[업무보고]주택정책 틀 대변화…공급·개입·규제↓

서울 은평구 응암동 일대 전경

[아시아경제 박미주 기자]정부가 그동안의 주택정책 기조를 확 바꿨다. 보금자리주택 등 주택공급 확대에 주력했던 것에서 처음으로 주택공급 줄이기에 나섰다. 여기에 각종 규제를 완화해 거래 진작을 도모했다. '죽은 환자'로 비유되는 주택시장의 거래 정상화를 위해서다.

국토교통부는 4일 대통령 업무보고를 통해 지난 1일 발표한 '서민주거 안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책'을 차질 없이 추진하기 위해 국회, 기획재정부, 안전행정부, 법무부, 금융위원회 등 관련부처와 긴밀히 협력해 후속조치를 조속히 완료하겠다고 밝혔다.

대통령직 인수위에서부터 관계부처간 논의를 거치고 당정청 워크샵과 당정 간담회 등을 통해 확정된 이번 대책에는 박근혜 정부의 경제 전반의 불안 요인을 제거하고 서민주거와 민생경제의 안정을 꾀하겠다는 의지가 담겨있다. 한국개발연구원(KDI)에 따르면 주택가격이 10% 떨어질 경우 민간소비는 0.6%, 국내총생산(GDP)은 0.2%가 각각 감소하는 것으로 나타났다.

이에 서승환 국토부 장관이 직접 "가격 상승기에 도입된 수요억제-공급확대 기조에서 탈피해 과도한 정부 개입·규제를 완화하고, 세제·금융지원을 통해 주택시장을 조기에 회복시키려 한다"고 대책 내용에 대한 배경을 설명했다.

◆주택공급 감소·규제완화로 시장 살리기= 실제 국토부는 공공주택분양 공급 확대 정책에서 탈피해 공급 계획 물량을 대폭 줄였다. 연 7만가구 인허가에서 2만가구 입주로 하향조정했다. 수도권 그린벨트 내 보금자리 신규 지정을 중단하고 기존 지구에 대해서는 공급 물량 및 청약 시기를 조절할 예정이다. 지금까지 인허가 받은 물량이 충분하다고 보고 올해부터는 연간 1만가구 수준으로 인허가 물량을 제한하기로 했다.

동시에 세제·금융·청약제도 개선으로 집 구매 수요를 자극했다. 생애 처음 주택을 구입하는 사람들에게는 올해 말까지 취득세를 면제해주고, 주택구입자금 지원 규모는 2조5000억원에서 5조원으로 두 배 늘린다. 금리도 현행 3.8%에서 최저 3.3% 수준까지 낮춘다.

올해 말까지 9억원 이하의 신규분양주택이나 미분양주택, 또는 1가구1주택자가 보유하고 있는 9억원·85㎡ 이하 주택을 구입하는 경우, 향후 5년간의 양도소득세가 100% 면제 된다. 또 민영주택 청약가점제 적용대상을 85㎡ 이하로 축소하고, 적용비율도 현행 75%에서 40%로 완화한다.

이외 분양가상한제 신축운영, 토지허가구역 해제, 개발 부담금 한시 감면 등 시장 상황에 맞지 않는 불합리한 규제는 폐지 또는 완화된다. 수직증축 리모델링도 안전성 담보를 전제로 허용키로 했다.

정부의 주택정책 기조가 바뀌자 시장에서는 파격적이라는 반응을 쏟아냈다. 김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 "이번 정부 부동산 대책은 굉장히 획기적"이라며 "역대 정부 중 (주택)공급을 줄이는 정책을 편 적은 없고, 수요를 자극할 수 있는 실효성 있는 대책들이 대거 포함됐다"고 평가했다.

박합수 KB국민은행 부동산팀장은 "생애최초주택구입자에게 포커스가 맞춰져 있는데 이 정도면 전세 세입자들의 매수심리를 자극할 수 있는 수준"이라며 "현재 저금리 기조까지 더해져 실수요자들은 움직일 것으로 본다"고 말했다. "85㎡와 6억원 등으로 제한을 둬 금융권에도 리스크가 없는 것으로 보인다"면서 "1가구 1주택자의 주택을 매도할 때까지 양도세를 감면해주는 정책은 최초이며 파격 그 자체"라고 표현했다.

◆주거복지 강화= 이와 별개로 정부는 ▲하우스푸어·렌트푸어 지원방안 ▲저소득층 등 주거취약계층을 위한 보편적 주거복지 계획도 내놨다. 대통령 공약사항이 다수 포함됐다.

하우스푸어 지원 방안으로는 주택보유 희망자 중 3개월 이상 연체차주는 캠코를 통해 부실채권을 매입하고, 채권 전부 매입시 차주에게 부유지분매각 옵션을 제공토록 할 계획이다. 정상차주의 경우에는 주택금융공사가 대출채권을 매입해 은행금리 수준의 이자를 납입토록 하되, 최장 10년간 원금상환을 유예해 주도록 했다.

주택매각 희망자는 임대주택 리츠에 주택을 매각하고, 이를 재임대(5년)해 주변시세 수준의 임대료를 지불하고 거주할 수 있도록 한다. 임대계약기간이 끝난 후 원소유주에게 재매입 우선권을 부여하되, 재매입하지 않은 주택은 리츠가 시장에 매각하고, 매각되지 않은 주택은 한국토지주택공사(LH)가 매입해 공공임대주택으로 활용하게 된다.

렌트푸어 지원은 목돈 안드는 전세대출이 2가지 방식으로 운영된다. 집주인 담보대출방식을 통해 대출이자를 세입자가 납부하도록 하는 방식과 본인명의 대출을 꺼리는 임대인의 경우에는 보증금 반환청구권을 금융기관에 양도해 담보대출형식으로 이용하는 방식 등이다.

집주인 담보대출의 경우 집주인이 전세금을 주택대출로 조달해 대출금리를 인하하겠다는 계획이다. 집주인에게는 대출금에 대한 소득세 비과세, 이자 납입액의 40% 소득공제, 양도세 중과폐지, 대출규모에 비례한 재산세·종부세 감면 등의 인센티브를 부여한다.

본인명의 대출을 꺼리는 임대인이 있을 경우 임차인이 전세자금을 대출한 금융기관에게 보증금 반환청구권을 양도하는 방식으로 운영한다. 금융기관에 우선변제권을 부여함으로써 전세대출의 담보력을 강화해 대출금리 인하 및 한도확대가 가능토록 했다.

또 정부는 공약대로 행복주택 등을 포함해 공공임대 11만호, 공공분양 2만호 등 공공주택을 연 13만호 공급한다는 방침이다. 행복주택은 철도부지, 국·공유지 등을 활용해 업무·상업시설이 포함된 복합개발 방식으로 건설한다. 향후 5년간 총20만호를 공급하되, 올해는 도심의 6~8개 지구에서 약 1만호를 시범사업으로 추진할 예정이다.

서승환 장관은 "이런 정도의 종합대책이면 시장이 정상화 될 수 있는 시그널은 충분히 줄 수 있을 것"이라며 "여러 가지 후속조치가 신속하게 이뤄져서 빨리 집행이 될 수 있도록 하는 것이 가장 중요하다"고 강조했다. 이어 "여·야 모두 주택 시장이 정상이 아니라는 것에 대해서는 의견을 같이하고 있다"며 "세제·금융·공급·규제개선 분야를 망라한 주택시장 정상화 종합대책을 추진하고자 한다"고 말했다.