[뉴타운 수술②]‘추정분담금·건축 시뮬레이션’ 어떻게 했나?

[아시아경제 배경환 기자] 서울시가 도봉구 창동 북측1권역, 성북구 정릉동 북측2권역 등 8개 뉴타운·재개발 구역에 대한 실태조사를 마쳤다. 향후 서울시는 실태조사 결과에 대한 정보를 주민에게 제공할 방침이다. 이에 따라 이르면 12월 주민 스스로 개발 여부를 판단하는 첫 사례가 나올 전망이다.

이번 실태조사 과정에서 서울시는 해당 주민에게 본인이 부담해야할 분담금과 건축후 예상 시나리오를 공개했다. 우선 건축 시뮬레이션은 도시·주거환경 정비 기본계획 등 관련법을 근거로 했다.

토지이용계획에는 용도지역, 층수, 기반시설, 용적률, 국공유지 무상양도 등을 포함했으며 건축계획은 임대주택 공급비율, 건립 주택수 등을 반영했다. 건립주택수는 최대한 확보할 수 있도록 계획했다는게 서울시의 설명이다.

용도지역은 기본계획상의 용도지역을 그대로 적용했다. 단, 기본계획상의 계획 용적률, 층수 및 주변여건 등을 고려할 때 용도상향 없이 정비가 어려운 경우에는 용도지역을 1단계 상향시켰다. 층수의 경우 기본계획상 층수를 기준으로 도시계획조례에 따라 완화 규정을 적용하고 층수가 정해지지 않은 존치관리구역은 건축물 최대높이에 맞췄다.

가장 눈에 띄는 부분은 시장상황과 정책방향을 감안한 대목이다. 주택규모별 건립 주택수는 최근 주택건설 경향을 반영해 소형(60㎡이하), 중형(60~85㎡), 대형(85㎡ 초과) 비율을 ‘5:4:1’로 계획했다. 주택재개발사업의 임대주택은 총 계획주택수의 20% 이상을 유지했다. 이외 근린생활시설은 순수 기존상가 연면적(상가주택 제외)을 기준으로 이뤄졌다.

추정분담금은 종전·종후 자산가치 및 분담금 추정 등 3단계로 나눠 산정했다. 이중 ‘종전 자산가치’는 실태조사 용역 착수시점을 기준으로 모든 토지(국·공유지 포함)와 건축물에 대해 개별공시지가 및 건축물 공시가격을 기준으로 약식감정평가가 이뤄졌다. ‘종후 자산가치’는 해당 구역 인근 아파트, 근린생활시설 등 유사시설의 부동산가격을 조사해 추정했다.

아파트는 대상지 인근의 5개 단지 시세 평균금액과 인접 구역의 분양가 심의결과, 관리처분 및 유사단지 분양사례 등을 고려해 분양가를 조정했다. 근린생활시설 등의 분양가는 입지특성이 유사한 상가를 대상으로 시세 조사가 이뤄졌고 공동주택의 근린생활시설은 단지내 상가만을 비교 대상으로 설정, 감정평가사를 통해 확정했다.

이밖에 사업비는 서울시의 ‘사업비 및 분담금 추정프로그램’ 통계값을 바탕으로 산출됐다. 공사비는 국토해양부 기본형건축비를 적용해 산정한 표준공사비 370만원/3.3㎡를 기준으로 원자재 등 물가 변동에 따라 ±20만원, ±50만원 등 5가지 경우를 가정했다. 해당 주민들은 서울시 재개발·재건축 클린업시스템을 통해 본인의 분담금을 확인할 수 있다.

배경환 기자 khbae@