경매 너무 뜨겁네…위험물건도 불티

특수물건, 고수익에 투자자 몰려…7년만에 낙찰가율 70% 웃돌아

[아시아경제 주상돈 기자] 경매시장이 뜨거워지면서 유치권과 재매각물건 등 권리분석이 까다로워 그동안 관심에서 멀어져 있던 특수물건의 인기가 치솟고 있다.

올 상반기 수도권 아파트 경매 낙찰가율이 90%를 넘어서는 등 주거용 물건에 대한 경쟁이 치열해지자 위험도는 높지만 고수익을 노릴 수 있는 특수물건으로 눈을 돌리는 투자자들이 많은 것으로 풀이된다.

6일 법원경매정보업체 지지옥션에 따르면 유치권과 법정지상권, 위반건축물, 재매각사건, 토지별도등기 등의 특수물건 낙찰가율이 지난달 70.8%로 지난해 7월(62.7%)보다 8.1%포인트 늘었다. 특수물건 낙찰가율이 70%를 웃돈 것은 2008년 7월(70.4%) 이후 약 7년 만이다.

다른 경매 물건과 마찬가지로 특수물건은 지난달 5712건으로 전년 8584건보다 2872건 줄었다. 하지만 낙찰률이 높아지면서 총 낙찰가는 같은 기간 2022억원에서 2792억원으로 크게 늘었다. 실질적인 경쟁률을 뜻하는 평균 응찰자 수도 지난해 7월 3.6명에서 지난달 4.1명으로 0.5명이 늘었다. 경쟁이 더 치열해진 셈이다.

이창동 지지옥션 선임연구원은 "특수물건의 경우 예전에는 아예 제쳐뒀던 물건으로 유치권만 걸려 있어도 입찰을 피했었다"며 "하지만 최근 경매 물건 자체가 적고 주거시설을 중심으로 일반 물건의 낙찰가율이 높은 탓에 특수물건에 대한 관심이 높아진 것으로 보인다"고 설명했다.

이어 그는 "특수물건에 대한 정보 접근성이 개선된 것도 인기 요인 중 하나"라며 "최근에는 '경매는 이런 거다'는 입문서를 포함해 특수물건 분석에 관한 책도 흔히 찾아볼 수 있기 때문"이라고 말했다.

특수물건 중 가장 빈번하게 볼 수 있는 사례가 바로 '유치권'이다. 유치권은 타인의 물건을 점유한 자가 그에 관해 생긴 채권을 변제할 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리를 뜻한다. 공사업자가 공사대금을 요구하며 건물을 점유해 유치권을 행사하는 식이다.

유치권이 신고된 물건은 사람들이 입찰을 꺼리기 때문에 일반적인 물건보다는 낙찰가율이 낮게 형성된다. 유치권이 걸려 있는 감정가 2억5000만원의 경기 수원의 전용면적 88.62㎡ 주상복합의 경우 지난 5월 유찰되며 최저입찰가가 30% 떨어졌다. 하지만 지난달 초 재입찰 결과 감정가의 94.04%에 달하는 2억3510만원에 낙찰됐다. 법원 현황조사결과 유치권을 주장하는 점유자나 게시문 등 어떠한 표식도 일체 확인되지 않았기 때문이다. 이 경우 유치권이 성립되기 힘들다.

실제 이점을 노리고 허위로 유치권을 신고하는 경우도 많다. 업계에서는 실제 유치권이 성립되는 경우를 10% 내외로 보고 있다. 별도의 증빙절차 없이 유치권을 행사할 수 있다는 점을 악용하는 경우가 많기 때문이다. 이 선임 연구원은 "유치권이 걸려 있는 물건의 경우 현장을 방문해서 유치권 성립 여부를 꼭 확인해야 한다"며 "유치권이 행사 중임을 알리는 현수막 등의 표식이 없다면 대부분 유치권은 성립되지 않는다"고 설명했다.

다만 그는 "일반적으로 유치권을 포함한 특수물건의 경우 낙찰 후 복잡한 권리관계를 해결하기 위해 소송을 진행해야 할 가능성 크다"며 "이 경우 낙찰을 받아놓고도 이 부동산에 대한 권리 행사가 짧게 몇 개월 길게는 몇 년까지 늦어질 수 있기 때문에 꼼꼼히 따져보고 입찰해야 한다"고 말했다.