"신축 주택시장 축소 우려…연착륙 대비해야"

건산연 '통계로 보는 국제 주택시장 비교' 연구보고서

각국의 주택공급물량 및 주택가격지수

[아시아경제 박혜정 기자]영국·일본처럼 토지 이용에 제약이 큰 국가와 마찬가지로 우리나라도 신축 주택시장이 중장기적으로 축소될 것이라는 전망이 나왔다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 7일 '통계로 보는 국제 주택시장 비교' 연구보고서에서 이 같이 밝혔다.

허 연구위원에 따르면 토지 이용에 제약이 많은 영국과 일본의 신규 주택 공급 물량은 오랫동안 감소세를 보여왔다. 특히 지난 40년간 신규 공급 물량이 절반 이하로 줄었다. 영국의 경우 1970년 이후 주택 공급이 꾸준히 감소해 절반 수준으로 떨어졌다. 준공을 기준을 보면 1970년대 연평균 31만가구에서 1980년대 22만가구, 1990년대 19만가구, 2000년대 19만가구다. 금융위기 이후인 2010~2012년에는 평균 14만가구를 공급하는 데 그쳤다.

주택가격지수도 금융위기 전후 변화를 보이다 지난해부터 상승세를 타기 시작했다. 그러나 최근의 회복세는 금융위기 이전의 고점을 회복하는 데까지 이어지지 못했다. 올 3월 기준 지수는 전고점인 2007년 11월 대비 93.1% 수준이다.

일본도 마찬가지다. 1980년대 후반 이후 주택 공급이 지속적으로 감소해 신규 주택 착공 가구 수가 25년 전에 비해 52% 수준까지 내려갔다. 착공 기준으로 1970년대 연평균 154만가구에서 2000년대 113만가구까지 줄었다. 2010~2012년간은 85만가구에 불과했다. 이는 전고점이었던 1987년 대비 52% 수준이다. 부동산 가격 또한 1991년 정점을 찍은 후 지난 22년간 하락세다. 지난해 기준 주거용 토지는 최고점(1991년) 대비 49.1% 수준이며, 상업용 토지는 하락폭이 더 커 최고점 대비 22.8% 정도다.

반면 미국은 장기적인 신규 물량 감소세가 확인되지 않았다. 단독주택과 다가구주택의 공급 추이를 보면 1970년 정점을 찍은 후 감소세를 보이다 2000년 시장 호황기를 맞아 공급이 급격히 늘었다. 준공 기준으로 1960년대 연평균 136만가구에서 1970년 170만가구, 1980년대 149가구, 1990년대 133만가구, 2000년대 156가구다. 물론 금융위기 이후인 2010~2013년 평균 공급량이 66만가구에 그쳤지만, 이를 제외하면 지난 50년간 경기에 따라 비교적 탄력적으로 등락을 반복했다고 허 연구위원은 설명했다.

허 연구위원은 "공급 시장의 패턴은 각국의 주택 공급 시스템에 따라 다른 양상을 보인다"면서 "자유주의 주택 정책을 펼치는 미국은 가격에 비교적 탄력적으로 주택 공급이 조절돼왔지만, 가용 토지 제약이 큰 영국과 일본은 신규 주택 공급 물량이 중장기적으로 감소했다"고 말했다. 그러면서 "우리나라도 이들 국가처럼 가용토지 제약이 크다는 점을 고려하면 신축 주택 공급 물량의 축소라는 중장기적 트렌드에 대한 대비가 필요하다"고 덧붙였다.

특히 인구 수 감소, 노령화, 1인 가구 증가 등과 같은 인구 구조 변화가 위험 요인으로 작용할 것으로 내다봤다. 허 연구위원은 "향후 우리나라 주택가격 흐름을 특정 국가 모델로 판단하기는 어렵다"면서도 "우리나라도 1인 가구 증가세, 인구 증가세 둔화 등을 고려할 때 인구구조학적 안정화 노력이 반드시 필요하다"고 했다.