[월세시대]부동산 대책 어디로 가나…市場 전문가 30명에게 묻다

"그래도 전세는 안사라져" 66% … "전세가율 100%로 오른다" 33%
집값↑ 전세값↑ 월세↑ … 세입자 갈등 깊어지는 '월세 공화국'

주택시장이 요동치며 참여자 모두가 혼란을 겪고 있다. 흐름은 이해하면서도 확실한 전망을 내놓지는 못하고 있다. 집주인이라면 집을 팔지, 전세로 계속 놓을지, 월세로 전환할지를 고민하고 있다. 세입자는 집을 살지, 전세로 계속 살지, 월세로 전환돼 나오는 물량을 잡을지 종잡지 못하고 있다. 아시아경제신문은 혼돈의 주택시장에 대한 이해의 실마리를 제공하기 위해 30명의 전문가를 대상으로 설문조사를 했다. 시장에 대해 누구보다 깊숙이 들여다보는 이들의 생각을 종합한 결과는 적잖이 의미 있는 사실들을 보여준다. 독자 여러분들이 조금 더 정확하게 주택시장의 현황과 미래를 들여다보고 판단하는 나침반이 되기를 기대한다. <편집자주>

[아시아경제 조인경 기자, 윤나영 기자] 전세금은 내년에도 계속 오를 전망이다. 저금리 탓에 월세를 선호하는 집주인들이 늘어나면서 전세 공급은 부족한 데다 집값이 오를 것이라는 기대는 강하지 않아 매수 심리를 살리기에도 역부족이다.

월세를 높이려는 집주인과 최대한 월세 부담을 줄이려는 세입자가 팽팽한 줄다리기로 맞서면서 세를 놓는 쪽이나 세를 들어가야 하는 쪽 모두 부담은 갈수록 커지고 있다.

전문가들은 우리나라 부동산시장에서 전세제도가 완전히 사라지는 것은 불가능하다고 말한다. 그러면서도 응답자의 3분의 1 이상은 '10년 이후엔 사라질 것'이라고 내다봤다. 집값 대비 전세가격(전세가율)은 90% 미만까지 유지될 것이라는 응답이 60.0%로 가장 많았으나 90%를 넘어 100%까지 올라갈 수 있다는 응답도 33.3%를 차지했다.

◆ 최근의 매매거래 수준 '정상적' 평가= 현재 주택 매매거래량에 대한 평가는 정부의 판단과는 조금 다르게 나타났다. '매매거래가 정상인가'라는 물음에 응답자의 46.7%가 '보통'이라고 답했고, '정상' 또는 '매우 정상'이라는 응답이 26.6%였다. 과거 집값이 급등하던 시절의 거래량을 기준 삼아 봐서는 안 된다는 점을 보여준다.

'비정상' 또는 '매우 비정상'이라는 견해는 26.7%에 그쳤다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 "과거 투자수요 중심으로 움직이던 시장이 현재는 실수요자 중심으로 거래가 이뤄지고 있다"며 "가격이 내리면 실수요자가 다시 움직이는 식으로 시장은 점진적으로 움직일 수밖에 없다"고 설명했다.

뜨거운 이슈 중 하나인 주택의 과포화 문제는 비교적 간단히 정리됐다. 2013년 말 현재 103.0%인 주택보급률(가구 수 대비 주택공급 비율)을 끌어올려야 한다는 것이다. 보급률은 '105~109%가 적정하다'는 응답이 53.3%로 가장 많았다. 이어 '110~119%'가 26.7%, '120~129%'가 10.0%, '130% 이상'을 택한 응답도 3.3%였다.

소득수준이나 인구구성, 주택 재고물량 등을 감안할 때 국내 주택시장이 포화되는 시점은 '10~15년 이내'가 30.0%, '5~10년 이내' 26.7%, '5년 이내'가 23.3%, 등의 순으로 전망됐다.

가장 관심이 높은 집값 전망에 대해서는 상당히 의견이 갈렸다. 다만 크게 오르거나 크게 떨어질 가능성이 적다는 것이 전문가들의 의견이다. 향후 10년간 주택 가격에 대해 전문가의 33.4%가 'GDP 성장률 이내에서 관리될 것'이라고 봤다. '10% 이내 상승한다'와 '10% 이내 하락한다'가 각각 20.0%를 차지해 팽팽하게 대립했다. '10% 이상 상승한다'는 응답이 13.3%, '현 상태를 유지한다'는 응답도 13.3%였다.

