[칼럼]2016년 주택시장에 바란다

주택산업연구원 김지은 책임연구원

2015년 주택시장은 안정적인 주택가격 상승세와 분양시장의 호조세가 지속되면서 주택거래가 회복되었고, 공급실적도 2008년 금융위기 이후 최고치를 기록한 한해였다. 2014년 지방광역시가 매매가격 상승세를 주도했다면, 2015년은 수도권 매매가격 상승세가 두드러졌으며, 전세가격도 수도권 상승세 지속으로 서울 전세난은 더욱 심화되었다. 거래와 공급역시 수도권 중심으로 이동하여 2013년 3/4분기 이후 수도권 시장의 회복세가 보다 안정세를 취한 한해였다고 할 수 있다.

최근 주택시장 변화를 주택산업연구원이 발표하는 주택경기실사지수를 통해서 살펴보면, 2013년 9월까지 평균 100을 밑돌며 침체되었던 주택산업환경지수가 2013년 4/4분기를 시작으로 100을 넘기며 수도권 중심으로 회복세가 확대된 후 2014년 10월 서울 166.7, 수도권 153.2로 최고치를 기록하였다. 하지만 2015년 12월 주택사업환경지수 전망치는 서울·수도권·지방 모두 100 이하로 떨어지면서 주택시장이 침체기를 벗어나기 전 2013년 3/4분기 수준으로 되돌아갔다.

계절적 비수기와 더불어 미국의 금리인상, 시장 불확실성에 대한 체감 증가가 공급자들에게 주택사업환경에 대한 부정적 인식을 확대시킨 것이다. 주택산업연구원의 2016년 주택시장 전망도 전국 매매가격 3.5%, 전세가격 4.5% 상승, 인허가 52만, 분양 35만을 예상되면서 전년보다 둔화되는 모습을 보이고 있다.

올 한해 예상되는 인허가 물량 72만호, 분양물량 50만호는 2008년 금융위기 이후 최고수준의 공급물량이었으며, 미국의 금리 인상 등 대외 금융변수의 영향으로 판단할 때, 2015년은 이전 2008년 글로벌 금융위기 발생 시기와 매우 유사하며, 이를 통해 2018년 주택시장의 위기론을 이야기하기도 한다.

하지만 10년 전 주택시장 침체로 인한 학습효과의 경험은 가계부채관리 방안, 지난 14일 발표된 ‘여신심사 선진화가이드 라인’ 등 시장 위험요인에 대한 정부의 선제적 대응이 나타나고 있다.

2016년은 주택시장의 긍정적 요인보다는 위험요인과 부정적 요인이 더 많이 발생하고, 이로 인해 향후 주택시장의 방향성을 결정하는 변곡점이 될 것이다. 시장의 안정적 지속을 위해서는 2008년 금융위기 이후 지난 10년의 학습효과를 통해서 얻은 경험과 해결책을 바탕으로 2016년, 2017년은 위험을 최소화하는 기간으로 우리 모두 노력해야 할 것이다.

이같은 노력은 지난 기간 저성장 기조와 함께 사회경제적 변화, 주택시장 패러다임의 변화 그리고 무엇보다 중요한 인구감소로 인한 주택구매 수요 감소 등 새롭게 대두된 문제를 함께 해결하는 복합적이고 차별화된 방안 모색이어야 할 것이다.

대내적 요인과 대외적 요인에 의해 주택시장은 더욱 민감하게 변하고 있다. 또한 소비자는 원하는 주거공간과 주거문화를 적정 가격으로 소비하기를 원하고, 동시에 주거안정을 바라고 있다. 공급자인 건설사는 이 같은 시장과 소비자의 변화를 만족시킬 수 있는 주택공급과 시장에서 소화 가능한 적정 물량의 지속적인 공급, 합리적인 가격, 차별화된 공간, 주거 서비스, 커뮤니티, 주거문화 등 다양한 측면에서 자율적인 관리를 통한 경쟁력 확보에 주력하여 주택산업의 지속성을 확보하기 위한 노력을 해야 한다.

이미 ‘가계부채관리’와 ‘여신심사 선진화 가이드 라인’ 등을 통해 소비자 금융에 대한 정책적 관리가 시작되었고, 미국은 17일자로 기준금리를 0.25% 인상했다. 내년도 각종 시장 지표들은 올 한해 수준을 밑돌 것으로 예상된다. 이를 시장 침체가 아닌 안정기로 끌고 가기 위해서는 소비자와 공급자가 모두 주택시장에서 안정을 취할 수 있는 Win-Win 전략이 필요하고, 정책적으로 대외변수의 충격을 최소화하기 위한 노력이 필요하다. 2016년은 주택시장 안정을 위해 우리 모두가 노력하는 한 해가 되어야 할 것이다.

주택산업연구원 김지은 책임연구원