수익형 부동산, 함정에 빠지지 않는 법

수익형 부동산의 공급이 늘면서 과장 광고로 소비자의 피해가 주의된다.

수익형 부동산 다변화로 인해 곳곳에 함정이 숨어있다. 최근 시장에서 투자자들이 수익형 부동산을 신뢰하지 않는 이유다. 과장광고에도 주의해야겠지만, 투자자가 무엇보다도 해당 지역과 시장 추이를 잘 살펴보아야 한다.

요즘 부동산 전문가들은 수익형 부동산을 두고 ‘과열’이라고 지적한다. 약속한 투자수익을 보장할 수 없는 상황까지 왔지만 계속해서 공급이 늘고 있기 때문이다. 이런 문제는 수익률과 직결된다. 현재 전문가들이 예상하는 수익률은 4~6% 수준이다. 강남 등 배후수요가 풍부한 곳은 더 많은 수익률을 보장할 수 있지만 몇몇 광고에서 내놓은 12~17%는 무리라는 지적이다.

안민석 FR인베스트먼트 선임연구원은 “현재 인기가 좋다고 광고하는 지역 가운데 많은 곳이 오피스텔 공실률은 50~70% 수준이다”며 “반드시 시장조사를 한 뒤 투자를 해야 한다”고 충고했다.

서울의 경우도 도시형생활주택은 평당 1700만원까지 뛰어넘은 곳도 있다. 분양가가 높아지면서 수익을 맞추기 어렵다는 결론이다. 임대료 역시 고시원이나 원룸시세보다 높다. 임대료가 상승하면서 주변 임대료까지 덩달아 올라가는 경우도 적지 않다.
수익형 호텔의 경우도 마찬가지다.

새로운 투자 상품으로 주목받고 있지만, 배당금 문제로 법적 분쟁을 벌인 곳도 적지 않다. 부산 해운대의 한 호텔은 개장 이후에 약속한 연수익률을 올리지 못해 투자자들의 거센 반발을 받았다. 일반투자자들이 대출이자를 감당하지 못해 분양받은 객실이 경매에 넘어간 사례도 있었다. 호텔의 경우 다른 활용을 하지 못해 운영업체에 끌려가는 경우도 적지 않다.

확정수익률을 보장한다는 내용의 광고도 요주의 대상이다. 오피스텔에 분양하면서 8%나 10% 등의 수익률을 내세워 투자자 모집을 하고 이후 약속을 지키지 않는 곳도 많아졌다. 피해자들이 소송을 걸어도 시행사는 벌금 처벌만 받고 끝나는 경우가 대부분이다.

애초부터 사기 분양하는 사례도 속속 등장하고 있다. 최근 경기도의 한 오피스텔의 경우 예식장을 불법개조해 분양하는 사례도 있었다. 분양대금은 물론 구청으로부터 불법 시설물에 대해 원상복구 명령이 떨어지면서 이행강제금까지 물어냈다. 물론 업체 대표가 구속되면서 피해보상은 받지 못했다.

서울 은평구의 한 상가는 시행사가 불법 선분양을 통해 자금을 충당하고 제2금융권을 통해 프로젝트파이낸싱(PF) 융자로 건물을 지어왔지만 결국 자금을 이기지 못해 부도가 났다. 시행사 대표는 도주했고 결국 회사는 소송에 휘말렸다. 건축허가가 나지 않은 상황이라 정상적인 분양계약서조차 없었다는 점이다. 회사 측은 약정서와 영수증 등만 제공한 상태였다. 피해자들은 아직까지 한푼도 보상을 받지 못했다.