[분양시장 양극화]청약 수요 '냉정과 열정사이'에 서다

전문가 "투자자+실수요자 혼재"…실수요자 위주 점진적 재편에 무게

서울의 한 아파트 전경

[아시아경제 조은임 기자]분양시장이 중도금 대출 규제를 기점으로 실수요자 위주로 급속 재편되고 있다.

지난 5월 여신심사 가이드라인 전국 확대 적용으로 과열된 분양시장을 잠재우기 위해 정부가 중도금 대출 규제 카드를 꺼내면서다.

전문가들은 정부 관리모드가 장기적으로 투기 수요를 걸러낼 것으로 보면서 현재 분양시장에 대해 "투자자와 실수요자가 혼재되어 있는 과도기적 상황"이라고 진단했다.

함영진 부동산114 센터장은 "당국의 규제가 건설사들로 하여금 자정작용을 불러일으킬 것"이라고 내다봤다. 분양시장에서 실수요자와 투자자들을 구분하기는 힘들지만 정부의 규제가 시장에서 자정작용을 할 것이란 얘기다. 함 센터장은 "아직 시장이 실수요자 중심으로 재편됐다고 이야기하긴 어려운 부분이 있다"며 "중도금 대출규제의 핵심인 9억원 이상에 해당하는 주택 중 상반기에 분양을 했던 곳이 1%도 채 되지 않기 때문"이라고 말했다.

장기적으로 봤을 때 실수요자 위주의 시장으로 재편될 수 있는 가능성에 대해서는 열어뒀다. 함 센터장은 "종전보다는 분양가를 인하하게 만드는 압박요인으로 작용하거나 시세차익을 목적으로 하는 가수요를 걸러내는 효과는 있을 것"이라며 "정부의 규제책이 시장을 아예 냉각 시키겠다는 건 아니기 때문에 좀 더 지켜봐야 한다"고 전망했다.

박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 부동산수석위원도 "현재 분양시장은 실수요자와 투자자들이 혼재되어 있는 양상"이라고 분석했다. 전세난으로 인해 내 집 마련으로 돌아서 수요자들이 확연히 늘어난 것은 사실이지만, 아직 분양시장을 실수요자 중심으로 재편됐다고 보기에는 어렵다는 것. 박 위원은 "청약 경쟁률이 수십대 일, 수 백 대 일에 달하는 것이 그 증거"라며 "분양시장이 실수요자 위주로 재편됐다면 두자릿대 경쟁률이 나올 수가 없다"고 말했다. 사실상 투자수요가 끼어 있다는 얘기다.

그는 이어 "특히 부산과 같이 인기가 많은 시장의 경우 실수요자보다는 투자자가 대거 끼어있다"며 "인기있는 지방시장의 경우 민간분양은 전매제한 기간이 없기 때문에 더욱 투자수요가 몰릴 수 있다"고 말했다.

향후 분양시장 전망에 대해서도 박 위원은 "당분간은 투자자와 실수요자가 혼재되어 있는 양상이 이어질 것"이라며 "정책의 효과가 시장에 나타나기까지는 시차가 존재하기 때문에 두고 봐야 할 것"이라고 내다봤다.