최근의 매매거래량이 정상적이라고 본 전문가 8명 중 1명을 제외하고는 모두 국내총생산(GDP) 성장 수준 또는 그 이상으로 집값이 꾸준히 오를 것이라고 봤다는 점은 유의할 만하다.

◆ 피할 수 없는 월세시대, 향후 과제는?= 월세가 빠르게 증가하고 있으나 일각에서는 월세가 주먹구구식으로 산정된다는 불만을 제기하고 있다. 이에 대한 전문가들의 의견은 크게 문제 삼을 필요는 없어 보인다는 반응을 나타냈다.

현재의 월세 가격 산정 방식에 대해 응답자의 절반(50.0%)이 '보통이다'는 답을, 10.0%는 '적절하다'는 답을 내놨다. 시장에서 결정된 가격이 합리적이라는 평가를 내린 것이다. 이와 달리 '적절하지 않다'는 답이 30.0%, '매우 적절하지 않다'는 답이 10.0%를 차지해 좀 더 공급자와 소비자가 납득할 수 있는 월세 산정방법을 고안해낼 필요성이 제기됐다.

이에 대해 박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 팀장은 "시중은행 정기예금금리(1년) 2.1%의 2배 정도인 4.2% 수준이 적절하다"고 말했다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "시장금리에 3~4% 정도를 가산한 수준"이 적합할 것이라는 의견을 제시했다. 천현숙 국토연구원 주택토지연구본부장은 전세를 월세로 전환하는 과정에서 적용되는 전환율에 대해 "서민들의 기대 수준에 비해서는 높은 편"이라면서 "조만간 적정 수준을 찾아 정착될 것"이라고 내다봤다.

양해근 삼성증권 부동산전문위원은 "현재와 같은 전월세난이 지속되다면 전세에서 월세로 전환할 때 전환이율이 갈수록 높아질 가능성이 있는 만큼 전환율 상한을 제한할 필요가 있다"고 지적했다.

정부가 월세시대 전환에 맞춰 제도를 정비하고 연착륙을 위해 공공임대주택 수와 대상을 확대하는 등 저소득 임차계층을 직접 지원하는 주거복지 정책들이 우선적으로 필요하다는 지적이 있었다. 또 다주택자가 민간 임대사업자로 변모할 수 있도록 등록절차를 간소화하고 세제감면 등 민간임대 공급을 확대하는 방안을 주문하는 목소리도 나왔다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "임대차시장은 하나의 정책만으론 해결하기 어렵다"며 "공공임대 지속 공급, 민간임대 활성화, 자가보유 지원, 바우처 형태의 주거비 지원 등 4박자가 고루 맞아떨어져야 한다"고 조언했다.

<설문에 참여해 주신 분> 강은 지지옥션 경매자문센터장, 고성수 건국대 부동산대학원장, 권강수 한국창업부동산정보원 이사, 권대중 명지대 부동산대학원 교수, 권일 닥터아파트 리서치팀장, 김덕례 주택산업연구원 연구위원, 김상국 삼성물산 분양팀장, 김윤중 SH공사 도시연구소 수석연구원, 김혜현 렌트라이프 대표, 남무경 GS건설 건축기획담당 상무보, 박덕배 현대경제연구원 전문연구위원, 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원, 박철희 호반건설 사업본부장, 박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 팀장, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 안민석 FR인베스트먼트 연구원, 양지영 리얼투데이 리서치실장, 양해근 삼성증권 부동산전문위원, 유선종 건국대 부동산학과 교수, 이남수 신한은행 부동산팀장, 이창렬 한화건설 건축사업본부 상무, 장경철 부동산센터 이사, 정대홍 부동산태인 기획홍보팀장, 정태희 부동산써브 부동산연구팀장, 조재희 한라 건축개발사업본부 전무, 조필규 LH 토지주택연구원 수석연구원, 천현숙 국토연구원 주택토지연구본부장, 최승섭 경제정의실천시민연합 부동산감시팀 부장, 함영진 부동산114 리서치센터장, 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원