좋은 전월셋집 찾기 '10계명'

[아시아경제 이민찬 기자]부동산 경기가 장기 침체되고 가격 상승 기대감이 줄면서 전월세 가격 상승만 지속되고 있다. 이에 무주택 서민들의 값싼 전월셋집 구하기는 하늘의 별따기 만큼이나 어렵다.

전월셋집을 구해도 계약 과정부터 거주기간, 계약 종료 시점에 적절히 대처하지 못한다면 소중한 임차보증금을 손해 볼 우려가 있어 주의해야 한다.

18일 부동산정보업체부동산써브는 실수요자들이 전월세집을 찾을 때 점검해야 할 10가지를 제시했다.

▲좋은 집 찾기는 꾸준한 노력과 결단력 필요 = 좋은 전월세집, 즉 본인이 부담 가능한 수준의 가격과 입지여건을 갖춘 주택을 찾기 위해서는 최소 한 달 이상의 여유 시간을 두고 꾸준히 노력해야 한다. 최근 몇 년 사이 전월세 값이 급등했기 때문에, 시세보다 저렴하거나 임대차 가격 대비 주거환경이 우수한 집이 임차물건으로 시장에 나오면, 보통 하루, 길어야 2~3일 안에 계약될 가능성이 높다. 따라서 매일 부동산 중개업소를 방문하거나, 전화 또는 인터넷 웹 서핑 등을 통해 실시간으로 임차주택을 찾아야 한다.

▲아파트가 대세는 아니야 = 단기간에 급등한 전월세 가격이 부담스럽다면 상대적으로 임대차 비용 수준이 저렴한 다가구·다세대·소형빌라 등의 주택을 찾는 것도 고려해 볼만 하다. 아파트가 체계적인 관리가 쉽고 보안 등 안전성이 더 우수한 편이라 찾는 수요가 많지만, 가격이 비싼데다가 층간소음 등 원치 않는 주거 피해가 발생할 수 있는 단점도 있기 때문이다.

▲은행대출은 정부 지원 적극 활용 = 전월세집을 찾는 단계에서는 자금이 충분치 않다면 은행에서 전세대출 가능 여부를 확인해야 한다. 현재 지자체장의 추천을 받은 저소득가구는 수도권 과밀억제권역 기준 최대 한도액 5600만원까지 연이율 2%의 저리로 국민주택기금의 전세자금 대출을 받을 수 있는 등 정부 지원을 적극 활용하면 비용을 줄일 수 있다.

▲계약단계 - 집주인 본인확인과 등기부등본 열람 필수 = 계약 준비 단계는 해당 임대차 주택의 부동산등기부 등본을 확인해야 한다. 만약 주택 소유자의 대리인과 임대차 계약을 체결해야 한다면, 위임장과 인감 증명서를 반드시 요구해야 한다.

등기부등본 열람을 통해서는 집주인이 집을 담보로 은행에서 대출 받은 금액 등을 확인할 수 있다. 이 때 세입자는 계약(납부)할 임대차(전월세) 보증금과 집주인이 기존에 받은 대출금의 합계가 해당 주택 시세의 70%를 넘는지 확인해야 한다.

▲계약 후 - 대항력 취득, 확정일자, 주민등록 전입 준비 = 계약서 작성 후에는 확정일자를 받고 전세자금 대출 확인 등 잔금을 치를 준비를 해야 한다. 확정일자는 주택임대차계약서를 갖고 주택 임차주택 소재지의 읍면사무소, 동주민센터, 시군구청, 등기소 등에서 받을 수 있다. 주택 입주시점에서는 전월세집 거주에서 가장 중요한 주택의 인도와 주민등록을 원활하게 마쳐야 한다.

▲계약 완료 후 최소 2년간 거주가능, 임대차 해지 사유 확인 = 임대차 계약 완료 후 주택을 인도 받고 전입신고를 마쳤다면 세입자는 최소 2년 간 전월세집을 사용을 보장받는다. 단 임대인과 임차인 모두 계약 기간 중이라도 계약을 중도 해지할 수 있는 경우가 있어 주의해야 한다.

임차인은 임차주택의 일부가 임차인 과실 없이 멸실되거나 기타 사유로 더 이상 사용(거주)할 수 없는 경우 전월세 계약을 중도해지 할 수 있다. 또 임대인은 임차인이 약정한 월세 등을 2회 이상 연체하거나 동의 없이 임차권을 양도한 경우 등이 발생하면 중도해지를 통보할 수 있다.

▲대출 원리금과 월세 소득공제는 '덤' = 정부가 임차인의 주거비 부담완화를 위해 전월세 관련 소득공제 제도를 시행하고 있기 때문에 이를 꼼꼼히 챙겨봐야 한다. 특히 올해부터는 소득공제 대상이 총 급여액 5000만원 이하로 기준 금액이 완화됐고 단독세대주도 전월세 공제를 받을 수 있다. 전세자금 대출을 받은 무주택세대주는 원리금을 중도 상환하면, 상환액의 40%가 소득공제 된다.

▲임대차 1년 6개월 시점, 재계약 대비 = 전월세 거주 후 1년 6개월 정도의 시간이 지나면 재계약 또는 계약종료 이후를 준비해야 힌다. 임대차보호법상 임대차계약을 갱신하거나 계약조건을 변경하고 싶으면 임대인은 계약기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 종료 1개월 전까지 통지해야 한다.

만약 해당기간까지 별도의 통지가 없었다면 기존 계약 그대로 임대차 계약이 자동 연장된다. 이후 임차인은 향후 2년 간 계속 거주할 수 있으며, 2년 기간 중에 언제든 임대차계약을 해지할 수도 있다.

▲집주인이 보증금 돌려주지 않을 땐 '임차권등기명령' = 임대차계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차보증금 중 일부를 돌려받지 못한 경우에도 신청 가능하다. 임차권 등기 이후에는 집을 비우고 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다.

▲살던 집이 경매에 넘어간다면 '경락기일까지 대항력 유지해야' = 집이 경매에 넘어간 경우 임차인은 그동안 유지해온 대항력 등을 더욱 신경 써야 보증금을 큰 손해 없이 돌려받을 수 있다. 우선변제 요건인 주택인도와 주민등록을 주택 낙찰 기일까지 계속 유지해야 보증금을 후순위 권리자보다 우선 변제 받을 수 있다. 이 때 임대차계약 기간이 남았더라도 경매 법원에 배당요구를 할 수 있다.