. 우리나라의 경우 기준금리가 1.25%로 역대 최저치까지 내려앉았다. 이에 시장에 풀린 유동자금이 시세차익을 노릴 수 있는 부동산 시장으로 몰려들었다. 전매제한 기간이나 청약자격 1순위 조건이 대폭 완화되며 새 아파트를 선호하는 실수요자 뿐 아니라 투자자들까지 가세했다.

올해 상반기에 거래된 주택 73만1603건 가운데 분양권 거래량(전매ㆍ검인 합산)은 총 20만6890건으로 전체 주택거래량의 28.3%를 차지했다. 이는 2006년 실거래가 조사 이후 주택거래량이 최대치에 달했던 지난해의 상반기 분양권 거래비중(24.5%)에 비해 3.8%포인트 높아진 것이다.

폭발적으로 늘어난 부동산 거래량에 대해 세수가 늘어난 지방자치단체는 환영했지만, 문제는 가계부채다. 실제 지난 3월 말 우리나라 총가계 부채는 1223조7000억원으로, 2014년 3분기 이후 증가세가 확대되고 있다. 선분양 시스템이 정착된 국내 주택 분양 구조로 인해 발생하는 집단대출을 가계부채 증가의 주원인으로 금융당국은 지목했다.

이때부터 금융당국은 규제를 쏟아내고 있다. 지난 3월 수도권부터 시작된 '여신심사 가이드라인'을 통해 금융기관의 대출을 죄었다. 대출시 소득심사를 강화하고 거치기간 없이 원금과 이자를 함께 갚아 나가는 내용을 담고 있다. 대출이 힘들어지자 지방은 지난 5월부터 3개월 새 주택 매매 거래량이 24.8% 줄었지만, 서울 강남과 경기 하남, 부산 등 사업성이 우수한 지역은 강세를 이어갔다.

이에 정부는 시장 질서를 잡는다며 분양가 규제와 함께 청약통장 불법거래, 다운계약서 작성 등 단속에 나섰다. 당초 3.3㎡당 5000여만원의 평균 분양가를 책정했던 서울 강남구 '디에이치 아너힐즈'는 정부와 줄다리기 끝에 4137만원으로 내렸다. 시장에선 평균 분양가 인하로 시세차익이 커지자 투자자들이 대거 몰려들어 부작용을 우려하고 있다.

정부는 가계부채가 좀처럼 잡히지 않자 부동산 시장을 정조준하고 있다. 금융당국은 오는 25일 가계 부채 추가 종합대책을 예고했다. 아파트 집단대출시 개별차주의 소득증빙자료를 철저히 파악하도록 하고 전매제한 기간을 강화하는 방안이 거론된다. 또 '묻지마 청약' 등으로 수백대일의 경쟁률을 기록하며 과열 양상을 빚어낸 청약 자격 기준을 강화하는 방안도 논의되는 것으로 알려졌다.

전문가들은 가계부채를 적절하게 통제하는 것과 함께 시장을 연착륙시키는 것도 중요하다고 보고 있다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "지난해부터 주택 공급이 늘어난 데다 정부 정책의 변화, 계절적 비수기 등 복합적인 요인으로 시장이 주춤하고 있다"면서 "정부의 가계부채 대책은 내수시장의 중요한 축인 부동산 시장을 연착륙할 수 있는 방향으로 모색될 필요가 있다"고 진단했다.

권대중 명지대 교수는 "부동산 시장이 '여신심사 가이드라인' 시행 이후 지방부터 순차적으로 조정에 들어가는 모습"이라면서 "일부 지역을 중심으로 국지적인 과열 양상이 지속되고 있지만 오래가지는 않을 것"이라고 내다봤다. 이어 "이런 상황에서 정부가 섣불리 규제를 강화할 경우 부동산 시장이 경착륙하며 국가경제에 큰 부담을 줄 수 있다"고 덧붙였다.

이민찬 기자 leemin@asiae.co.kr