[나는 돈이다] 금싸라기 '분양권 경제학'

위례신도시 전경

아파트 계약서 한장에 1억이 더 붙어
위례·송도·동탄2신도시 분양권 거래 활발

[아시아경제 김민진 기자] 지난달 위례신도시 송파힐스테이트 주상복합 13층 분양권(전용면적 101㎡)이 7억9485만원에 거래됐다. 2년 전 이 평형의 분양가가 7억600만원이었던 것을 감안하면 내년 7월 입주를 앞두고 웃돈(프리미엄)이 8800만원가량 붙은 것이다.

같은 평형의 2층도 이달에 분양가보다 2000만원 높은 가격에 거래됐다. 송파힐스테이트는 490가구 규모로 크지 않은 단지지만 전매제한 기간이 끝난 지난해 12월 이후 거래된 분양권만 79개(가구)에 달한다.

청약시장에서 인기가 높은 수도권 공공택지지구 아파트의 상황은 비슷하다. 동탄2신도시는 분양하는 단지마다 수십 대 1의 청약 경쟁률 행진을 이어오고 있는데 치열한 청약 경쟁률만큼 높은 웃돈이 형성돼 있다.

국토교통부 분양권 실거래가 자료를 보면, 동탄2신도시 반도유보라 아이비파크 1차(A-18블록) 아파트에는 적게는 5000만원에서 1억원까지 웃돈이 붙어 있다. 내년 1월 입주 예정인 이 단지의 84㎡는 지난 7월 4억3841만원(14층)에 거래돼 고점을 찍었다.

올해 거래된 분양권은 평균 3억8000만~3억9000만원대의 가격을 형성하고 있다. 2년 전 분양가는 3억4000만원 선(기준층 기준)이었다.

분양권이란 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리다. 청약에 당첨된 아파트 준공에 앞서 분양 계약서를 사고파는 게 분양권 거래다. 전매제한 기간 이후에 거래하는 것은 합법이라 요즘 같은 가격 상승기에 거래가 활발하다.

특히 수도권 공공택지는 분양 계약일로부터 1년, 수도권 민간택지는 6개월로 전매제한 기간이 길지 않다. 그나마 재건축ㆍ재개발 단지나 지방 민간택지는 별도의 전매제한 기간이 없다.

지난해부터 집값 상승세가 뚜렷해지면서 수도권이나 지방의 인기 공공택지지구나 재건축ㆍ재개발 단지의 분양권 투자자가 늘었다. 리얼투데이에 따르면 지난 5일까지 올해 송도신도시와 위례신도시, 동탄2신도시 등에서 분양권 거래가 활발했다.

리얼투데이가 국토부의 분양권 실거래 자료를 동(洞)별로 분석한 결과, 송도신도시 송도동에서 거래된 분양권 시가총액은 1조402억원으로 가장 높았다. 경기도 화성 청계동과 동탄면(이상 동탄2신도시)의 분양권 시가총액도 각각 6277억원과 2090억원에 달했다.

내년 상반기 본격적인 입주가 이어지는 위례신도시(경기도 하남 학암동ㆍ성남 창곡동, 서울 송파구 장지동)의 분양권 시가총액도 8700억원으로 집계됐다.

왕십리뉴타운의 분양권 시가총액은 4256억원을 기록했다. 남가좌뉴타운, 별내신도시, 평택용이지구, 세곡지구, 배곧신도시 등 분양권 거래가 활발한 곳은 대부분 재개발 단지나 수도권 택지지구다.

분양권 거래가 활발해지기 위해서는 몇 가지 전제조건이 있어야 한다. 양질의 공급물량이 많아야 하고, 분양가가 시세에 비해 싸거나 개발호재 등으로 앞으로 오를 가능성이 있어야 한다. 심리에 좌우되는 부동산 시황도 무시할 수 없는 요소다.

분양권 투자가 활발해진 데에는 청약제도 개편도 한몫했다. 국토부는 지난 2월27일부터 '주택공급에 관한 규칙 개정안'을 시행해 1순위 청약자격을 대폭 완화했다.

당초 2년이던 수도권의 주택청약 1순위 자격을 청약저축 가입 1년(12회 납입)으로 완화하고, 국민주택(84㎡ 이하) 청약 자격도 당초 무주택 세대주에서 무주택 세대원으로 확대했다. 다주택자 감점제 폐지 등 청약 문턱을 낮췄다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "청약 규제가 대폭 완화돼 새 아파트에 대한 선호 현상이 강해지고, 분양시장도 활성화됐다"면서 "1순위자가 대폭 늘어난 수도권의 청약 경쟁이 지난해보다 치열해진 것은 청약제도 개편의 영향이 크다"고 말했다.

하지만 투자에는 언제나 위험이 따르는 법이다. 향후 추가적인 집값 상승을 예상하고 분양권을 샀다가 원하는 시세차익을 얻지 못할 수도 있다. 일반인들에게 생소한 분양권 거래의 절차적 하자로 피해를 입는 경우가 생기기도 한다.

양지영 리얼투데이 리서치실장은 "관심 매물의 웃돈이 적정한지 여러 중개업소를 찾아다니며 발품을 팔아야 한다"면서 "같은 단지라도 동이나 층별로 웃돈 차이가 크고, 중개업소끼리 담합이 이뤄지는 경우나 다운계약서 등 불공정 거래를 요구할 수 있기 때문에 꼼꼼한 검토가 필요하다"고 조언했다.