사업성 떨어진다더니…증권·건설사 리츠 뛰어드는 이유

양주 옥정·인천 영종 등 외면 받던 택지지구서 분양 재개
리츠로 수익·위험 공유…증권·건설사 컨소시엄 수주 경쟁

[아시아경제 이민찬 기자] 경기 양주 옥정지구 등 수도권 장기 미매각 택지지구를 담당하는 한국토지주택공사(LH) 직원들이 깜짝 놀랄 일이 최근 벌어졌다. 말 그대로 오랫동안 매각되지 않던 토지를 공모 방식으로 내놨는데 3~5개 건설사·금융사 컨소시엄이 참여해 경쟁을 벌인 것이다. 한 직원은 "양주 옥정지구는 2014년 4월까지 택지공급이 단 1필지에 불과했다"며 "주택개발리츠(부동산투자회사) 방식을 도입한 이후 공동주택용지 4필지(1959억원)가 팔려나갈 정도로 인기가 높아졌다"고 말했다.

GS건설과 대림산업 등 대형 건설사들이 인천 영종하늘도시에 잇달아 분양 계획을 발표했다. 글로벌 금융위기 이후 건설사들이 분양받은 토지를 반납할 정도로 사업성이 악화된 곳이어서 의외라는 반응이 나왔다. GS건설 관계자는 "최근 복합리조트 등 개발 사업들이 확정되며 수요층이 두터워져 예전과는 상황이 크게 달라졌다"며 "게다가 주택개발리츠 방식이 적용되면서 리스크가 크게 줄어 사업 참여를 결정했다"고 설명했다.

리츠가 불 꺼진 도시에 활력을 불어넣고 있다. 주택개발리츠가 인기를 끌고 있는 것은 LH와 건설사, 금융기관 등이 일정한 지분으로 리츠를 구성해 사업에 참여, 수익 뿐 아니라 리스크까지 공유하면서 사업 방식을 다각화한 때문이다. 주택 경기 침체와 사업성에 대한 우려 때문에 애물단지로 전락했던 수도권 대규모 택지지구에서 속속 공사가 재개되며 주거난 해소에도 도움이 될 것으로 업계는 보고 있다.

17일 LH에 따르면 2012년 주택개발리츠 도입 이후 이 방식으로 총 7개 지구(10개 블록)에서 9020가구의 사업이 진행됐거나, 공모를 진행 중이다. 대부분이 경기도 외곽에 있는 ▲의정부 민락2 ▲인천 청라 ▲남양주 별내 ▲양주 옥정 ▲인천 영종 ▲평택 소사벌 ▲김포 한강 등이다. 특히 양주 옥정지구에선 3개 블록에 적용될 정도여서 택지개발지구가 리츠의 덕을 톡톡히 보고 있다.

주택개발리츠는 민간과 공공의 협업이 잘 이뤄진 사업 모델로 평가받는다. 사업 시행을 맡은 주택개발리츠가 LH 땅을 매입해 주택을 건설·공급하는 과정에서, LH는 미분양 물량의 매입확약을 제공하고 자산관리 업무를 수행한다. 건설사는 리스크가 적은 상태에서 자금 부담 없이 주택 사업에 참여할 수 있고, 재무적 투자자(FI)는 참여한 지분만큼 수익을 얻을 수 있다.

업계에선 GS건설이 지난해 공급한 '청라 파크자이 더 테라스'를 주택개발리츠의 성공 사례로 꼽는다. 분양 가능성이 적어 3년 동안 빈땅으로 방치돼 있던 연립주택 용지에 리츠와 테라스 하우스라는 아이디어를 동시에 접목하자 646가구 모두가 완판됐다. 이에 연립용지 매각 속도가 빨라졌다. LH 관계자는 "리츠 사업 이전 5년간 LH 연립용지 매각은 1579억원에 불과했으나, 이후 1년 동안 3478억원어치가 팔렸다"고 말했다.

분양사업은 물론 공공임대주택 공급에도 리츠 방식이 속속 도입되고 있다. 정부는 올해에만 전국 23개 블록에서 1만6206가구를 공공임대리츠로 공급한다는 계획이다. 10년 동안 주변 시세보다 저렴하게 임대로 살아보고 분양전환의 우선권까지 갖는 10년 공공임대주택이 대부분이다. 전체가 전용면적 60~85㎡여서 수요가 많다.

공공임대리츠는 LH와 주택도시기금이 출자해 설립한다. 현재 ㈜NHF 9호까지 설립돼 있다. 1개의 리츠가 5~6개 블록, 5000여가구의 임대주택을 공급한다. LH는 내달 10·11호 리츠를 설립하고 임대주택 공급에 나선다는 계획이다. 리츠가 활성화하면서 업황이 좋지 않은 증권사들이 리츠 설립 주간사로 선정되기 위해 적극 나서는 등의 효과도 나타나고 있다.

이민찬 기자 leemin@asiae.co.kr