훈훈해진 재건축·재개발, 힘쓸 일만 남았다

[아시아경제 김민진 기자] 부동산3법 국회 통과 이후 재건축ㆍ재개발시장에 봄꽃이 만개했다. 부동산3법은 재건축초과이익환수 3년 유예연장, 민간택지 분양가상한제 폐지, 재건축 조합원 1인 1가구제 폐지 등을 주 내용으로 하고 있는데 사업성을 떨어뜨리는 장애물이 사라지면서 활기를 되찾은 것이다.

그뿐 아니다. 기준금리 인하로 초저금리가 유지되자 정비사업을 진행할 때 부담해야하는 금융비용이 줄어 투자자의 주머니도 한결 가벼워졌다.

정부는 지난해 9ㆍ1 부동산 대책을 통해 신도시와 택지지구 지정을 중단하는 택지개발촉진법을 폐지하겠다고 했는데 이 또한 재건축ㆍ재개발시장에는 호재로 작용하고 있다. 수도권 택지지구 지정 중단은 주택공급량을 조절하겠다는 것으로 공급물량 감소가 예상되면서 도심 내 신규 주택공급이 가능한 재건축ㆍ재개발 사업장에 대한 관심이 높아졌다.

서울 재건축 아파트값이 본격적으로 오른 건 부동산3법이 통과된 지난해 말부터다.

특히 지난해 앞서 완화된 대출 규제와 재건축 소형의무비율 폐지, 안전진단 기준완화, 재건축 연한 단축 등 과거 부동산시장 과열기에 도입됐던 규제완화도 부동산3법 통과 이후 시장에 본격적인 영향을 끼쳤다.

서성권 부동산114 선임연구원은 "규제완화로 재건축 사업 수익성에 대한 기대감이 커졌고 분양시장의 호조세, 금리인하로 인한 투자심리가 개선된 영향"이라며 "투자자들의 시선이 다시금 재건축 아파트로 쏠리고 있다"고 말했다.

부동산114에 따르면 올 1분기 서울 재건축 아파트 매매가격은 2.17% 상승했다. 특히 강동구(3.31%), 서초구(3.00%), 송파구(2.51%), 강남구(1.67%) 순으로 재건축 아파트값이 상승했다.

강동구는 둔촌동 둔촌주공(조합설립인가)이 지난해 말 건축심의 통과 이후 사업시행인가가 가시권에 들어오면서 2000만~3000만원가량 가격이 올랐고, 고덕주공6단지(사업시행인가)가 시공사 선정을 전후로 3000만원 정도 상승했다.

서초구는 반포동 일대 재건축 아파트 사업 속도가 탄력을 받으면서 가격이 올랐다. 1분기 동안 반포동 주공1단지가 1억1억5000만원, 최근 통합 재건축을 추진 중인 신반포3차(조합설립인가)와 경남(조합설립인가)이 8000만~1억5000만원가량 상승했다.

재개발 사업의 경우도 잰걸음을 하고 있는 곳이 많다. 몇 년째 계속되는 전세난과 택지개발촉진법 폐지로 재개발 사업의 몸값이 높아졌고, 민간 택지에 대한 분양가 상한제 폐지가 수익성 향상으로 이어질 것이라는 기대감이 반영됐기 때문이다.

부동산114가 뉴타운ㆍ재개발구역에 나온 매물을 기준으로 산정한 서울 재개발구역 지분가격은 지난달 말 기준 3.3㎡당 2464만원으로 전 분기 대비 29만원 올랐다.

최근 시공사를 선정하며 사업 추진속도를 높이고 있는 서대문구 홍제3구역(사업시행인가)이 종전 3.3㎡당 1638만원에서 1734만원으로 96만원 올랐고, 동작구 흑석3재정비촉진구역(조합설립인가)도 건축심의 통과 후 사업시행인가를 앞두고 2647만원에서 336만원이 오른 2983만원의 시세를 나타냈다.

또 한남3구역(조합설립인가)은 규제완화와 향후 수익성 개선에 대한 기대감으로 487만원 오른 4393만원에 지분가격이 형성돼 있다.

다만 재개발의 경우 재건축에 비해 활발하지는 않다. 서울 재개발 사업장의 거래량이 많지 않고 매수를 위한 적극적인 움직임도 나타나지 않고 있다. 뉴타운ㆍ재개발 출구전략이 매몰비용에 발목을 잡히면서 지지부진하자 투자 확실성을 갖지 못했다는 분석이다.

공통적으로는 분양가가 계속 높아질 경우 재건축ㆍ재개발 모두에 짐이 된다. 서 선임연구원은 "재건축ㆍ재개발 사업 전망이 밝고, 주택시장이 투자목적에서 실수요 위주의 시장으로 재편되는 시점에서 정비사업의 수익성 향상을 위해 과도한 분양가 상승은 오히려 독이 될 수 있다"며 "분양가 상승이 양날의 칼이 돼 미분양으로 이어질 우려도 있다"고 말했다.