[김인만의 부동산돋보기]금융사 구조조정이 부동산시장에 미치는 영향

[김인만 굿멤버스 대표]한때 고액 연봉을 받으며 소위 최고 직장으로 각광받던 금융회사들이 요즘 인원감축, 점포축소 압박을 받으면서 휘청대고 있다.

우리투자증권은 임원 27명이 일괄사표를 내고 이 중 8명의 사표가 수리돼 임원 30%가 물갈이 됐다. 삼성증권은 과장, 대리급 인력 100명을 삼성그룹 내 금융계열사로 전환 배치시켰다. 현대증권은 영업권 중복, 실적 악화된 지점 10개를 폐쇄하고 통폐합할 예정이다.

은행도 예외는 아니어서 한국씨티은행은 올해 초 15개 점포를 없앴고 7월까지 서울 내 점포 3개를 폐쇄했다. 연말까지 총 8개를 추가로 폐쇄할 예정이다. 더 나아가 내년에도 15개 점포를 없애는 방안을 논의 중이다. 하나은행은 올해까지 22개 점포를 없앨 예정이다. 우리은행은 15개 점포를 줄였고 추가로 5개 점포를 더 폐쇄할 예정이다. 신한은행도 상반기에만 14개 점포를 없앴다.

이렇게 금융권이 허리끈을 졸라매는 이유는 수익성 악화 때문이다. 수익성이 이렇게 나빠진 이유는 저금리로 인해 자산을 늘려도 순이자마진이 낮아졌고 STX, 쌍용건설 등 대기업 구조조정에 따라 충당금 비용이 대폭 증가한 탓이다. 또 부동산시장 침체로 건설경기가 악화되면서 PF대출도 수익을 보기 힘들고, 주택거래 감소와 신규입주물량 감소로 부동산담보대출도 예전보다 늘어나지 않으면서 전체적으로 수익성이 많이 악화돼서다. 비용을 줄일 수밖에 없는 벼랑 끝에 몰린 것이다.

금융회사들의 수익성악화로 비용을 줄이는 것이 부동산시장과 무슨 상관일까? 지점 폐쇄나 통폐합을 한다는 것은 지점수가 줄어드는 것이고 지점수가 줄어든다는 이야기는 은행이 임차인으로 있던 임대상가점포가 공실이 된다는 것을 의미한다. 공실이 되면 다른 임차인을 맞추면 되지 뭐가 문제인가라고 반문하겠지만 금융회사 지점의 해당지역을 대표하는 좋은 입지의 상가에 큰 규모로 들어가 있다. 기본적으로 임대료가 높을 수밖에 없고 그동안 높은 수익을 올리고 있었기 때문에 관행적으로 정상적인 주변 임대료보다 더 높은 가격의 임대료가 책정되는 경우가 많았다.

주변 임대료보다 더 비싼 임대료가 책정되었다는 것은 공실이 발생할 경우 금융회사가 주고 있던 임대료를 주고 들어올 새로운 임차인을 구하기가 어렵다는 것이다. 이런 경우 임대인이 선택할 수 있는 방법은 금융회사에서 주던 임대료를 줄 수 있는 새 임차인을 구할 때까지 공실을 장기화하거나, 주변시세에 맞는 임대료로 낮춰 새로운 임차인을 구해야 한다.

공실을 선택할 경우 내수경기가 좋지 않은 상황에서 주변시세보다 높은 가격을 주고 들어올 임차인 구하기가 어렵기 때문에 장기간 공실로 이어지면서 상당한 자금압박을 받을 수밖에 없다. 반대로 임대료를 낮춰 새로운 임차인을 받으면 당장 월세가 들어와 자금부담은 줄어들지만 임대수익률이 떨어져 수익형부동산인 상가시세가 하락하게 된다. 상가주인인 임대인 입장에서는 이러지도 저러지도 못하는 진퇴양난 상황에 빠지는 것이다.

상가 거래시장도 영향을 받는다. 임대인들이 상가를 구입할 당시 주변시세보다 더 높은 임대료를 주는 금융회사가 입점해 있어 안정적이고 높은 수익률 때문에 적정가치보다 더 높은 매매가격을 주고 구입한 경우가 많다. 이에 상가가 쉽게 매매됐던 것도 사실이다.

수익형부동산 투자에 있어 수익률의 함정에 빠지지 않도록 주의가 필요하다. 수익형부동산투자에서는 수익률도 중요하지만 주변시세보다 더 높은 수익률이 나중에 독 묻은 부메랑으로 되돌아 올 수도 있기 때문이다. 따라서 내수경기가 확실히 살아나기 전까지는 적당한 수익률만 보장이 된다면 당장의 수익률보다는 수익형부동산 자체의 입지와 토지모양, 입점한 업종형태 등 내재가치를 더 중점적으로 검토를 해야 한다. 더 욕심을 부리자면 향후 해당지역의 발전가능성과 리모델링 후 자산가치 상승가능성 등 미래가치까지 고려하는 것이 필요하다 할 수 있다.