애매한 '적정가격'…분양전환에 약될까(종합)

'한남더힐' 시행사측·입주민측 감정가 모두 부적정
정부 "감정평가 기준 싹 뜯어고칠 것"
분양가 추가 인하 가능성 낮아 분양전환 증가 전망

'한남더힐' 전경

[아시아경제 박혜정 기자, 이민찬 기자] 서울 한남동의 고급 민간임대아파트 '한남더힐'의 분양 전환과 관련한 감정평가가 모두 잘못됐다는 정부의 판정이 나왔다. 시행사가 감정평가법인에 의뢰해 받은 2조5512억원의 감정평가서와 세입자 측이 받아든 1조1699억원의 감정평가서가 부적정하다는 것이다.

이에 따라 6월 중 감정평가사에게는 최대 업무정지 2년의 처분이, 감정평가법인에는 최대 과징금 5억원의 징계가 내려지게 된다. 무엇보다 민간임대주택의 분양 전환 과정에서 감정평가에 대한 신뢰가 훼손됐다는 점에서 명확한 대안 마련이 필요하다는 지적이 나온다.

◆두 감정평가서에 "모두 부적정" = 국토교통부는 한남더힐 세입자와 시행사 측 감정평가서 모두 부적정 판정이 났다고 밝혔다. 5년 임대 후 분양 전환되는 한남더힐은 의무임대기간의 절반이 흐른 지난해 7월부터 분양 전환을 추진했다.

그러나 평균 분양가에 대한 세입자와 시행사 간 의견차가 커 합의하지 못했고 이후 각자 감정평가법인을 통해 감정평가를 받은 결과도 마찬가지였다. 논란이 커지자 국토부는 지난해 12월 한국감정원에 타당성 조사를 의뢰했고 감정원은 5개월간의 조사 끝에 두 감정평가서에 모두 부적정 결론을 내렸다.

한숙렬 감정원 타당성심사처장은 "인근 유사한 공동주택의 거래가격을 기준으로 한 비교방식 외에 원가, 수익 등을 고려해 산출한 금액과 비교해야 하는데 양측 모두 비교방식만을 적용했다. 비교방식의 경우에도 유사 사례의 당시 거래가격을 현 시점 가격으로 환산하고 조망·위치 등 조건을 비교하는데 미흡했다"고 설명했다.

이에 따라 세입자 측 평가법인은 감정평가액을 현저히 낮게, 시행사 측 법인은 현저히 높게 측정했다는 것이다. 세입자 측은 한남더힐 평가총액을 1조1699억원으로, 시행사 측은 2조5512억원으로 봤다. 감정원이 '이례적으로' 제시한 적정가격 수준은 1조6800억~1조9800억원이다. 다만 감정원이 발표한 적정 감정평가액은 법적 구속력이 없다.

유병권 국토부 토지정책관은 "평가 결과는 감정평가사가 기준에 맞게 감정했는지 보기 위한 기준으로 구속력은 없지만 중요한 레퍼런스(참고)가 될 것"이라고 말했다.

◆국토부 "감정평가 실무기준 개정" = 국토부는 이 결과를 토대로 세입자 측 평가법인인 나라·제일평가법인과 시행사 측의 미래새한·대한평가법인에 대해 이달 징계 처분을 내릴 계획이다.

현행 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따르면 감정평가준칙을 위반해 감정평가를 한 감정평가사에게는 자격 취소, 등록 취소, 2년 이하의 업무정지, 견책의 처분이 내려진다. 감정평가법인에는 2년 이하의 업무 정지, 최대 5억원의 과징금을 부과할 수 있다.

유병권 토지정책관은 "징계위원회를 열고 감정평가사에 대한 징계 수준을 논의한 뒤 변호사 자문을 거쳐 이를 법인에 적용하는 방안을 결정할 것"이라며 "6월 중 감정평가 업무에 대한 감사를 실시해 감정 평가 부실 원인을 파악하고 개선방안을 마련하겠다"고 밝혔다.

국토부는 또 부실 평가가 재발하지 않도록 '감정평가실무기준'을 고쳐 대규모 일반평가에 대한 구체적인 기준을 마련하기로 했다. 감정평가업자가 감정평가서를 발급할 때 평가서와 관련 서류를 감정원이 운영하는 '감정평가정보체계'에 의무적으로 등록하도록 하는 방안도 추진된다.

◆분양전환 속도낼까 = 감정원이 예상과 달리 분양 적정가격을 제시하면서 오히려 분양전환에 속도를 낼 것이란 관측도 나온다. 감정원이 제시한 분양가가 이미 분양전환을 마친 입주민들의 분양가와 비슷한 수준이거나 오히려 높아서다.

국토부 관계자는 "이미 분양전환을 마친 입주민들의 경우 향후 소요될 금융비용 등을 시행사가 할인해줬기 때문"이라며 "감정원이 제시한 적정가격은 분양전환이 본격 시작되는 2016년 1월까지의 비용 등이 반영된 결과"라고 말했다.

분양가 논란이 지속된 상황에서도 가장 큰 평형인 전용면적 243㎡가 63억~65억6500만원에 주인을 찾는 등 전체 600가구 가운데 대형 평형 16가구를 포함, 100여가구가 분양전환되기도 했다.

정부 감정평가의 타당성 조사 결과가 분양가 인하로 이어질지 미지수인 데다 시행사가 평형에 따라 10~40% 분양가를 할인, 이미 한국감정원이 제시한 분양가 수준에 분양전환이 되고 있어 입주민들의 마음이 움직였다는 분석이다.

업계 관계자는 "시간이 지날수록 금융비용 등이 늘어나 분양가 할인폭이 줄어들 수 있다는 불안심리가 있다"며 "늦기 전에 분양전환을 결심하는 입주민이 늘어나는 요인이 될 수 있을 것"이라고 말했다.

박혜정 기자 parky@asiae.co.kr
이민찬 기자 leemin@asiae.co.kr