[분양권 세금 A to Z] 양도세와 다운계약서

양경섭 세무법인 서광 세무사

Q. 서울 성동구에 사는 박모씨는 3년 전에 당첨된 위례신도시 분양권을 지난달 26일 1억원의 차익을 남기고 이모씨에게 매도(잔금수령)했다. 공인중개사에게 중개수수료로 200만원을 지불했다. 분양권 매매와 관련된 양도소득세는.

A. 분양권은 주택으로 보지 않으므로 2년 이상 보유해도 양도세 비과세가 적용되지 않는다. 주택과 조합원 입주권은 1년 이상 보유한 경우 양도세 세율 적용에 있어서 일반세율(6~38%)이 적용되지만 분양권의 경우 보유 기간이 1년 미만인 경우 50%, 1년 이상 2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 일반세율(6~38%)이 적용된다.

사례의 경우 중개수수료로 200만원을 지불했으므로 최종 양도차익은 9800만원이다. 양도소득 기본공제 250만원을 차감하면 양도세와 지방소득세로 2037만7500원을 내야 한다.

박씨의 분양권은 취득한 날로부터 2년이 경과했기 때문에 일반세율이 적용돼 35%를 양도세로 내야 한다. 여기서 누진공제 1490만원을 차감하고, 지방세 1.1%를 더해 최종 세액이 결정된 것이다. 분양권은 장기보유특별공제를 차감하지 않는다는 것에 유의해야 한다.

Q. 박씨로부터 분양권을 매수한 이씨가 아파트 완공 후 잔금납부와 소유권을 이전하고 입주해 살다가 매각한다면 양도세는.

A. 신규 분양 아파트의 취득 시기는 일반적으로 잔금일과 준공일 중 나중에 도래한 날이다. 즉 잔금일이 취득일자다. 따라서 잔금일로부터 2년 이상 보유한 후 매도해야 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있다.

이씨에게 오랫동안 보유한 기존의 집이 있다면 분양아파트 잔금일로부터 3년 이내에 기존 집을 매도해야 기존 집에 대해 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있다.

만약 박씨가 분양권 매도 시 다운계약서를 작성했다면 10년 이내에 매수인인 이씨가 해당 부동산을 매도할 때 실제 매매대금을 입증해 양도세를 신고하는 경우 박씨는 양도세 외에도 40%의 신고불성실 가산세와 연 10.95%의 납부불성실 가산세를 추징당할 수 있다.

Q. 박씨가 매수자에게 양도세를 부담하게 했다면.

A. 매매대금에 매수자가 부담하기로 한 세액을 포함해 양도세를 계산하는 것이며, 10년 이내에 매수자인 이씨가 실제 부담사실을 입증해 양도세를 신고하는 경우 박씨는 위와 마찬가지로 불이익을 당할 수 있다.

매수자가 거래 당시에는 거래조건을 받아들일 수밖에 없겠지만 매수자가 나중에 매도하는 경우 양도세 부담을 느껴 실제 매매대금을 입증해 양도세를 신고하는 경우가 많다.

이때 다운계약서 작성 사실과 양도세를 매수자에게 부담하게 한 사실이 들통나 매도자에게 양도세를 추징하는 경우가 많기 때문에 주의해야 한다. 또한 매도자와 매수자에게 사실과 다르게 작성한 매매차액만큼 비과세나 감면을 적용하지 않으므로 주의해야 한다.

김민진 기자 enter@asiae.co.kr