[투자유망지 집중분석]성장 기대되는 천호·암사

부동산 투자란 유망한 곳, 미래가치를 찾아서 비용과 시간을 쏟는 것이다. 부동산은 사람이 모여들어야 미래가치가 상승한다. 사람이 모여들면 생활환경과 교통 여건이 좋아진다. 이로 인해 지역개발이 이뤄지고 지역 경제력도 증대되어 도심지로서의 경쟁력을 갖추게 된다. 사람이 모여들면 도시는 성장을 하면서 살아 숨쉬는 곳이 된다.

강동구 암사동은 앞으로 성장이 기대되는 지역이다. 부동산 성장의 필수요소인 교통 여건 개선이 크게 개선되기 때문이다. 서울의 31번째 한강다리인 암사대교가 올해 말 개통 예정이고, 지하철 8호선 암사역에서 남양주 별내 신도시까지 연장되는 노선이 오는 2014년 착공예정이다. 경기권까지 아우르며 동서남북으로의 접근이 용이한 동부권 최고의 요충지가 되는 것이다.

암사동은 주거 쾌적성도 우수하다. 암사선사유적지와 강동의 센트럴 파크로 조성되는 암사역사 생태공원이 있으며 한강시민공원 중 최대 규모를 자랑하는 한강광나루시민공원이 암사동을 둘러싸고 있다. 삶의 질이 개선될수록 도심지에서의 녹지와 수변공간에 대한 관심이 높아지며 미래 최고의 주거지가 갖추어야 할 필수 요건이 되었다. 암사동은 이미 요건을 충족하고 있다.

또한 지하철8호선 암사역은 잠실역과 4정거장이다. 주목할 점은 8호선 잠실역~문정역 구간에 강남의 신 업무벨트가 조성 중이라는 것이다. 강남의 신 업무벨트가 암사동과 대중교통 20분 이내 거리에 모두 들어서고 있다.

강동구는 강남 못지않게 대규모 재건축이 이루어지고 있는 곳이다. 고덕주공과 둔촌주공을 중심으로 재건축에 의한 이주수요가 대기 중이다. 천호재정비촉진지구의 이주 수요까지 발생하게 되는 곳으로 크고 작은 단지를 합해 2만 가구가 넘는 규모가 순차적으로 이주를 하게 된다. 이주 수요자들 대부분은 생활환경의 영향으로 인근지역을 제1순위로 삼게 된다. 이런 이주 수요들은 인근지역의 임대가격과 매매가격 상승을 유발한다는 점을 유념해야 한다.

강동구 암사동은 강남권임에도 저평가돼 있다. 강남3구 대비 임대가와 매매가가 저렴해 강남권에 생활기반을 두려는 실수요자들의 유입이 꾸준히 이뤄지고 있다. 암사동의 매매가 대비 전세가 비율도 서울 어느 지역보다 높은 편이다. 실제로 전용 39㎡ 신축 다세대주택의 경우 매매가가 1억5000만원, 전세가는 1억3000만원으로 2000만원밖에 차이가 나지 않는다.

실수요자와 신혼부부 등의 수요가 많아 방과 거실이 분리된 원룸, 투룸, 쓰리룸의 수요가 많다. 전세가율이 높은 지역이어서 투룸이나 쓰리룸도 수익형 부동산으로 충분히 활용할 수 있다.

저금리시기에는 금융레버리지를 적극 활용해 수익률을 극대화하는 전략이 필요하다. 금융을 활용하면 전용 30㎡대 분리형 원룸이나 투룸은 실투자금 2000만~3000만원대, 60㎡대 쓰리룸은 실투자금 4000만원대로 연 11% 이상의 수익을 얻을 수 있다. 연내에 신축 주택을 매입하면 양도소득세 5년 감면 혜택을 받을 수 있다는 것도 투자 포인트다. 투자는 타이밍이 중요하다. 문의 (02)545-1140

이동주 드림부동산투자연구소 대표