[4·1대책 후속]"정책 효과 9월부터 나타날 것"(Q&A)

[아시아경제 박미주 기자]정부가 24일 수도권 주택공급 축소계획을 담은 '4ㆍ1부동산대책 세부실행방안'을 발표하면서 정책 효과가 금방 가시화 될 것이라고 강조했다.

이날 도태호 국토교통부 주택토지실장은 "당장 올해부터 주택공급을 줄이는 것이어서 정책 효과가 바로 나타날 것"이라며 "미분양 주택을 준공 이후 분양하거나 임대주택으로 활용하도록 하고 관련 금융 상품을 오는 9월 출시할 예정인데 이렇게되면 주택업체들이 이를 이용해 건설자금을 지원받을 수 있을 것"이라고 말했다.

건설사들이 분양예정·미분양 물량을 준공후 분양으로 전환할 때 활용 가능한 '후분양 대출보증', 준공후 임대로 활용할 때 임차인들의 전세보증금을 보증해주는 '전세보증금반환 보증', 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담하는 '모기지 보증' 관련 상품을 9월 출시할 예정이라는 설명이다.

도 실장은 "다만 미분양 주택을 매입하는 리츠(REITs) 관련 세제혜택 등은 정기국회를 통과해야 하기 때문에 시행시기는 아직 확실치 않다"고 전했다.

다음은 '4ㆍ1부동산대책 세부실행방안' 관련 정부의 일문일답이다.

-주택 공급을 무리하게 줄여 결국 주택가격을 인위적으로 올리려는 것 아닌지?

▲현재 수도권 주택시장은 초과공급이 우려되는 상태로 장래 가격상승의 기대가 없어 주택거래 위축세가 지속되고 있는 상황이다. 이번 공급조절은 이러한 초과공급을 야기하는 시장 과열기에 계획된 대량 공급계획을 조정하는 것이다. 또한 무작정 공급을 줄여 과거와 같은 초과수요 상태로 돌리는 것이 아닌 수급균형을 맞추려는 것으로 시장상황 개선 여부를 보아가며 공급계획을 탄력 적용할 계획이다.

-공공분양주택 물량을 대폭 축소하면 이를 기다리고 있는 서민들이 피해를 볼 것으로 우려되는데 ?

▲공공분양주택 물량 축소는 수도권 외곽의 대량 공급으로 인한 수급 불균형 상황이 장기화될 가능성을 감안한 불가피한 물량 조정이다. 다만, 이번에 조정·연기되는 물량에 대해서는 시장상황을 보아가며 탄력적으로 관리해 나갈 계획이다.

-사업승인 및 청약물량이 2017년 이후로 연기된 것인데 이후 공급과잉 우려는 없나?

▲신규 개발지구 지정을 중단하여 신규 물량공급을 최소화할 계획이다. 또한 사업승인 축소 11만9000만가구, 청약시기 조정 5만1000가구는 향후 공급과잉 요인으로 작용하지 않도록 한국토지주택공사(LH) 등과 함께 특별관리해 나갈 계획이다.

-분양보증 심사 강화로 인해 주택업계의 사업 추진이 어려워져 자금난이 더욱 심화되는 것은 아닌지?

▲전체 분양보증료 부담이 증가하는 것이 아니라 미분양 누적지역에 국한해 실질적인 리스크를 반영, 보증료 부담이 증가하는 것이다. 분양성이 좋은 지역은 오히려 보증료 부담이 감소한다. 건설업계의 입장에서는 오히려 이익이 될 수 있다고 본다.

미분양 누적지역의 경우 선분양을 해도 분양률 저조로 건설자금 조달이 어렵지만 준공 후 분양으로 전환할 경우 신설되는 '후분양 대출보증'을 통해 무리없이 건설자금 조달 가능하다.

-보증요율 차등 폭을 확대하면 중소업체 부담만 느는 것 아닌지?

▲현재 요율체계는 업체 신용도에 따른 차등 요율체계로 신용도가 낮은 중소업체의 경우 다소 높은 요율이 적용되는 측면이 있다. 이번 요율 차등은 분양성 또는 사업지역의 리스크를 반영하는 것이므로 중소업체라 해서 특별히 더 불리한 것은 아니다. 중소건설업체 사업장이라도 분양성이 우수한 경우 현재보다 보증료가 소폭 인하될 수 있다.

-후분양 대출보증 지원을 받을 경우, 금리 수준은?

▲대출금리는 연 4~5%(1금융권), 보증료 등을 포함한 총 차입비용(All-in Cost)은 연 5~6% 수준으로 추정된다. 이는 환매조건부 미분양 매입 활용비용(약 10% 내외)보다 낮은 수준이다. 구체적인 금리수준은 금융기관 등과 협의 필요하다.

-준공후 미분양주택 활용 관련 전세를 놓지 않아도 모기지 보증을 받을 수 있는가?
▲이번 대책의 목적이 준공 후 미분양 주택의 임대 활용 지원에 있기 때문에 전세를 놓은 미분양 주택에 한하여 보증 공급할 계획이다.

-모기지 보증 및 전세금반환보증 관련 대한주택보증의 리스크는?
▲모기지 보증은 미분양 주택을 담보로 취득하는 담보부 보증으로 대주보의 리스크에 미치는 영향은 제한적이다. 대한주택보증은 리스크를 감안해 감정평가금액의 50~70%까지 보증할 예정이다. 전세금반환보증은 임차인의 전세보증금반환채권에 대해 담보취득해 리스크 관리가 가능하다.(전세보증금반환채권에 대한 질권 설정 등)

-LH 매입확약으로 건설사의 투자손실을 LH에 전가하는 것은 아닌지?
▲LH 매입확약은 리츠의 신용을 보강함으로써 투자금액을 저리에 안정적으로 확보하기 위한 조치다. 매입 확약가격 결정시 지역별 수급전망과 주변 시세 등을 고려해 결정하기 때문에 실제 LH가 리츠의 주택을 매입할 가능성은 미미하다. 실제 2009~2012년 미분양 리츠를 통해 2163가구를 매입했지만 모두 시장에서 매각돼 LH가 매입한 사례는 없었다.