재건축 활성화 대책 수혜 ‘제각각’…리모델링은 주춤

용적률 낮고 분양가 받쳐주는 지역에 수혜 집중될 듯
[아시아경제 박철응 기자]오는 29일부터 아파트 재건축 기준연한이 40년에서 30년으로 줄어들게 되면서 도심 주택정비 시장의 판도변화가 예고되고 있다.

재건축 추진여부를 결정짓는 안전진단 기준도 동시에 완화된다. 구조 측면에서는 안전하지만 층간소음에 취약하고 배관설비의 노후화가 심해 주민 불편이 큰 공동주택도 재건축할 수 있게 길을 터준다.

재건축 때 임대주택을 건설하는 비율도 축소되는 등 재건축 활성화 정책이 같이 곁들여진다. 재건축 임대주택 의무건설비율은 서울의 경우 20%에서 15%로, 인천 지역은 아예 의무비율을 없애는 규정을 고시할 예정이다.

이에 벌써부터 재건축 대상 아파트 소유자들의 인식변화가 감지된다. 지난 1980년대 집중적으로 건설된 양천구 목동지역의 아파트 소유자들은 수직증축 리모델링에서 재건축으로 급선회하는 양상이다.

◆재건축 연한단축 수혜대상 61만가구= 부동산114 조사를 보면 재건축 가능 연한 단축으로 수혜를 입는 1987~1991년 준공 단지는 전국적으로 61만가구에 이를 것으로 추정된다. 1991년부터 지하주차장 설치가 의무화돼 그 이전 준공 아파트들의 주차난이 특히 심하며 냉난방 설비 노후화, 층간 소음 등 불편이 상대적으로 크다.

1990년대부터는 정부의 주택 공급 확대 정책으로 평균 용적률이 255%에 이른다. 재건축 사업을 위한 필수조건인 수익성을 충족하려면 1990년 이전에 준공돼 용적률이 낮은 저층 단지가 유리하다. 이같은 조건에 가장 잘 부합하는 곳이 목동신시가지인 셈이다.

하지만 재건축 활성화 효과는 각 단지별 조건에 따라 천양지차일 것으로 보인다. 노원구와 도봉구 지역에는 1987~1991년 준공 아파트가 각각 6만5500가구, 2만6900가구 규모로 집중돼 있다. 그러나 강남권에 비해 낮은 분양가를 고려하면 사업성 면에서 매력도가 떨어진다는 점이 변수다. 조합원 물량 외에 일반분양에서 높은 수익을 거두지 못하면 조합원 부담이 커지기 때문에 재건축 사업 추진의 탄력이 약화된다.

강남권에도 송파(1만6500가구), 서초(6900가구), 강남(3400가구) 등의 재건축 연한 단축 대상 물량이 몰려있지만 고령화와 은마아파트를 비롯한 강남권 재건축 단지들의 지지부진한 사업 속도 등으로 주민들의 추진 동력이 약한 것으로 파악된다.

1980년대 말 준공된 송파지역 아파트에 사는 최모씨(50)는 "최소 7억원 이상은 줘야 살 수 있기 때문에 젊은 층의 유입이 안 된다. 라인에서 내가 가장 젊은 가장일 정도로 고령화돼 있다"면서 "어르신들은 이사를 하기 싫어하고 기약도 없는 재건축을 추진하기 보다는 불편하면 고쳐쓰겠다는 의견이 대부분"이라고 전했다.

◆"재건축 결정짓는 키는 용적률"= 김현아 건설산업연구원 실장은 "추가로 용적률을 올릴 수 있느냐가 재건축의 키포인트이며, 소유자들이 고령화돼 있으면 재건축을 기피하는 것이 일반적"이라며 "오래 됐으며 새 주택에 대한 수요가 많고 교통 입지 면에서도 편리한 곳 위주로 재건축 활성화가 가시화될 것"이라고 말했다.

부동산114 조사를 보면 재건축 연한 단축 등 규제 완화 방안이 담긴 정부의 9ㆍ1대책 발표 이후 지난달까지 재건축 아파트 가격은 4.4%가량 올라 일반아파트 2.6%에 비해 상승 폭이 컸다. 하지만 이는 실제 대책 시행 이전에 선반영된 결과이며 추가 상승 동력이 될 지는 미지수다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "재건축 대책 관련 재료는 이미 지난해부터 반영돼 왔다"면서 "재건축 사업 과정이 지난하기 때문에 단지별로 조합 설립 등 어느정도 본궤도에 올라야 시장에 가시적인 영향을 미칠 수 있을 것"이라고 말했다.

그럼에도 전반적인 재건축 기대감이 커지면서 일종의 대체재 관계에 있는 리모델링 사업은 위축되는 경향을 보이고 있다. 재건축과 리모델링을 놓고 저울질을 하던 서울 서초구 반포동 미도아파트는 재건축 연한이 줄어들자 재건축으로 사업 방향을 틀었다. 또 개포동 대치2단지는 재건축으로 전환하자는 일부 조합원들의 반발에 부딪혀 있는 상태다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "리모델링은 재건축의 대체재 성격이 강하다"며 "재건축을 할 수 있다면 리모델링을 할 이유가 없다"고 말했다.

그는 "최근 재건축 시장 상황이 좋아져 분양 실패 우려가 낮아졌고 수익성을 높이는 정책도 많이 나왔다"면서 "재건축을 할 수 없어서 리모델링을 검토했던 단지의 경우 재건축으로 돌아서는 것은 자연스러운 현상"이라고 설명했다. 이어 "다만 고층 아파트의 경우는 재건축을 해도 실이익이 없을 수 있기 때문에 오히려 리모델링이 더 나을 수 있으므로 잘 따져봐야 할 것"이라고 덧붙였다.

정부가 수직증축 리모델링을 허용하면서 가장 적극적으로 리모델링을 추진해 왔던 성남 지역 아파트들도 리모델링에 대한 수요가 줄었다.

가구 수 증가 범위가 15% 이내인 범위에서 15층 이상 공동주택은 최대 3개층까지, 14층 이하의 공동주택은 최대 2개층까지 수직증축을 할 수 있다.

성남시 관계자는 "재건축 연한 단축을 포함한 지난해 정부의 9ㆍ1 대책 이후 리모델링에 대한 신규 수요가 명백히 줄어들었다"며 "사업성을 따져본 뒤 재건축을 선호하는 것 같다"고 말했다.

앞서 성남시는 리모델링 시범단지로 정자동 '한솔마을5단지'를 선정하고 전국 최초로 증축형 리모델링 안전진단에 착수했다. 현재는 수직증축 가능여부를 판단하기 위한 안전진단을 위한 실제 조사를 마치고 이를 분석하고 있다. 안전진단 결과는 6월 말께 나올 예정이다. 야탑동 매화마을1단지도 안전진단을 기다리고 있다. 또 정자동 '느티마을3ㆍ4단지'는 조합설립인가를 받았다.

이 관계자는 "다만 기존 리모델링을 결정한 조합의 경우 차질 없이 사업이 진행되고 있다"며 "느티마을3ㆍ4단지의 경우 조합설립이 9ㆍ1대책 이후에 설립됐는데 여기는 리모델링이 사업성이 있다고 판단한 것"이라고 말했다.