2회 유찰로 땡전 한 푼 못 건질 줄 알았는데...'10% 수익'

'2회 유찰 위기에도 10% 수익' 올리는 부동산 투자…침체기에 뜨는 'NPL' 투자비법(2)

[아시아경제 이민찬 기자] #.지난해 3월 아파트 부실채권에 투자해 쏠쏠한 재미를 본 이수현(45·가명)씨는 또한번 아파트 부실채권 투자에 도전했다. 이씨는 감정가 6억원짜리 서울 시내 아파트(시세5억6000만원)에 설정된 1순위 근저당권을 4억원에 매입했다. 대출 원금은 4억5000만원(채권최고액 5억4000만원) 이었다.

이씨는 예상치 못하게 경매가 2차례 유찰되면서 초조해지기 시작했다. 이씨는 투자 초기 배당 수익을 노렸지만 유찰을 거듭하며 최저가가 3억9000만원까지 떨어지자 직접 입찰에 나섰다. 낙찰가는 4억2000만원. 이씨는 이 아파트를 시세 보다 싼 5억2000만원에 급매로 매각했다. 이씨는 약 10개월 동안 2차례 유찰과 가슴 졸이며 시간을 보내기도 했지만 세금 등을 제외하고도 약 4000만원(10%)의 수익을 올렸다.

자신이 사들인 NPL(Non Performing Loan·부실채권)이 경매에서 손실을 보게 될 상황에 놓이면 본인이 직접 입찰에 참여해 낙찰 받는 방식이다. 이는 보통 대형건물을 싼값에 사들일 때 사용한다.

하지만 개인투자자들은 경매에서 예상과 다르게 수차례 유찰되면서 배당금이 작아지는 등 손해가 예상될 때 최후의 수단으로 사용한다. 한 차례 유찰될 때마다 최저 입찰가는 급격히 떨어지고, 최저입찰가가 낮아지면 최종낙찰가도 낮아져 배당금 축소로 이어지기 때문이다.

임정민 나래AMC 이사는 "배당을 목적으로 한 NPL투자자들에게 직접 낙찰은 일종의 보험"이라며 "경매와 NPL에 대한 지식이 바탕이 된다면 손실 없이 일정한 수익률을 달성할 수 있다"고 설명했다.

최근 몇 년 간 경매장에서 유찰이 늘고 낙찰가율이 하락하면서 NPL투자자들의 직접낙찰이 증가하는 추세라는 게 전문가들의 설명이다.

문제는 부동산 경기 침체와 함께 거래가 실종되면서 직접 낙찰 후 매각에 어려움이 크다는 데 있다. 국토해양부에 따르면 지난 6월 수도권 주택 매매 거래량은 총 2만1675건으로 조사됐다. 이는 지난해 같은 기간에 비해 24.1%(2만8566건) 감소한 수치다. 지난달 보다 11.7%(2만4537건) 감소했다.

서울의 6월 주택 거래량은 총 6602건으로 지난해 같은 기간 대비 26.1%(8932건), 지난달 대비 13.9%(7665건) 감소했다. 주택 유형별로는 아파트 거래량이 전년 동월 대비 감소폭 (32.9%)이 가장 큰 것으로 나타났다.

NPL은 채권이기 때문에 담보 대출이 가능하다. 이 때문에 개인투자자들은 대출을 통해 투자자금을 마련하는 경우가 많다. NPL 매입 후 보통 4~6개월, 최대 1년 내에 해결하지 못하면 이자 부담으로 수익률은 떨어진다. 직접낙찰 후 들어갈 비용까지 철저히 분석해야하는 이유다.

NPL투자에는 배당금수령, 직접낙찰 외에 부실채권을 재매각하는 방법도 있다. 다른 AMC나 일반투자자에게 부실채권에 관한 권리를 넘기는 것이다. 하지만 일반투자자의 경우 매입가격보다 낮은 가격에 매도해 손해를 보는 경우가 많기 때문에 재매각을 목적으로 NPL에 투자하는 경우는 드물다.

박합수 KB국민은행 부동산팀장은 "NPL투자는 기존 경매를 바탕으로 이뤄지지만 경매투자보다 유리한 점이 많은 것이 사실이다"면서 "다만 경매보다 위험성이 더 크기 때문에 정확한 분석과 현장 실사가 필요하다"고 조언했다.