하우스푸어用 임대주택 리츠 이달 첫 선···문제점은 없나?

[아시아경제 박소연 기자]하우스푸어의 주택 매입을 위해 1500억원 규모의 민관합동 임대주택 리츠가 이달중 첫 선을 보인다. 매입 대상 주택은 1가구 1주택 소유자가 보유한 전용면적 85㎡ 이하의 주택이다. 1차로 하우스푸어가 팔기 희망하는 주택 500가구를 '역경매' 방식으로 사들일 예정이다. 가구당 평균 매입 가격은 3억원 선이다.

일각에서는 이런 임대주택 리츠가 LH와 차기정부에 과중한 부담을 줄 수 있다는 우려를 내놓고 있다. 원소유자가 재매입하지 않고 일반에도 팔리지 않는 주택은 LH가 사들여 공공임대주택으로 활용하게 되면서 LH의 부담이 가중될 우려도 있다.

리츠는 일반기업이기 때문에 하우스푸어 보증금, 월세 등을 주변시세에 맞출수밖에 없다는 점에서 하우스푸어 입장에서는 다소 부담스러울 수도 있다. 환매시기를 5년후로 명시한 것에 대해서는 부담을 차기정권에 떠 넘기는 것이 아니냐는 우려도 나오고 있다.

특히 임대주택 리츠로는 대형 평형 하우스푸어에 대한 구제는 불가능하다는 점에서 이에 대한 보완책도 마련해야 한다는 목소리가 높아지고 있다.

국토교통부는 지난 1일 발표한 하우스푸어대책의 일환으로 이달중 한국토지주택공사(LH)를 통해 제1차 임대주택 리츠를 설립한다고 14일 밝혔다.

1차 임대주택 리츠는 잠정 국민주택기금에서 1000억원, 일반 금융기관 500억원 등 총 1500억원 규모로 조성돼 하우스푸어가 팔기 희망하는 주택 500가구를 '역경매' 방식으로 사들일 예정이다. 가구당 평균 매입 가격은 3억원 선이다.

매입 대상 주택은 1가구 1주택 소유자가 보유한 전용면적 85㎡ 이하의 주택으로 매입 신청을 받은 주택의 감정평가를 한 뒤 감정평가액 대비 매도자의 매각희망가격 비율이 낮은 순으로 우선 매입한다.

국토부 관계자는 "하우스푸어가 제시한 매각희망가격이 감정평가액에 비해 많이 낮을수록 하우스푸어의 정도가 심한 것으로 볼 수 있다"며 "이런 주택을 우선 매입해 하우스푸어의 고통을 덜어주겠다는 것"이라고 말했다.

리츠 설립 주체인 LH는 매입한 주택을 하우스푸어(원소유자)에게 5년간 보증부 월세 형태로 재임대한다. 임대료는 주변 시세를 토대로 책정하며 보증금과 월세 비율은 리츠와 원소유자가 자율적으로 정한다.

국토부는 이 때 월세 이자를 하우스푸어가 부담하던 금융기관 대출이자보다는 낮게 책정해 월세 부담을 덜어줄 방침이다.

5년의 임대기간이 끝나면 해당 주택은 리츠가 일반인에게 분양하되 원소유자가 다시 매입할 수 있도록 '재매입 우선권'을 부여하기로 했다.

재매입 가격은 임대 종료후 처분 시점의 감정평가액이다. 물론 임대기간 중이라도 본인이 희망할 경우 퇴거할 수 있다.

원소유자가 재매입하지 않은 주택은 리츠가 시장에 매각하고 집값 하락 등으로 팔리지 않는 주택은 LH가 사들여(매입확약) 공공임대주택으로 활용한다.

하우스푸어가 주택 전체를 매각하지 않고 지분의 일부를 리츠에 판 뒤 매각 지분에 대해 사용료를 납부하며 거주할 수 있는 '지분매각' 방식도 허용된다.

매도자는 계약기간 후 지분을 환매해 소유권을 되찾을 수 있다. 매도자가 지분을 재매입하지 않으면 리츠가 매도자의 잔여지분을 시세(감정평가액)에 사들일 수 있다.

이를 통해 리츠가 주택의 전체 지분을 확보하면 일반에 매각하거나 LH가 매입해 임대주택으로 활용한다.

국토부는 하우스푸어가 리츠에 판 주택 매각대금을 대출금 상환에 쓰지 않고 다른 주택 구입 등 재투자 용으로 사용되는 문제를 막기 위해 거주제한 요건을 두는 방안도 검토하고 있다.

국토부는 이달중 리츠를 설립하고 다음달 인가를 내준 뒤 5~6월 매입 신청 접수와 감정평가 등 심사를 거쳐 7월초 매매계약을 체결할 방침이다.

정부는 리츠가 취득하는 주택과 지분에 대해 종합부동산세 감면, 취득세 면제, 재산세 최저세율(0.1%) 부과 혜택이 주어지도록 6월까지 관련 법률 개정안 통과를 추진하기로 했다.

국토부 관계자는 "집을 팔겠다는 하우스푸어의 문의가 많은 편"이라며 "이번 1차 임대주택 리츠의 성과를 봐가며 매입 규모를 추가로 확대할 계획"이라고 말했다.

박소연 기자 muse@