30년 낙후지 종로 세운지구, ‘쪼개서’ 개발한다

상가는 타운형, 주변부는 맞춤형…통합개발에서 분할개발로 전환

[아시아경제 배경환 기자] 전면철거식 통합개발이 예정됐던 종로 세운상가와 일대 지역이 소규모 분할방식으로 정비된다. 세운상가는 타운형 상가로 리모델링을 추진하고 주변부에는 역사성을 감안한 맞춤형 정비안을 도입하기로 했다. 작은 단위로 나눠 별도 개발하는 일종의 ‘투트랙’ 방식으로 전면 재개발시 우려되던 주민부담 등의 문제가 해결될 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

25일 서울시는 이같은 내용을 골자로 한 ‘세운 재정비촉진계획 변경안’을 발표, 세운 재정비촉진지구 정비를 통해 도심 재활성화를 유도하겠다고 밝혔다.

1979년 정비구역으로 지정된 세운지구는 슬럼화를 막기 위해 2006년 재정비 촉진지구로 전환되고 2009년에는 재정비 촉진계획이 세워진 바 있다. 하지만 촉진계획 수립 후 종묘 맞은편에 있는 세운4구역의 건축물 높이가 문화재청 심의로 하향(122→62m)조정되고 부동산 경기 침체에 따른 대규모 개발사업의 리스크 증대 등으로 인해 사업에 진척을 보이지 못했다. 실제 세운상가군 동측 지역에 대한 정비계획이 수립된 이래 30여년간 정비가 이뤄진 곳은 국도호텔과 남산센트럴 자이 등 단 두 곳에 그쳤다.

이에 서울시는 기존 촉진계획으로는 사업 추진이 어렵다고 판단, 2010년 8월부터 촉진계획 변경을 검토했다. 종로구, 중구, SH공사 등 관계기관과 분야별 전문가 TF팀을 구성해 총 14회의 논의과정을 거친 것도 같은 맥락에서다.

우선 전면철거 후 공원으로 조성하려던 세운상가군(세운·현대·청계·대림·삼풍·신성·진양상가)은 주변구역과 분리해 보존하되 주민의사에 따라 리모델링 등을 통해 활성화하기로 했다. 당초 계획된 공원 조성 시 예상되는 총 1조4000억원의 재원조달의 어려움과 주변구역의 통합개발로 인한 갈등을 감안한 조치다.

단 존치되는 세운상가군은 주민, 전문가, 공공 등이 참여한 거버넌스를 통해 조성방안을 마련하고 행정지원이 이뤄진다. 이를 위해 ‘세운상가 가동~진양상가’까지를 주변 정비구역에서 분리해 존치관리구역으로 지정하고 상가별로 협의를 거쳐 구체적인 관리방안 마련을 추진한다는 방침이다. 하지만 당초 계획에서 담고 있던 남북 녹지축의 개념은 계속 유지하기로 했다. 세운상가군 일대 보행데크 및 건축물 옥상 등을 활용, 입체 녹지 등의 방법이 꼽힌다.

주변부는 전면철거식 통합개발에서 분할개발 방식으로 전환된다. 8개 구역(평균 3~4만㎡)으로 구성된 세운지구를 1000~3000㎡로 나눠 점진적 개발을 유도하겠다는 이야기다. 폐업 등 산업기능 쇠퇴로 도심산업 생태계의 재편 및 육성을 위해 정비가 필요한 구역은 3000~6000㎡ 규모로 계획했다. 대상은 현재 사업시행인가 준비 단계에 접어든 4구역을 제외한 나머지 7개 구역이다.

정비사업 촉진을 위해 주거비율 50% 외 오피스텔을 10% 이내에서 추가 허용하기로 했다. 통상 상업지역내 주거 대 비주거 비율은 5대 5로, 준주거시설에 해당하는 오피스텔은 비주거용도 범위에서 허용되지 않았다.

특히 사대문 안 역사도심으로서의 경관 유지를 위해 종묘, 남산, 가로특성 등을 고려, 건축물 높이를 차등 적용한다는 계획이다. 개발 규모, 개발 밀도, 기반시설 부담 등 구역 특성이 검토돼 최고 높이를 90m에서 50m까지 나뉜다. 하지만 용적률은 도심부 상업지역 기준인 600%로 하되 도심산업 활성화구역은 100%, 산업기능 쇠퇴로 용도전환 유도가 필요한 구역은 200%의 인센티브를 부여할 방침이다. 건폐율은 도심의 가로 활성화가 필요하거나 건축물 높이 하향 조정으로 용적률 확보가 어려운 구역에 대해 기존 60%에서 최고 80%까지 풀기로 했다.

이제원 서울시 도시계획국장은 “이번에 변경되는 세운 재정비촉진계획은 2009년 수립된 기존의 촉진계획을 부정하는 것이 아니라 그동안의 여건 변화를 반영한 현실적 대안을 제시하는 것”이라며 “주민 부담 완화를 통해 세운지구 사업 촉진은 물론 사대문안 도심 재활성화 효과를 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.

통합개발에서 분할개발로 전환된 ‘세운 재정비촉진지구’ / 서울시

배경환 기자 khbae@