[2012 Money Expo]조합·분양전환·미분양 ‘숨은 진주 3종’ 예약

부동산 불황 알짜 아파트 어디 없나?

부동산 시장 침체가 깊어지면서 알짜 아파트를 잡으려는 소비자들의 발걸음도 바빠지고 있다.

값싼 지역조합 아파트 잘만 고르면 돈 된다
우선 부동산 침체가 장기화되면서 주변보다 저렴한 분양가에 내 집 마련을 할 수 있는 지역주택조합 아파트에 관심을 가져볼 만하다. 지역주택조합 아파트란 같은 지역에 살고 있는 주민이 조합을 결성, 사업주체가 돼 토지를 확보하고 그 위에 짓는 집을 말한다.

일반 주택사업과는 달리 시행사가 따로 없고, 토지 매입에 따른 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이자가 발생하지 않아 분양가가 시세보다 10∼20%가량 저렴하다. 사업 추진 속도도 일반 주택사업에 비해 빠른 편이다.

재건축재개발 사업은 반대하는 조합원들이 있는 경우 이견조율에 어려움이 있는데다 관련 규제도 복잡해 속도가 더딘 게 보통이다. 이에 반해 지역주택조합 아파트는 내 집 마련이라는 같은 목적을 가진 조합원을 모집해 진행하기 때문에 세부 사업에 대한 이견조율 기간이 줄어든다. 추진 절차도 재건축재개발에 비해 간소해 신속한 사업이 가능하다.

최근 시장에 나오는 지역주택조합 아파트는 단지 디자인과 조경, 부대시설 등이 민간분양 아파트를 능가할 정도로 좋아졌고, 분양가가 비교적 저렴하기 때문에 수요자들이 많이 찾는 추세다.

주택업계에 따르면 현재 지역주택조합원을 모집하거나 조합원모집 이후 일반분양 중인 단지는 수도권 6곳을 포함해 전국적으로 13곳에 이른다. 지난 2007년 5곳에 불과했던 것과 비교하면 2배 이상으로 늘어난 규모다.

대체로 서울을 제외한 수도권, 지방의 지역조합주택 3.3㎡당 분양가는 600만∼700만원대다. 조합원 자격을 얻으려면 조합설립인가 신청일 이전에 6개월간 해당 지역에 거주해야 하며 조합주택 입주일까지 자기 집이 없어야 한다. 정식 분양 절차를 거치지 않아서 청약통장 없이 전용 85㎡ 이하 중소형 주택을 구입할 수 있다. 다만, 토지 소유권이 제대로 확보되지 않았을 때 사업이 길어지고 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 이 부분을 미리 확인해야 한다.

땅을 제대로 확보하지 않았거나 조합 갈등으로 사업 지연 또는 중단 등으로 사업이 중간에 틀어질 수도 있어 토지매입, 조합원 모집상황 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

지역조합 아파트 체크포인트
1.토지 소유권이 제대로 확보됐는지
2.조합원 모집과 사업부지 확보가 제대로 진행 중인지
3.조합 갈등으로 사업 지연 또는 중단 위험성이 있는지
4.안정적인 자금운용을 위해 신탁사가 자금관리를 하는지

실제 최근 서울 동작구 노량진 본동 지역조합주택사업은 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금을 갚지 못해 첫 삽도 못 뜨고 있다. 지난해에는 성수동 성수1지역주택조합이 사업 차질로 조합설립인가를 취소당하는 불이익을 당하는 경우도 발생했다. CS프라임 장경철 이사는 “최근 나오는 조합아파트는 품질과 디자인 면에서 우수하면서 가격이 저렴해 내 집 마련 수요자라면 관심을 가져볼 만 하다”고 말했다.

그러나 장 이사는 “한가지 주의해야 할 것은 조합원 모집이 제대로 안 돼 사업이 장기화하는 경우 내 집을 마련하려다 장기간 돈이 묶일 수 있기 때문에 조합원 모집과 사업부지 확보가 제대로 진행 중인지, 안정적인 자금운용을 위해 신탁사가 자금관리를 하고 있는지를 확인해보는 게 바람직하다”고 덧붙였다.

