[전세가율 70% 시대]'고액 전세'가 떠미는 집값…거래 뜰까

최근 3년 전세가율 70% 넘는 지역 아파트값 오름세 유지

[아시아경제 박소연 기자] 불과 3~4년 전까지만 해도 전세가 비중이 60%에 도달하면 매매가격이 무조건 상승한다는 법칙이 통했다. 부동산시장에서는 전세가 먼저 오르기 시작해 매매가격 대비 전세가 비중이 60% 근처에 도달하면 전세입자가 부담을 느껴 집을 사는 게 일반적이었다. 하지만 2011년 이후로 이 법칙은 보란 듯 빗나가기 시작했다. 전세가율이 60% 이상으로 치솟는데도 매매가격은 하락하고 있어서다. 과거의 정상적 법칙이 지금은 무너져내린 것이다. 이제는 전세가율이 70%까지 근접해도 매매가에 영향을 주지 않는 것이 오히려 정상적인 것 아니냐는 지적이 나올 정도다. 그런데 최근 현장에서는 70% 선을 넘어서면서 매수세력이 움직이고 있는 것으로 나타났다.

전세가율 70% 선을 넘어서는 가파른 상승세를 보이는 지역을 중심으로 꾸준한 매매전환이 이뤄지고 있다. 실제 지난 5년간 전세가율이 70%를 넘어서는 주택은 매매가격이 하락하지 않았으며 오히려 소폭 증가했다는 조사 결과가 나왔다. 전세가와 매매가의 상관관계가 다시 한 번 주목받는 이유다. 전세가율 70% 시대, 드디어 집을 살 때가 온 것일까.

◆전세가율 70% 이상 아파트 매매가격 건재= 부동산114가 전국 아파트 전세가율 구간별 매매가격 변동률을 2008~2013년 조사한 결과, 2008~2011년은 전세가율 60%를 기준으로 매매가격 상승이 나타났다. 그러던 것이 2012년부터는 전세가율이 60~70%로 상당한 수준에 오른 아파트의 경우에도 매매가가 하락했다. 2012년 -1.11%, 2013년 0.6%가량 매매가 변동률을 보였다. 2010년 6.85%, 2011년 9.87% 상승한 것과 비교하면 격차가 크다.

기존 전세가율 60% 이상인 아파트 단지 전세에는 거주자 가운데 내집마련에 나서는 사람들이 나타나 매매 가격을 끌어올린다는 분석이 있었지만 최근 3년간 이 같은 상관관계가 무너진 것이다.

하지만 전세가율 70% 이상 아파트에 대한 조사결과는 좀 달랐다. 2011년 이후로도 전세가율 70% 이상 아파트 단지에서는 가격 하락이 나타나지는 않았고 2012년 2.3%, 2013년에도 4.4%가량 올랐다. 전세가율 70% 이상의 아파트 단지는 집값 오름세가 굳건하게 유지가 되고 있으며, 여전히 매매전환에 대한 수요가 있다는 뜻이다.

최성헌 부동산114 연구원은 "2008년부터 현재까지 전국 아파트 전세가비율을 확인한 결과 전세가율이 70% 이상인 단지는 매매가격 하락이 전혀 나타나지 않고 꾸준히 상승하는 것으로 조사됐다"고 말했다.

◆'작지만 내 집'…소형은 꾸준히 매매전환= 전세가율이 70%를 넘어선 지역의 부동산 시장 분위기도 이런 결과를 뒷받침한다. 전세가율이 높은 대표적인 지역이 군포시(전세가율 70.9%), 의왕시(70.2%), 수원시 영통구(70.5%), 장안구(70.2%) 등이다. 이곳 부동산 시장은 다른 지역과 다르게 매매전환이 분주하게 이뤄지고 있다.

특히 85㎡이하 중소형 아파트에서 매매전환이 뚜렷하게 이뤄지고 있다. 수원시 영통구 S공인 관계자는 "중소형 아파트의 경우는 꾸준히 수요가 있는 편"이라면서 "투자 목적이 아닌 실제 거주 목적으로 매매전환이 계속 이뤄지고 있다"고 설명했다. 수원시 장안구 Y공인 관계자는 "역세권을 중심으로 수요가 많으니까 지난해 10월까지 매매전환이 급격하게 이뤄졌다"면서 "세제혜택 등을 받으려고 수요가 몰리면서 지금은 급매물이 거의 다 빠진 상태"라고 말했다.

같은 지역 S공인 관계자는 "지난해 7월부터 전세대란이 일어난 후 세입자들의 매매전환 수요가 생겨나면서 85㎡이하 아파트들은 전부 1500만원 이상 가격이 뛰었다"고 귀띔했다.