'머니스텔' 투자, 이것 만큼은 주의하라

(머니몬스터)오피스텔 투자, 아파트와 달라 세금·면적 잘 따져야

[아시아경제 김종화 기자]오피스텔의 인기가 하늘을 찔러도 따질 건 따져봐야 한다. 가장 먼저 따져야 할 건 정체성이다. 머니스텔이니, 아파텔이니 해도 오피스텔은 아파트가 아니다. 아파트는 주택법, 오피스텔은 건축법의 적용을 받는다. 따라서 세금과 면적에서 손해볼 수 있다.

전용면적 85㎡이하 6억원 이하를 과세기준으로 삼고 2억원에 아파트와 오피스텔을 각각 구입했다면 오피스텔은 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세 등을 포함해 매매가의 4.6%인 920만원을 세금으로 내야 한다. 반면 아파트는 1.1%인 220만원만 내면 된다. 양도세나 종합부동산세 등은 세금이 4배 차이라는 점을 우선 염두에 둬야 한다.

면적도 계약면적 대비 전용면적 비율인 전용률이 50%~70%선이고, 아파트는 전용률이 75% 이상이다. 쉽게 말하면 출입문을 열고 들어가서 눈으로 보이는 바닥면적이 전용률이다. 아파트는 복도와 계단이 공용면적에 포함되지만 오피스텔은 거기에 주차장 면적이 추가로 포함된다.

따라서 오피스텔의 실사용 면적을 따질 때는 아파트보다 한 단계 낮춰서 판단하면 된다. 전용면적 84㎡의 오피스텔은 발코니를 포함한 전용면적 59㎡의 아파트와 비슷하다고 판단하면 면적 계산이 수월해진다.

다음으로 수익률. 최근에 오피스텔이 대거 공급되면서 임대수익률이 떨어지는 추세라는 점은 분명히 알고 선택해야 한다.

수도권과 지방의 임대수익률은 대체로 연 5~7%선에서 형성돼 있다. 수도권의 경우 지방보다 수익률이 더 낮지만 되팔 때 환금성은 뛰어난 장점이 있다. 오피스텔을 구입했을 때 자본이득에 대한 기대나 되팔 때의 환금성이 낮으면 임대수익률이 높게 형성되는 것이다.

지난 2월에 비해 서울지역 오피스텔의 임대수익률은 0.07%포인트 하락했다. 경기도는 0.11%포인트, 인천은 0.12%포인트 각각 감소했다. 지방으로 갈수록 임대수익률은 조금 더 높아져 7%대 초반대다.

박원갑 수석전문위원은 "임대소득세와 재산세, 공실비용, 중개수수료 등을 고려한 실질 임대수익률이 얼마나 되는지 꼼꼼히 따져보고 결정해야 한다"면서 "특히 일부 분양현장에서 대출을 낀 수익률을 제시하는데 이는 허수일 가능성이 높다. 자기 자본을 투입한 수익률(ROE)로 계산하는 것이 바람직하다"고 조언했다.

분양가도 많이 올랐다. 부동산114에 따르면 올해 상반기 서울 오피스텔 3.3㎡당 평균 분양가는 1324만원이다. 서울 시내 이 보다 싼 아파트가 적지 않다는 사실도 기억할 필요가 있다. 분양회사가 임대수익률 7~16%라고 홍보하는 것을 그대로 믿어서도 안된다.

예를들어 상암DMC 푸르지오 전용면적 18㎡형의 분양가는 1억9000만~2억1000만원대다. 월세를 90만원 받아도 수익률은 4~5% 수준이다.

추가로 유의할 점 한 가지는 임대사업자 등록여부다. 오피스텔을 실거주 목적이 아닌 임대할 목적으로 투자할 경우에는 임대사업자 등록을 하는 것이 유리하다. 임대사업자 등록을 하지 않고 임대하면 오피스텔 매입가의 10%를 부가가치세로 내야 한다.

주택임대사업자냐, 일반임대사업자냐에 따라 세금감면 혜택도 달라진다. 올해 말까지 오피스텔을 주택임대용으로 등록하면 면적에 따라 취득세가 면제되거나 감면된다. 일반임대용으로 등록하면 취득세는 내지만 부가세 10%는 면제받는다.

김규정 전문위원은 "연평균 임대수익률과 되팔았을 때의 양도차익률 등이 그다지 양호한 편이 아닌 만큼 분양가 높은 상품을 선택할 때는 신중해야 한다"면서 "업무지구별로 공급량이 많아 매각차익을 기대하기도 어렵다는 사실을 명심하고 매매여부를 결정해야 할 것"이라고 강조했다.