[2012부동산결산-재개발] 출구전략에 지분값 하락, “내년도 글쎄”

[아시아경제 배경환 기자] 2012년 재개발 시장은 각종 규제완화가 이어진 일반 주택시장과 달리 침체기가 두드러졌다. 특히 박원순 서울시장 취임후 뉴타운 출구전략의 영향으로 지분값은 2년 연속 하락했다. 매몰비용의 경우 조합은 물론 서울시와 정부의 합의가 필요하지만 내년부터 정비사업 구조조정이 일단락될 경우 거래 활성화와 투자심리 회복이 기대된다.

4일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 2012년 10월말 기준 3.3㎡당 재개발 지분값은 ▲서울 2458만원 ▲경기 1508만원 ▲인천 1162만원으로 기록됐다. 지난해보다 1~3% 하락한 것으로 ▲마포구 합정·성수전략정비구역 ▲강동구 천호뉴타운 ▲종로구 돈의문뉴타운 ▲영등포구 신길뉴타운 등은 5~10% 폭락했다. 특히 하락한 지분값 수준에서도 거래량이 적어 좀처럼 반등하지 못해 가격도 하향 추세로 굳어졌다. 사업 수익성 악화에다 서울시가 추진하는 구조조정에 대한 정책 불확실성 때문이다.

서울시의 뉴타운 출구전략은 지지부진하던 재개발 사업장에 대한 기대감과 투자자들의 불안감도 동시에 자극했다. 소유자 중심의 정비사업이 거주자 중심으로 전환됐고 전면철거방식은 지양 최우선으로 지목됐다. 사업 추진 단계에 따른 2~3년의 일몰제가 도입되면서 지연되는 정비구역이 자동으로 취소되는 시스템도 구축됐다. 특히 대책을 통해 사업초기 실태조사 대상 610곳을 선정하고 구역 해제를 적극 추진하기로 했다. 성북구 안암동, 관악구 봉천동, 중랑구 면목동 재개발 정비예정구역 3곳을 해제한 것이 대표적인 사례다.

대책 발표후 투자자들의 구역해제 불안감과 지분가격 하락세가 커지면서 거래가 위축되는 등 부작용도 나타났다. 하지만 서울시가 정책을 지속적으로 실행하면서 불확실성에 대한 우려감은 다소 잦아드는 분위기이다.

내년도 재개발 시장의 최대 이슈는 전면철거방식의 대안으로 언급된 새로운 정비사업안이다. 저층주거지 보존구역과 주민참여형 재생사업을 통해 주민이 주도하는 마을만들기 사업이 꼽히낟. 저층주거지 보존구역으로는 노원구의 백사마을을 선정했으며 주민참여형 재생사업으로는 금천구 시흥, 동작구 흑석지구를 지정했다. 새로운 정비사업은 주민이 주체가 되고 공공기관이 함께해 마을 미래모습을 제안하는 사업이다.

가로주택정비사업 역시 기존 정비사업의 대안 중 하나로 제시했다. 가로주택정비사업이란 노후, 불량 건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 소규모 정비사업을 말한다. 과거 뉴타운처럼 대규모 면적이 아닌 1만㎡이하의 면적에서 시행하며 공급되는 주택은 7층 이하로 건설된다.

하지만 아직까지 정부와 서울시간 구역해제에 따른 매몰비용, 특히 추진위 이후 단계에 진입한 조합설립취소의 경우 매몰비용 부담과 관련해 뚜렷한 해결책이 마련되지 못한 불안요소도 내재됐다. 서울시는 2013년 1월부터 해제구역 추진위 매몰비용의 최대 70%를 지원한다는 계획이지만 실제 매몰비용 지원비율은 50% 수준에 그칠 것으로 예상된다. 김은진 부동산114 과장은 “2013년은 재개발 구조조정의 마무리 수준과 함께 재개발 매몰비용의 원만한 합의점을 찾을 수 있을지 여부가 시장분위기를 좌우할 것으로 보인다”고 내다봤다.

배경환 기자 khbae@