분양전환 임대아파트 체크포인트
1.청약통장 소지 및 무주택 자격 요건 상태 유지
2.분양전환까지 세대주 및 세대원 전원 무주택 요건 유지
3.주변 아파트 가격동향 확인 필수
4.보증보험 가입 및 매년 갱신 여부 확인
5.우선 분양권 명시 확인

분양전환 임대아파트도 눈여겨볼 만
주택시장의 불확실성이 계속되고 전셋값이 오르면서 내 집 마련 대안 중 하나가 ‘분양전환 임대아파트’다. 이 아파트의 장점은 5~10년 장기간 전세로 거주하다 내 집으로 분양 전환할 수 있어 초기 비용부담이 덜하고 투자 리스크도 줄일 수 있다는 점이다.

또 입주자와 회사측이 합의하면 의무임대기간의 절반(2년6개월)이 지난 시점부터 분양전환도 가능하다. 임대아파트는 주택공사나 도시개발공사, 민간 건설업체가 소유주로 서민들에게 임차해 주는 아파트로 건설주체, 임대기간 등에 따라 여러 형태를 띤다.

분양전환 임대아파트의 가장 큰 매력은 가격 경쟁력이다. 주변 시세보다 낮은 보증금으로 전셋값 상승 걱정 없이 임대 기간 거주하다가 해당 아파트를 주변 분양가보다 싼 가격에 분양받을 수 있다.

미분양 아파트 체크포인트
1.장의 혜택보다 입지, 주변대비 가격, 교통여건 따져야
2.미분양 아파트는 단지 규모가 커야 유리
3.미분양 이유를 살피고, 근처 혐오시설 주의
4.개발호재 및 현실화되는 시점 확인
5.투자목적이라면 전매제한, 임대수요 따져야

주변 아파트 시세보다 저렴하게 공급된 분양전환 임대아파트는 2∼3년 후 전환 시점에서 주변 아파트 시세와 비슷하거나 일부 주거 선호도가 높은 경우는 지역 아파트 평균시세보다 더 높은 시세를 형성하기도 한다.

2008년 1월 동탄신도시에 입주한 5년 민간 임대아파트인 푸른마을 모아미래도 전용면적 59㎡는 의무임대기간의 2분의 1이 지난 2010년 7월에 분양가 1억6820만원에 분양 전환돼 현재는 2억4750만원의 시세를 형성하고 있다. 임대기간 동안 매월 지불한 월세 금액을 고려하더라도 상당 부분 시세 차익을 거둘 수 있었다.

세금부담도 적다. 임대기간 동안 취득세는 물론 재산세가 부과되지 않아 세 부담을 낮출 수 있다. 또한, 임대 기간이 보유기간에 포함돼 분양 후 바로 매도하더라도 양도소득세를 비과세 받을 수 있어 절세효과도 누릴 수 있다. 최근 분양전환 임대아파트의 경우 독자적인 단지가 조성되고 고급화되는 추세다. 대규모 택지지구 내 위치하는 경우가 다수여서 기반시설 이용도 편해 입주민들의 만족도 또한 높다.

다만 일반 분양아파트와는 다른 방식으로 임대·분양되는 만큼 꼼꼼히 따져봐야 할 사항이 많다. 분양전환 아파트는 공급 주체에 따라 분양가 결정방식이 달라지기 때문에 분양하는 임대아파트 가격뿐만 아니라 주변 아파트 가격동향도 살펴야 한다. 분양 가격 결정 외에도 무주택자격을 유지해야 분양자격이 주어지는 것은 기본이다. 민간 임대아파트는 대형 건설사보다는 지방에 거점을 둔 중소 건설사가 주로 공급하는 경우가 많아 법정관리나 부도가 나는 경우 임대보증금을 받지 못하는 경우가 종종 있다.

