"분양가격 낮춰야 미분양 우려 일부 완화 가능"

소비자 심리적 분양가 한계선, 재고 아파트 가격 대비 118%
지난해 실제 분양가, 상반기 134%·하반기 124%

[아시아경제 주상돈 기자] 최근 가계부채관리와 금리인상 우려로 시장관망세가 지속되고 있는 상황에서 미분양 우려를 줄이기 위해서는 소비자가 부담 가능한 적정 분양가격을 책정해야 한다는 주장이 나왔다.

주택산업연구원 27일 발표한 '분양가격 수준 점검-서울지역 분양아파트를 대상으로' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

주산연은 2008년부터 2015년까지 서울시에서 분양된 349개 단지 가운데 235개 단지를 분석했다. 이 결과 건설사가 제시한 분양가격은 해당 동(洞)의 기존 재고 아파트 평균가격의 123%(111%~131%) 수준이었다.

지난해 상반기는 2014년의 분양호조세를 이어 2008년 이후 최고치인 134%를 기록했다. 다만 하반기에는 시장 위험요인 가시화로 분양가격 수준이 상반기 대비 10%포인트 하락한 124%로 분양가격이 낮아졌다.

김지은 주산연 책임연구원은 "최근 공급과잉 우려와 시장위험 확대에 대한 선제적 대응으로 2015년 하반기부터 분양위험을 감소시키기 위해 분양가격의 하향 조정이 시작됐다"며 "2016년 소비자가 적정 가격에 주택을 구매할 수 있도록 탄력적인 가격조정이 진행된다면 미분양 우려는 시장 내에서 일정부분 완화될 수 있을 것으로 판단 된다"고 말했다.

주산연은 분양된 개별 아파트 단지의 평당 분양가와 같은 시기(월) 분양단지가 위치한 해당 동의 기존 재고아파트 평균 시세와 비교해 시세대비 분양가율 산정했다. 또 분양성공의 판단기준은 1순위 청약경쟁률이 1보다 높으면 '분양성공'으로, 반대면 '분양실패'로 놓고 분석을 실시했다.

이 결과 분양성공, 즉 소비자가 부담 가능한 심리적 한계선은 단지의 해당 동 기존 재고 아파트 평균가격 대비 분양가격 대비 118%였다. 시기별로는 2008년 116%, 2009년 123%, 2010년 103%, 2011년 121%, 2012년 117%, 2013년 110%, 2014년 126%, 2015년 상반기131%·하반기(122%)로 집계됐다.

반면 분양에 실패한 '부담스러운 심리적 한계선' 평균은 129%였다. 시기별로는 2008년 138%, 2009년 128%, 2010년 117%, 2011년 128%, 2012년 123%, 2013년 125%, 2014년 129%, 2015년 141%로 나타났다.

김 책임연구원은 "건설사가 제시하는 평균 분양가격(123%)과 부담 가능한 심리적 한계선(118%)의 차이인 마이너스 5%포인트 가 분양시장 내에서의 가격경쟁력"이라며 "118%보다 11%포인트 높은 129%는 소비자에게 '부담스러운 심리적 한계선'으로 작용해 미분양 리스크를 더욱 크게 한다"고 지적했다.

이어 그는 "2008년 금융위기 이후 주택시장의 침체가 지속되면서 미분양 물량이 증가했는데 이를 해결하기 위한 분양전략은 '착한 분양가'였다"며 "미분양 우려가 커지는 현 시점에서 건설사는 탄력적인 분양가격 조정을 통해 미분양 발생 감소를 위한 전략적 접근을 지속해야 한다"고 말했다.