박근혜 '행복주택대책'.. 실효성에 의문

"기시감 있는 정책들 대거 차용한 데다 빚고민 정부에 넘기는 식"

렌트푸어 대책은 전세공급 확대에 효과
철도부지 활용은 정부에서도 효과 못 봐

[아시아경제 조태진 기자, 진희정 기자]박근혜 새누리당 대통령 후보가 23일 내놓은 '집 걱정 없는 세상 종합대책'은 ▲하우스푸어를 위한 보유주택 지분매각제도ㆍ주택연금사전가입제도 ▲집주인이 임차인을 대신해 대출을 받고 세입자가 대출이자를 내는 목돈 안드는 전세제도ㆍ집주인 세제지원 ▲행복주택 20만 가구 건설로 요약된다. 많은 부분 그동안 정부 등이 발표했던 이슈를 그대로 차용해 한계가 있지만 렌트푸어 대책 등 일부 시장을 안정시키는 효과가 있을 것으로 분석된다.

◆지분매각제 "유동화채권 누가 인수?"=우선 지분매각제도는 주택 소유주가 일부 지분을 매각해 그 대금으로 금융회사 대출금 일부를 상환할 수 있도록 구조화하겠다는 것이다. 수혜 대상은 수도권 6억원 이하 주택(그 외 지역은 3억원), 담보인정비율(LTV) 80% 이하 1주택자다. 주택 지분은 자산관리공사(캠코) 등 공공기관이 사들이며, 이들 기관은 확보한 지분을 담보로 자산유동화증권(ABS)을 발행해 유동하겠다는 복안이다. 주택의 매각 지분율은 시세의 50%와 주택담보대출금액 중 작은 금액으로 한다.

이는 최근 우리금융지주가 하우스푸어 대책으로 내놓은 신탁 후 임대방식 '트러스트앤리스백'과 유사한 성격이다. 하지만 우리금융 방안은 부담을 은행권에서 일임하는 성격이고, 지분매각제는 캠코 등 공공기관이 매입했다가 ABS를 통해 금융권에 유동화하는 형태로 정부 부담 성격이 강하다.

하지만 이자 부담을 결국 정부에 떠넘기는 형태의 '아랫돌 빼 윗돌 괴는 식'의 정책이라는 지적이 나온다.

함영진 부동산써브 연구실장은 "세일앤리스백(공적자금 매입 후 재임대)과 달리 지분을 매입하는 것이라 소유권은 집주인이 가지고 있기 때문에 심리적 위축감은 덜할 것"이라며 "다만, 대상자들을 단순히 LTV와 주택가액으로만 따져서는 안된다"고 지적했다.

박원갑 국민은행 부동산 수석팀장은 "하우스푸어 문제를 단순히 개인의 차원에서 포괄적으로 접근한 것과 금융권을 끌어들인 것은 긍정적이다"면서도 "주택 지분 일부를 캠코 등에 매각한다고 해도 결국 이자를 내는 대상만 바뀔 집값 하락으로 고민하는 하우스푸어에 대한 근본적인 대책은 될 수 없다"고 말했다.

지분을 매각하는 과정에서 여러 문제점을 지적하는 목소리도 있다. 김준환 서울디지털사이버대학교 교수는 "하우스푸어의 주택은 이미 제1금융권에서 50%가 대출이 된 상황인데 캠코에서 가져갈 지분이 많지 않다"며 "특히 주택의 소유 관계가 기존 은행과 공공기관이 될텐데 향후 집을 처분할 때 담보권 실행 등의 문제가 연속적으로 불거져 나올 것"이라고 설명했다.

유동화도 만만찮을 것이라는 지적이다. 금융위 고위관계자는 "연 16%의 대출 연체이자를 연 5~6%의 지분 매입 이자로 대신해주기 위해 발행하는 ABS를 어떤 곳에 인수할 수 있을 지 의문"이라며 "하우스푸어가 안고 있던 부담은 결국 다른 곳에 누적될 뿐"이라고 말했다.

주택연금 가입제도에 대해서는 긍정적이다. 박 후보는 주택연금제도의 가입조건을 현행 60세 이상에서 50세 이상으로 확대, 부채상환부담을 완화시키는 방안을 추진하겠다고 발표했다.

양지영 리얼투데이 팀장은 "은퇴 이후 국민연금을 받는 시기가 도래하기 전까지 주택연금을 통해 월 소득이 생길 수 있기 때문에 은퇴자의 생활안정에 도움이 될 것"이라며 "다만 정부가 재원을 어떻게 마련할 수 있을지가 관건"이라고 말했다.

◆렌트푸어 대책 공급 효과 긍정적=렌트푸어가 은행이자 부담만으로 전세를 살 수 있는 '목돈 안 드는 전세제도'의 도입과 '집주인 세제지원' 제도에 대해서는 전세시장을 안정시키는 효과를 가져올 수 있다는 지적이다.

무엇보다 대출금이 많아 전세가 안 나가는 집들이 시장에서 거래될 수 있는 길이 열릴 것이라는 평가다. 하지만 세입자가 이자를 내지 못하면 공적금융기관이 이자 지급을 보증하게 되는 부분이 세입자의 도덕적 해이를 발생시킬 수 있는 요인이 될 것이란 평가가 나온다.

함영진 실장은 "보증금이 낮은 반전세나 완전 월세 제도를 도입할 경우 세입자가 월세를 안 내게 되면 문제가 복잡해질 수 있다"며 "공공기관이 세입자들의 월세를 보증하기 때문에 얼마든지 도덕적 해이가 발생할 수 있다"고 말했다. 현재 주택시장에서도 월세를 내지 못하는 세입자들로 인해 송사가 잦은 점을 유념해야 한다는 것이다.

또 이 정책의 실효성은 집주인에게 있다는 견해도 있다. 박원갑 팀장은 "세입자를 위해 집주인이 자신의 명의로 대출을 받아야 하는데 이 자체로 이미 실효성이 떨어진다"고 지적했다.

무엇보다 박 후보의 부동산 대책은 전체적으로 공적금융기관의 재원 투입 없이는 실현이 불가능하다는 점에서 현 정부의 견해와 상반된다. 김석동 금융위원장은 이날 현재의 하우스푸어 등의 부동산문제에 대해 정부 차원의 대책이 필요한 단계가 아니라고 밝혔다.

◆철도부지 택지활용 시장 호응 낮을 듯=행복주택 건립 계획 가운데 유휴 철도부지에 임대주택을 짓는 방안은 이미 수 년 전 정부에서 도심 내 임대주택 확대방안으로 선보인 바 있다.

국토부는 지난 2009년 서울ㆍ수도권의 유휴 철도부지를 보금자리주택단지로 개발, 소형 임대아파트 2만가구를 짓는 계획을 내놓은 바 있다.