[인터뷰]선종필 상가뉴스레이다대표
"대규모 택지지구 신규 상가 '과열'‥변수 많아"
"레버리지 효과적‥대출 50% 이내가 바람직"
[아시아경제 이규성 기자]요즘 상가시장이 난리법석이다. 금리가 낮아져 노후대비용 수익형 상품 마련에 분주해진 중장년층 뿐만 아니라 30, 40대까지 대거 가세한 때문이다. 특히 투자자들은 대출을 활용한 레버리지에 적극적인 양상이다. 그러나 기존 상가의 경우 '상가임대차 보호법'이 국회에 계류중이어서 변수가 많다. 세종특별시, 동탄지구 등 대규모 택지개발지구 내 신규상가의 경우 수요가 과열돼 가격이 높게 형성돼 있다. 이에 시장 환경을 잘 살펴보고 투자에 임해야할 때다.
#서울 사당동에 거주하는 박경한(53)씨는 최근 주택을 처분하고 4억원의 여유자금으로 서울 공덕역 인근 오피스텔 두채를 구입했다. 처음에는 한채만 투자를 고려했다. 그러나 대출 금리도 낮아 이를 적극 활용하기로 했다. 두채를 구입할 경우 은행 이자를 주고도 매달 월세 수익이 150만원 가량 가능하다는 결론이 나왔다. 박씨는 수익률을 높이기 위해 외국인 수요자를 물색중이다. 공덕동 일대는 외국인 수요가 많아 1년 후에는 외국인을 대상으로 임대 전환하는 방안을 고려중이다.
최근 저금리 기조가 지속되면서 여유자금을 가지고 있는 사람들이 은행금리보다 더 나은 투자처를 찾기에 골몰하고 있다. 과거와 달리 수익형 부동산 시장에 30~40대들이 대거 뛰어들고 있다. 100세 시대에 접어들면서 평생 직장 개념도 이미 사라진지 오래. 국가에서 주는 연금만 기대하다가는 노후가 불안한 형편이다.
선종필 상가뉴스레이다대표(사진)는 "최근 상가 시장에는 레버리지효과를 기대한 투자자들이 몰리고 있다"며 "많은 이들이 노후 대비용 수익형 상품으로 상가를 많이 찾는다"고 설명한다. 부동산 투자에는 소위 '레버리지 효과'라는게 있다. 레버리지 효과(Leverage Effect)란 타인으로부터 빌린 차입금을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것으로 일명 '지렛대효과'다. 실례로 10억원의 자기자본으로 1억원의 순익을 올리게 되면 자기자본이익률은 10%가 된다. 그러나 자기자본 5억원에 타인자본 5억원을 도입하여 1억원의 순익을 올리게 되면 자기자본이익률은 20%가 된다.
선 대표는 "여기서 한가지 유의할 점은 타인자본을 사용하는데 드는 금리비용보다 높은 수익률이 기대되거나 지금처럼 금리가 낮은 경우에는 타인자본을 적극적으로 활용하는 것이 유리하다"면서도 "타인자본을 과도하게 사용할 경우 경기가 어려울 때나 금리 상승기에는 금리부담으로 인한 도산 위험이 높아진다"고 충고한다. 이어 "철저하게 본인의 자금규모에 맞는 현명한 투자가 요구되며 최악의 경우 공실을 감안해 과도한 대출은 피해야 한다"고 강조한다.
현재 많은 이들이 노후대비상품으로 상가 투자를 한다. 통상 수익형 부동산 업체에서 제시하는 대출 비율은 30~50%가 대부분이다. 가령 대출이 50%가 되는 상가가 있다고 무조건 50%를 받을 이유는 없다. 따라서 대출 비율과 금리에 따져서 최상의 수익률을 산출해보는 지혜가 필요하다.
그렇다면 이런 레버리지 효과들은 언제 활용하는 것이 좋은까? 레버리지효과를 기대하고 투자하는 경우라면 당연 기대수익율이 차입자금의 이자보다 높을 때 사용하는것이 바람직하다. 그렇다고 레버리지 효과에 대한 위험성이 없지는 않다. 관건은 기대수익율의 실현가능성 여부다. 기대수익율의 실현 가능성이 낮다면 레버리지 효과를 통한 수익극대화보다는 자칫 수익저하를 초래하는 양면의 칼을 가진 셈이다. 즉 금리가 4.5%라면 기대 수익률이 4.5%이상을 상회할 경우 사용하는 것이 바람직하다
선대표는 제시하는 사례를 살펴 보자. 실례로 성남 분당에 거주하는 50대에 김모씨는 2년 후 은퇴할 예정이다. 그래서 10억원의 은퇴자금으로 노후를 대비하려고 한다.
그는 최근 수도권 신도시 내 분양 상가를 구입할 작정이다. 이 상가는 분양가 10억원(부가가치세 별도)이고 현재 편의점이 보증금 1억원, 월세 400만원에 입점하기로 확정된 상태다. 대출은 최대 50%까지 가능하다. 이 경우 수익률을 높이기 위해 어떠한 의사결정을 하는게 현명할까.
자기자본을 각각 6억원, 5억원, 4억원을 투자하고 나머지는 대출을 활용할 경우 수익률은 각각 5.75%, 6%, 6.675%의 수익률을 기대할 수 있다. 반면 실투자금 9억원을 투입하면 5.33%의 수익률이 난다. 즉 대출을 활용하는 것이 바람직하다. 특히 대출이 많을 경우 매각 시 유리한 측면도 있다.
레버리지 효과는 분명 이익이 높아지는 것은 분명하다. 그러나 기대수익율 예측이 빗나가는 경우에는 수익률 악화로 이어질 수 있으므로 오류에 대비한 자금이 준비된 상황에서 투자에 나서는 것이 현명하다.
선대표는 "레버리지효과에 대한 가장 중요한 체크포인트는 예측수익이 얼마나 실현가능한가의 여부와 예측 오류에 대응할 수 있는 대응자본의 준비"라며 "수익형 부동산 투자에서 차입자본의 비율이 50%일 때 수익률이 가장 높게 나타나지만 금리 인상이나 공실 등을 감안해 40%를 넘지 않는 것이 바람직하다"고 권고한다. 이어 "제1금융권 선임대계약과 같은 임차인 지불능력과 계약변수가 적은 내용의 확정수익이 보장된다면 예외적으로 40%를 상회하는 범위라 하더라도 적극적 활용할만하다"고 조언한다.
이규성 기자 peace@asiae.co.kr
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