[김인만의 부동산돋보기]전세자금 대출이 문제다

[김인만 굿멤버스 대표]전세는 집값의 일정부분을 계약기간 동안 집주인인 임대인에게 예치해두고 임대한 집에 대한 거주 권리를 가지는 제도다. 우리나라에만 존재하는 아주 좋은 주거제도다. 예를 들어 집 시세가 5억원인 집에 전세가 3억원이라면 임차인은 3억원을 내고 취득세, 재산세 등 아무런 세금을 내지 않고 2년 동안 5억원짜리 집에 거주를 할 수 있는 것이다.

외국에는 1년치 월세를 미리 내는 소위 '깔세'라 불리는 제도가 있다. 이런 시스템에 익숙해진 외국인들이 우리나라 전세제도를 보고는 두 번 놀란다고 한다. 집값의 절반 정도의 거액의 보증금을 전혀 모르는 임대인에게 계약기간 동안 맡긴다는 것 자체에 한번 놀라고, 임대차보호법 등으로 대부분 큰 사고 없이 안전하게 계약기간 동안 잘 사는 것을 보고 다시 한번 놀란다는 것이다. 집값의 절반의 보증금만 예치하고 기간 동안 집주인과 동일한 거주권리를 가지고 잘 살 수 있다는 것도 마찬가지다.

전세제도는 빠른 경제성장을 위한 건설경기 부양에 필수사항이었다. 급격하게 늘어나는 주택수요를 충족시키기 위해 집값을 먼저 내고 집을 짓는 선분양제도와 집값의 절반 정도 전세금을 끼고 구입함으로써 주택구입자금 부담을 줄여 보다 많은 주택구입 수요를 끌어들일 수 있어 도입됐다. 여기에 집 구입능력이 부족한 서민들이 집값의 절반 정도만 내고 거주를 할 수 있게 해 서민주거안정에도 도움이 되는 일석이조의 효과를 얻은 것이다.

이런 우리만의 전세제도가 위기를 맞고 있다. 전세제도가 유지되려면 전세를 끼고 주택을 구입하는 투자수요층과 집을 살 수 있는 능력이 부족해서 집값의 일정부분만 예치하고 계약기간 동안 거주하는 거주수요층의 균형이 맞아야 한다.

예전 부동산 상승기에는 집값이 어느 정도 올라줌으로써 전세를 끼고 사두면 취득세, 재산세, 금융비용, 양도세를 내더라도 그 이상의 시세차익이 발생하기 때문에 투자수요층이 꾸준히 유입됐다. 내 집 마련의 준비가 될 때까지 거주수요층 역시 꾸준히 유입되면서 적절한 균형이 맞았다. 하지만 최근 부동산 침체기가 장기화되면서 집을 사면 더 손해를 보기 때문에 투자수요층이 급격히 감소하고 있고, 집을 살 능력이 있음에도 집을 살 필요성을 느끼지 못하는 거주수요층이 급격히 증가하면서 전세물건 구하기는 점점 더 힘들어지고 있다. 전세금이 계속 상승하는 이런 수급 불균형의 이상현상이 지속되면 결국 전세제도가 사라질 수도 있다. 그렇게 되면 진짜 전세가 필요한 서민 실수요자들이 더 큰 피해를 보게 될 것이다.

이런 상황에서 불 난 집에 부채질을 하는 것이 있으니 바로 전세자금 대출이다. 전세가격 상승을 따라가지 못하는 서민들의 주거안정을 위해 빚을 내 전세금 인상을 메워주는 전세자금대출이 도입이 됐는데 이런 전세자금대출이 여러 가지 부작용을 만들고 있다.

예전 같으면 전세금 올려줄 바에는 주택담보대출을 받아서 주택구입에 나서던 전세입자들이 요즘은 전세자금대출을 받아서 전세금을 올려주고 있다. 주택구입수요로 전환되지 않는다는 의미다.

또한 저금리 시대에 돈이 부족해서 전세보다는 소형아파트나 빌라 월세에 거주하는 이들이 전세자금대출을 받아서 아파트 전세로 유입됨으로써 월세수요가 줄어들어 임대사업자들의 수익률을 떨어뜨리고 있다. 은퇴세대가 늘어나면서 수익형부동산 임대인 수요는 늘어나는 데 비해 월세를 내주는 임차인 수요는 전세자금대출로 인하여 계속 줄어들고 있는 것이다.

부동산시장의 거래를 활성화시켜서 내수경기 부양하고, 꼭 전세가 필요한 실수요자들을 보호하기 위해서도 집을 살 수 있는 능력이 되는 수요층을 전세에서 주택구입으로 돌리는 전세자금대출제도를 손질해야 한다. 또 주택담보대출을 받아 주택구입을 하는 1주택자들에게 총부채상환비율(DTI)폐지 또는 완화, 한도 확대, 대출금리인하, 취득세, 재산세 인하 등의 혜택을 줘 전세에서 주택구입으로 전환하는 제도의 전환이 필요하다.

김인만 굿멤버스 대표