[김인만의 부동산돋보기]침체된 부동산시장을 살리고 싶은가?

[김인만 굿멤버스 대표]2014년 갑오년(甲午年) 새해가 밝았지만 부동산시장 전망은 그리 밝지만은 않다. 2013년 12월 벼락치기를 하듯이 취득세영구인하, 리모델링 수직증축 법안을 국회에서 통과시켰고 연말이 다되어서야 마지못해서 양도세중과세 폐지 법안까지 마무리를 하면서 소위 부동산 대못을 거의 다 제거를 했음에도 부동산시장에는 큰 변화가 감지되지는 않고 있다.

대표적인 부동산 대못을 뺐음에도 왜 부동산시장은 큰 반응을 하지 않고 있는 것일까. 모든 일에는 다 때가 있듯이 타이밍이 중요하다. 폐지된 부동산 주요 법안들은 타이밍이 늦어도 너무 늦어버렸다. 부동산시장의 예상보다 더 빠른 것은 바라지도 않고 적어도 대책이 나온 지 1~2달 이내 국회에서 법안 통과가 되었어야 한다. 그런데 취득세 영구인하는 4달 만에, 리모델링 수직증축과 양도세 중과세 폐지는 8달 만에 통과가 되면서 기다리다 지쳐서 기대심리가 실망심리가 되어버렸다. 뒤늦게 국회통과가 발표되었지만 당연히 통과되어야 할 대책이 이제야 통과되었다는 반응이 대부분이다. 부동산대책의 기대감 효과를 극대화시키지 못하고 정부와 국회 스스로 허무하게 다 날려버린 것이다. 물론 정책에 대한 불확실성이 제거되었다는 점에서는 분명 긍정적이지만 기대감 효과를 극대화시키지 못한 점은 너무 아쉽다.

더욱이 양도세중과세는 폐지되었지만 작년 말까지 한시적으로 양도세 폐지는 적용되고 있어서 시장에 큰 영향은 없다. 오히려 작년 말까지 계약한 주택에 대하여 한시적으로 적용되던 5년간 양도세면제 혜택이 2014년이 되면서 없어졌기 때문에 부동산 시장 입장에서는 얻은 것보다는 잃은 것이 더 많은 상황이 되어버렸다. 당장 대책으로 부동산시장을 활성화시키기에는 역부족일 것 같다.

부동산시장은 궁극적으로 내수경기, 글로벌 경제, 주택공급물량, 매매가격흐름, 전세가격흐름, 금리, 물가·화폐가치에 따른 인플레이션, 부동산 대책 등이 종합적으로 어우러져서 투자심리에 영향을 주면서 움직이게 된다. 서울·수도권의 경우 공급물량 감소, 전세가격 상승, 매매가격 보합세가 지속되면서 중장기적으로는 한번 움직일 수 있는 가능성은 있다. 하지만 단기적으로는 부동산대책에 더 많은 영향을 받으면서 올해 2014년은 보합세를 유지하면서 부동산대책과 지역별 호재에 따라 등락을 거듭할 가능성이 높다.

이렇듯 올 한해도 부동산대책이 중요한 변수가 될 수밖에 없다. 양도세중과세 폐지, 취득세영구인하, 리모델링 수직증축 등 굵직한 대못들이 뽑힌 상황에서 이제 무슨 대책을 나올까 걱정할 수 있지만 아직까지 할 수 있는, 아니 해야 하는 부동산 대책들이 있다.

우선 총부채상환비율(DTI) 폐지이다. DTI는 2006년 부동산 폭등시기에는 중요한 역할을 했지만 지금은 가계부채증가의 주범으로 오해를 받고 있다. 사실 가계부채 증가는 신규분양아파트의 집단담보대출과 전세자금대출이 주원인이다. 담보대출을 받아서 사업자금이나 생활비 등 주택구입이 아닌 다른 용도로 사용하는 것이 문제인 만큼 부동산 투자심리에 가장 큰 영향을 주고 있는 DTI는 폐지가 되어야 한다. 다만 가계부채의 적정한 수준은 유지해야 하기에 LTV(담보대출인정비율)는 유지하는 것이 좋다.

그 다음 종합부동산세(종부세) 폐지이다. 종부세 역시 부동산폭등기에 도입이 되어서 큰 효과를 발휘했지만 이제는 부동산시장 상황이 정반대가 되어 오히려 하락을 걱정하고 거래를 활성화 시켜야 할 시기에 아직도 폭등기에 도입된 종부세가 그대로 존재한다는 것은 분명 잘못된 것이다.

DTI와 종부세 이 두 가지 마지막 남은 대못을 제거해준다면 분명 부동산투자심리 회복에 큰 영향을 줄 것이 분명하다. 여기서 조금 더 욕심을 내면 서울 도심 주택공급을 늘리기 위하여 재건축·재개발을 활성화시킬 수 있도록 관련 규제를 더 풀어줄 필요가 있다. 작년까지 한시적으로 적용되었던 양도세 5년간 면제 혜택도 올해 말까지 적용하는 방안을 다시 검토할 필요가 있다.