따라서 민간임대아파트 사업자가 보증보험에 가입하고 있고 매년 갱신되고 있는지에 대한 확인이 필요하다. 민간임대아파트는 공공임대아파트와는 달리 분양전환 시점에서 기존 거주 임차인에게 우선 분양하는 강제조항이 없어 계약서 작성 시에는 우선 분양권이 명시되어 있는지 확인하는 것이 좋다.

교통·학군 등 입지 좋은 미분양 아파트는 최고
또 하나는 다양한 혜택을 받을 수 있는 미분양 아파트다. 부동산 장기침체로 건설사보다 주택 구매자 위주의 시장이 형성됐다. 건설사들이 미분양을 줄이는데 사활을 걸다 보니 수요자에게 제공하는 혜택이 다양하고 풍부해지고 있다.

하지만 미분양 아파트 역시 따져봐야 하는 것들이 있다. 당장의 혜택보다는 입지나 주변 대비 가격, 교통여건 등을 잘 따져본 후 내 집 마련에 임해야 한다. 지금처럼 부동산시장 침체기에는 입지 여건이 좋은 단지도 미분양이 되는 경우가 많다. 이런 단지는 경기가 좋아지면 효자 종목으로 바뀌는 경우가 종종 있다.

미분양 아파트는 단지 규모가 커야 유리하다. 대단지 아파트에는 편의시설과 주거환경이 좋아 향후 집값 상승을 기대할 수 있기 때문이다. 오랫동안 미분양으로 남아 있는 곳보다 분양 당첨자의 계약취소로 생긴 미계약분이나 분양 직후 잔여가구가 적은 미분양 아파트를 노리는 방법도 좋다.

입주가 임박한 아파트는 잔금 납부가 길지 않아 철저한 자금계획을 세워 미분양이 된 이유를 잘 살펴야 한다. 단지규모와 커뮤니티 시설, 교통여건, 개발 가능성을 조사해야 하고, 직접 대상 미분양 아파트를 찾아가 교육 여건과 교통망, 주변에 유흥업소나 성인 위락시설이 있는지 살펴야 한다.

여기에 3.3㎡당 분양가와 시공사의 브랜드도 중요하다. 최근에 분양하는 미분양의 경우는 특별한 하자가 있는 것으로 보기 어렵기 때문에 신규 아파트를 고르는 요령과 큰 차이는 없다. 교통·학군·환경요건 등을 무엇보다도 먼저 살펴야 한다.

지역적 요인도 따져봐야 한다. 주거 선호도가 높은 지역인지, 혐오시설은 주변에 없는지, 발전 가능한 개발 호재는 어느 정도인가를 면밀히 고려해야 한다는 의미다.
앞으로 가격이 더 오를 가능성이 어느 정도인가를 주변 시세와 비교 분석하는 일도 중요하다. 분양가격도 반드시 짚어봐야 한다.

거주가 아니라 투자 목적이라면 전매제한 여부도 체크할 필요가 있고, 임대수요가 풍부한지도 따져봐야 한다. 건설사의 브랜드와 부가 서비스 조건도 비교할 필요가 있다. 간혹 건설사의 경영상 어려움으로 아파트 준공이 미뤄지거나 공사 도중 부도가 나 입주가 지연될 수 있기 때문에 건설사의 신뢰도도 무시할 수 없다. 또 건설사별로 미분양 아파트를 판매하기 위한 마케팅 전략이 모두 다르므로 융자 조건, 옵션 품목 등을 꼼꼼히 비교해야 한다.

CS프라임 장경철 이사는 “주택조합아파트, 분양전환 임대아파트, 미분양 아파트 등 의외의 알짜 아파트가 많다”며 “부동산 시장의 불황을 정부가 인식하고 있고 정책 공조를 통해 추가하락을 막겠다는 의도가 다분한 이상 지금 내 집 마련을 하는 것이 현명한 선택일 수 있다”고 말했다.