마곡지구 2대 인기상품 '아파트·상가'

레오나르도 다빈치의 '모나리자'(좌측)와 뭉크의 '절규'

마곡지구 주택시장의 두 얼굴
아파트, 7단지는 웃돈 최고 1억원까지 올라 …민영아파트는 청약 1순위 완판
오피스텔, 임대소득 과세 후폭풍에 인기 시들…분양도 안한 상가는 인기 폭발

[아시아경제 한진주 기자] "정부의 전월세시장 선진화 방안이 발표되기 전에는 100% 분양되는 오피스텔들이 많았는데 요즘은 분위기가 상당히 나빠졌다. 분양가를 3.3㎡당 100만원 정도 낮춘 곳들이 생겨나기도 했다. 투자자들은 이제 상가로 몰린다. 분양승인도 채 받지 않은 오피스텔 상가에 청약하려고 계약금을 걸어놓는 사람들도 있다."(마곡지구 A공인)

"아파트는 매물이 있지만 매도-매수자간 가격 차이가 커서 거래가 어렵다. 마곡지구에서는 임대-분양아파트가 절반씩 차지하는데 그중에서도 임대주택이 적은 7단지만 웃돈이 많이 붙었다."(마곡지구 S공인 대표)

◆오피스텔 대신 상가투자 활기= 수익형 부동산의 대표주자인 오피스텔이 고전을 면치 못하고 있다. 월세 수입을 보장한다는 말에 투자를 하려던 이들이 세원 노출이라는 부담감을 떨치지 못하고 외면하고 있는 것이다. 소위 '잘 나간다'는 서울 마곡지구에서도 마찬가지 현상이 나타나고 있다. 지난해까지만 해도 3.3㎡당 900만원이던 오피스텔 분양가는 최근 들어 700만원 후반대로 낮아졌다. 떨어진 인기를 가격으로 만회하려는 의도로 풀이된다. 그럼에도 수요자들의 반응은 무덤덤하다.

지난 주말 찾은 신방화역 인근 마곡지구 일대는 아파트 공사가 한창이었다. 마곡지구는 아시아 최대의 보타닉공원 조성이 추진되고 굵직한 기업들이 잇따라 입주계약을 체결하면서 수요자들이 몰리는 곳이다. 그래서인지 이곳과 인근 공인중개업소는 바쁜 모습을 연출했다. 분양을 앞둔 오피스텔 분양 관계자들이 공인중개업소에 찾아와 각티슈를 건네며 중개업자들에게 잘 부탁한다는 인사를 건네기도 했다.

그렇지만 인기의 결정적 요인은 가격이었다. 신방화역 인근 중개업소 대표는 "3월 이후 분양가를 높게 책정해 분양에 나선 오피스텔들은 성적이 좋지 않았다"고 소개했다. 그는 "3.3㎡당 900만원대에 분양했다면 나중에 월세 60만원을 받더라도 수익률이 4~5% 정도밖에 안된다"며 "수익률을 6~7%대로 높이려면 분양가를 낮추는 수밖에 없다"고 설명했다. 중개업소에 따르면 마곡지구 인근 오피스텔은 보증금 1000만원, 월세는 60만~65만원대로 형성돼 있다.

그래서 투자자들은 주택 임대소득 과세대상에서 피해나가기 위한 방편으로 상가에 눈을 돌리고 있다. 아직 분양승인을 받지도 않은 상가에 사전계약 개념으로 청약금 중 일부를 선금으로 걸어둔다는 관계자들의 귀띔도 있었다. A 오피스텔 분양대행사 대표는 "분양예정인 레지던스나 오피스텔 상가에 사람들이 몰리는 기현상이 벌어지고 있다"며 "분양하지도 않은 오피스텔 상가 1층 전체가 선계약이 끝났다"고 말했다.

