[김인만의 부동산돋보기]2014년 부동산시장 전망은?

[김인만 굿멤버스 대표]2013년 부동산시장은 새 정권에 대한 기대감으로 시작됐다. 정부는 5년간 양도세면제와 생애최초 취득세 면제의 4·1대책, 생애최초 취득세인하의 8·28대책 등 두 개의 굵직한 대책을 내놓았다.

이에 서울·수도권은 2012년보다는 거래가 늘고 매매가격이 소폭 상승했지만 부동산시장 회복이라는 단어를 쓰기에는 여전히 역부족이었다. 부산 등 지방부동산시장은 지역마다 차이가 있지만 2012년 대비 열기는 좀 식었다. 투자 열기는 서울·수도권보다 높은 상황이었다.

이제는 지나간 2013년에 대한 미련은 버리고 다가올 2014년을 예측하고 준비해야 할 때다. 서울·수도권과 지방의 차이가 있는데 일단 서울·수도권 위주로 중요한 변수 몇 가지를 가지고 2014년 예측을 해보고자 한다.

◆부동산대책 완화= 양도세중과세 폐지 국회통과가 난망이지만 안 되면 한시적으로 기간을 연장할 예정인 것으로 알려졌다. 취득세 영구인하와 리모델링 수직증축은 국회통과가 되었기 때문에 정책에 대한 시장의 불확실성은 많이 제거된 상황이다.

양도세 5년간 면제 혜택이 올해 말 종료되는 것이 아쉬운데 1년 더 연장이 되면 좋을 것 같다. 총부채상환비율(DTI)폐지와 종합부동산세 폐지까지 나와 준다면 내년부동산 시장에 긍정적 영향을 줄 수 있을 것이다.

◆입주물량 감소= 부동산가격을 결정하는 가장 중요한 변수가 공급이다. 주택공급물량이 늘어나면 전세·매매가격 모두 약세가 될 수밖에 없다. 공급물량이 줄어들면 전세가격 상승과 더불어 매매가격도 당장은 아니지만 중장기적으로 상승압박을 받을 수밖에 없다.

수도권 입주물량을 보면 2010년 13만6818가구에서 2011년 9만4255가구, 2012년 9만6674가구, 2013년 7만3168가구, 내년 2014년 6만4252가구로 매년 줄어들고 있다. 2~3년 후 입주물량을 결정하는 신규아파트 공급 역시 매년 크게 줄어들고 있다. 이런 수급의 불일치는 전세가격 상승의 원인이 되고 더 나아가 향후 매매가 상승압력으로 작용할 가능성이 높다.

◆전세가격 상승= 전세가격 상승은 물가상승률을 감안하면 꾸준한 상승흐름을 보여준다. 매매가격은 계단식 흐름을 보이는 특성이 있는데 몇 년 동안 안 움직이다 전세가격 상승이 누적되면 어느 한 번에 크게 상승하는 경향이 있다. 때문에 현재의 전세가격상승이 쌓이면 이 역시 매매가격 상승의 압력이 될 가능성이 있다.

최근 LG경제원구원에서 나온 보고서를 보면 2011년 2분기부터 전세가격 상승속도가 소득증가 속도를 앞질러 재계약 가구가 큰 부담을 느꼈다. 2년 전 대비 올해 1분기 한국의 1인당 평균 소득은 6.5% 상승했지만 전세가격은 11.2% 상승하였다. 이런 전세가격 상승기조는 정도의 차이는 있겠지만 내년에도 이어갈 가능성이 높다. 주택공급물량 감안하면 2~3년 이상 지속될 가능성이 크다.

1987년 19.4%, 1988년 13.2%, 1989년 17.5%, 1990년 16.8% 4년간 전세가격 상승이 지속이 되었고 전세 폭등 이후 매매가 상승으로 이어졌다. 외환위기(IMF) 후 1999년 16.8%, 2000년 11.1%, 2001년 16.4%, 2002년 10.1% 이렇게 4년간 큰 폭으로 상승했다. 이는 매매가 상승으로 이어졌다.

◆물가상승= 물가상승과 화폐가치 하락에 따른 인플레이션을 감안하면 실물자산인 부동산가격 상승은 그 시기가 문제지 당연한 일이다. 1991~2011년까지 20년 평균 물가상승률은 4.1%다. 이런 물가상승률을 감안해 화폐가치 하락을 시뮬레이션해보면 5년 후 8200만원, 10년 후 6700만원, 20년 후 4500만원으로 낮아지는 것을 알 수 있다.

매년 이런 물가상승률이 부동산가격에 반영이 되지는 않지만 어느 순간 한 번에 반영된다. 매매가격 상승이 안 되고 침체가 지속될수록 그 상승폭이 반영되는 상승시기가 기다리고 있기에 너무 불안해하거나 실망할 필요는 없다. 전세보다는 결국 집을 구입 하는 것이 더 유리할 수 있다는 말이다.

◆심리회복= 부동산은 심리라고 하는데 그만큼 투자심리가 중요하다. 지금 사람들이 집을 안사는 이유는 금리가 높아서도 아니고 취득세가 높아서도 아니고 양도세 때문도 아니다. 집값이 더 떨어지거나 안 오를 것 같아서다. 투자심리가 극도로 위축이 되었다는 말인데 내년에 집값이 오른다는 확신이 있거나 분위기가 조성되면 아무리 금리와 취득세가 높아도 양도세 중과세가 있어도 집을 사는 것이 사람이다.

부동산114에서 조사한 결과를 보면 내년 집값 상승을 예측한 사람이 전체의 45.3%로 하락을 예측한 사람(27%)보다 많았다. 전세는 상승 전망이 72.3%로 압도적으로 높아서 내년 전세가 상승은 거의 기정사실이다 해도 과언이 아니다.

이렇게 부동산대책, 입주물량, 전세가격, 물가, 심리 등 변수를 감안해 내년 부동산시장 예측을 하면 매매시장은 지역과 단지별 차이는 있겠지만 큰 폭의 상승은 기대하기 어렵다. 하락보다는 보합세 또는 강보합세를 보일 것이다. 전세는 강보합세 또는 강세로 예상된다.

김인만 굿멤버스 대표