월세, 전세보다 더 까다롭게 골라라

무리한 월세 부담 금물 … 본인 소득에 맞춰 최대한 발품 팔아야
계약서는 기본에 충실하게 … 임대인-임차인 '커뮤니케이션' 중요

[아시아경제 조인경 기자] 바야흐로 월세 시대다. 지난해 처음으로 전?월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중이 40%를 돌파했고, 전체 임대차가구의 월세 비중도 55%를 넘어섰다. 월세가 저금리 시대의 대세로 자리잡은 것이다.

15일 부동산114는 월세 시대를 맞아 어떻게 월세 방을 구하고 주의할 점은 무엇인지, 월세 계약서는 어떻게 작성해야 하는지 등을 정리했다.

◆ 월세 살기 전 본인 스스로에 대한 판단부터…= 월세를 구하기로 결정했다면 우선 매월 감당할 수 있는 월세를 따져봐야 한다. 과거 전세 중심의 임대차 시장에서는 임차인의 주거비용이 공과금이나 관리비 납부 정도였지만 이제는 매달 지불해야 하는 월세에 대한 지급 여력, 즉 적정 소득을 확보해야 한다.

일례로 월소득 150만원인 사람이 월세 50만원의 원룸을 얻으면 쓸 수 있는 돈이 100만원으로 줄어드는 데다 관리비까지 포함할 경우 생활 유지를 위한 최소비용마저 위협받을 수 있다.

따라서 본인의 소득과 자산에 대한 적절한 소비계획을 세워 월셋집을 구해야 한다. 전문가들은 월세 계약의 경우 본인의 월소득 가운데 10∼15% 정도 수준으로 관리하는 게 현명하다고 조언한다. 관리비까지 고려할 때 실제 체감소득은 더 줄어들 수 있다는 점을 유의해야 한다.

자신의 소득과 자산 수준을 파악했다면 이젠 발품을 팔아 자신에게 맞는 월세를 찾아야 한다. 요즘엔 스마트폰의 방 구하기 애플리케이션을 활용할 수도 있다.

하지만 실제 방문해 채광이나 일조상태, 소음, 벽지?장판, 배수, 결로, 관리비 등의 여러 가지 사항을 직접 체크해 봐야 한다. 특히 월세 가격이 주변 시세보다 싸다면 방에 하자가 있을 가능성도 염두에 둬야 한다.

마음에 드는 월세 방을 구한 뒤 계약서를 쓸 때는 사람이나 부동산의 '얼굴'을 확인해야 한다. 계약 당사자를 직접 만나 주민등록증을 확인하는 것은 물론 부동산 등기부등본 등도 반드시 살펴봐야 한다.

등기부등본은 주택의 권리관계를 보여주는 증서로 부동산의 면적과 건물 유형, 호수, 층, 소유관계, 소유권 외의 근저당권(담보대출 등) 등의 정보를 담고 있다.

또 대리인을 통해 계약할 경우 차후 분쟁 발생 때 사실관계 입증이 어려울 수 있는 만큼 불가피한 경우가 아니면 대리인과의 계약서 작성은 피하는 것이 좋다. 만약 대리인과 계약한다면 실소유자의 인감증명서와 신분증, 대리인에 대한 위임장, 신분증 등을 꼼꼼하게 확인해야 한다.

특히 월세는 보증금이 500만∼2000만원 수준인 경우가 많아 권리관계 설정에 소홀하기 쉽지만 선순위 대출금이 집값의 80%를 넘긴 상황이면 자칫 경매 때 보증금을 모두 떼일 우려가 있다. 담보대출이 없더라도 미납된 국세 때문에 경매에 들어가는 경우도 있으므로 임대인의 납세증명원까지 확인하는 게 최근 중요해진 사항이다.

◆ 월세 보증금은 계약서로 온전하게 지키기= 전세와 달리 월세는 임대인과 수리·수선에 관한 사항을 더 상세하게 정리해둘 필요가 있다. 입주할 집에 수리가 필요한 시설이 있다면 잔금 지급 전에 수리의 완료 시기를 못 박아 놓는 게 좋다. 특히 수리가 안 됐다는 이유로 계약을 파기하기는 어려운 만큼 약정 시기까지 수리가 안 될 경우에 대해 책임 소재와 금전 부담을 명확히 해둬야 한다.

입주 후에도 수리비용은 수시로 발생한다. 판례에 따르면 난방 등 주요설비의 노후·불량으로 인한 수선은 임대인이, 전구 등 통상적이고 간단한 수선이나 소모품 교체는 임차인이 부담하는 것이 일반적이다.

원룸 형태의 월세 방은 동·호 구분이 명확하지 않아 분쟁이 발생하는 경우가 있으므로 계약서의 '소재지'란에 층을 쓰고 '임차할 부분'란에 해당 층에서의 위치(우측·중앙·좌측), 세부면적 등을 상세하게 적어두는 게 좋다. 옥탑방이나 등기 없이 불법개조된 물건처럼 명확하게 표시하기 힘든 경우라면 보증금을 최소화하는 게 현명한 방법이다.

마지막으로 계약 내용에는 보증금과 월세의 정확한 금액과 계약금, 중도금, 잔금의 금액 및 입금 시기를 정해 기록해야 한다. 중도금이 입금된 후부터는 계약 당사자 일방의 사정으로 인한 계약 파기는 불가능하므로 중도금 지불에도 신경써야 한다.

윤지해 부동산114 선임연구원은 "전세와 달리 월세는 1년 이내의 단기계약이고 매달 월세를 주고 받아야 하기 때문에 임대인과 임차인 간 상호 커뮤니케이션이 필수"라며 "전세에 비해 양쪽간 의견 충돌이 일어날 가능성도 높아 상대방의 연락처와 실제 거주지 등을 확보해 둘 필요가 있다"고 조언했다.

조인경 기자 ikjo@asiae.co.kr