오피스텔 입주는 내년부터지만 마곡지구 입주 기업들은 2018년에야 입주를 시작하기 때문에 임차인들을 다 채울 수 있을지도 우려되는 대목이다. 안민석 FR인베스트먼트 연구원은 "대학가도 아닌 곳에 원룸형 오피스텔이 대거 공급됐는데 2016년까지 5000실을 어떻게 채울 수 있을지 의문"이라며 "택지개발지구의 경우 입주 이후 시간이 흐르면서 수요가 형성되는데 마곡지구는 2017년 이후 모습을 갖추게 될 것으로 예상돼 당분간은 고전을 면하기 어렵다"고 설명했다.

◆ 웃돈 붙은 아파트단지엔 이유가 있다= 이달 말부터 마곡지구 아파트 입주가 시작된다. 사람이 거주하는 도시로서의 모습을 제법 갖추게 되는 셈이다.

입주가 본격화되며 마곡지구 부동산시장은 활기를 띠고 있다. 특히 아파트 거래가 늘어나는 모습이다. 매매와 전세 거래가 모두 마찬가지다. 아파트 급매물은 다소 싼 4억원대부터 대기 중이다. 전매제한은 1년이지만 소유권 이전 등기를 마치면 거래가 가능하기 때문에 벌써 매물이 상당수 나와있다.

2800여가구가 한꺼번에 입주되면서 인근지역 전세난을 해소하는 역할을 할 것으로 전망된다. 마곡지구 아파트는 의무거주기간이 없어 바로 임대를 놓을 수 있다. SH공사가 분양한 아파트 시세는 82~84㎡의 경우 평균 4억2000만~4억5000만원대로 형성돼있다. 이 아파트 전세가격은 매매 호가의 60~65% 수준인 2억6000만~2억8000만원대다.

신방화역 인근 C공인 관계자는 "아직 주변정리가 덜 됐고 기반시설이 부족해 전세매물을 찾는 사람들이 많지는 않은데 입주를 시작하면 더 늘어날 것"이라고 설명했다.
미분양도 모두 해소됐다. SH공사가 지난해 공급했던 아파트는 5월 초 미분양 물량이 급속도로 소진됐다. 지난 8일 청약접수를 받은 4단지와 7단지는 각 1가구 모집에 15명, 115명이 몰리기도 했다.

이런 분위기 영향을 받아 일부 웃돈이 붙은 단지도 있다. 인근 공인중개업소에 따르면 임대주택이 적고 공항철도와 9호선을 이용할 수 있어 선호도가 가장 높은 7단지는 분양가보다 1억원까지 집값이 올라있다. 최근 7단지 84㎡는 5억5000만원에 거래가 이뤄졌고 나머지 단지들은 웃돈이 2000만원 정도 붙었다는 것이 중개업소의 설명이다. 59㎡는 매물이 귀해 찾기가 어려웠다.

마곡지구에 최초로 공급되는 민영아파트 '마곡 힐스테이트'도 수요자들의 관심이 상당했다. 중개업소도 전매기간이 없는 대신 당첨자 발표 전에 분양권을 확보하기 위해 당첨자들에게 전화를 돌리느라 분주했다. 마곡 힐스테이트는 로열층 웃돈이 3000만~4000만원, 저층은 500만원가량 붙은 상태다. 앞서 지난달 23일 청약 접수를 받은 결과, 평균 4대 1의 경쟁률을 기록하며 1순위에서 마감하는 기염을 토했다.

분양가격이 8000만원가량 더 비싼데도 민영아파트에 수요자들이 몰리며 웃돈이 붙은 이유로는 '평면구조'가 꼽혔다. 한 공인중개업소 대표는 "마곡의 미래가치가 좋다는 것은 다들 아는데 평면에 대해서는 실망이 크다는 지적들이 있었다"며 "방이 좁아 확장을 하지 않으면 여유있게 지내기 어려운 구조여서 2차 분양 때는 개선될 필요가 있다"고 말했다.