부동산 경매로 돈 벌려면 꼭 알아야 하는 것

'선순위채권까지 꼼꼼히 따져봐야'…침체기에 뜨는 'NPL'투자 비법(3)

소액임대보증금의 한숨 …10개월간 '3500만원 손해'

[아시아경제 이민찬 기자]#.신성실(가명)씨는 지난해 10월 서울 서대문구에 있는 상가 점포의 1순위 근저당권을 2억9000만원에 매입했다. 이 채권 최고액은 3억4000만원이며 감정가는 4억원으로 결정됐다. 신 씨는 경매에서 충분한 경쟁력이 있다고 판단했지만 막상 뚜껑을 열자 두 차례에 걸쳐 유찰되고 말았다. 그는 직접 낙찰에 나서고 싶었지만 대출이자에 대한 부담과 여유자금이 충분치 않아 발만 동동 구를 수밖에 없었다.

이 물건은 3회차 경매에서 3억원에 낙찰됐다. 신씨는 1000만원은 건질 수 있어서 다행이라고 생각했지만 실제로는 초기 투자금(2억9000만원)보다 1500만원 낮은 2억7500만원만 배당받았다. 미처 파악하지 못한 소액임대보증금 2500만원 때문. 신씨는 결국 세금, 이자 등 기타비용까지 포함해 10개월 동안 약 3500만원(12.1%)의 손해를 봤다.

NPL투자는 해당 물건에 대한 1순위 근저당권을 매입하는 방식이다. 하지만 경매 낙찰 후 1순위 근저당권 보다 앞서 변제를 받는 선순위채권이 있다. 소액임차보증금, 체납 세금, 체납 임금 등이다.

권리관계 분석을 위해 등기부등본과 기타서류를 꼼꼼히 따져봐야 하는 이유다. 개인투자자의 경우 자산관리회사(AMC)로부터 NPL을 구입할 때 관련 서류들을 함께 넘겨받지만 서류의 내용을 파악하는 건 자신의 몫이다.

또 채무자의 소송 등으로 경매가 중간에 정지되거나 지연되는 경우 근저당권을 되팔기 어렵다는 점을 유의해야 한다. 중간에 예상치 못한 유치권 신고에도 대비해야 한다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 "투자전략도 중요하지만 기본에 충실해야 한다"면서 "철저한 현장조사와 권리분석을 통해 돌발변수를 미연에 방지해야 한다"고 조언했다.

부동산 경기 악화로 경매물건 수가 늘면서 낙찰가율이 떨어져 NPL투자의 수익성에도 빨간불이 켜졌다. 경매전문업체 부동산태인에 따르면 지난 2008년부터 2011년까지 수도권 경매에 나왔던 물건은 총 37만1234건으로 조사됐다. 지난 2008년 7만4533건, 2009년 9만3040건, 2010년 9만7066건, 2011년 10만6595건으로 매년 늘어나고 있다.

물건 수가 늘어나면서 낙찰가율은 점점 하락하고 있다. 경매 낙찰가율은 2008년 77.87%였지만 지난해 71.99%를 기록했다. 올 상반기 낙차가율은 역대 최저치인 67.25%로 나타났다. 더 큰 문제는 경매 유찰 건수가 매년 증가하는 것이다. 2008년 3만9471건이던 유찰건수가 2009년 5만1752건, 2010년 5만7508건, 2011년 6만828건으로 해마다 증가했다.

한 부동산 업계 관계자는 "부동산 경기가 좋고 수익률이 높다면 AMC가 일반 투자자들에게 NPL을 판매하지 않을 것"이라면서 "그만큼 NPL의 수익률도 예전 같지 않다는 증거"라고 말했다.

AMC들이 은행들로부터 사들인 경매물건을 소화하기 힘들고 수익률도 낮기 때문에 일반투자자들에게로 흘러들어간다는 소리다. 그만큼 수익성이 떨어지거나 권리관계가 복잡한 물건들이 시중에 풀리고 있다는 게 관계자들의 설명이다.

부동산 업계 관계자는 "NPL시장도 일반인들에게 많이 알려지면서 수익률이 높은 물건 찾기가 하늘에서 별따기"라면서 "처음부터 높은 수익률이 보장된 물건을 찾기 보단 권리분석을 철저히 해 중간에 문제가 발생하지 않는 물건을 매입하는 게 더 중요해졌다"고 말했다.

이민찬 기자 leemin@