눈물의 부동산, 그래도 '버블 세븐' 이미지는…

강남, 거품 꺼져도 집값 안꺼졌다.. 비강남과 가격차 역대 최저

평균 시세 3.3㎡당 3000만원을 호가하는 서초구 반포동 '반포 자이' 전경.

[아시아경제 박미주 기자]강남 집값을 두고 거품논란이 끊이지 않고 있다. 하락세가 이어지고 있는 가운데 바닥인지 여부에 대한 갑론을박이 이어지고 있는 것이다. 또 비강남지역과 가격 격차가 얼마나 더 줄어들 수 있을 지에도 관심이 모아진다.

통상 강남지역은 학군, 반듯한 도로와 편의시설, 커뮤니티 등의 환경으로 집값이 다른 지역보다 높았다. 그럼에도 대다수는 과도한 수준이었다는 의견을 내비쳐왔다. 정부도 2006년 강남3구 등을 '버블세븐'으로 지정하며 거품이 끼었다고 공식 인정하기도 했다.

◆강남3구서 치솟은 집값= KB국민은행에 따르면 서울 강남지역 11개구의 6월 아파트값은 IMF 외환위기 이후인 1998년 6월 대비 233.2% 상승했다. 같은 기간 서울 강북지역 14개구 아파트값은 121.9% 상승해 강남지역과 큰 격차를 보였다.

특히 강남3구라 불리는 강남·서초·송파구의 집값이 크게 올랐다. 2007년에는 가격 상승세가 절정에 달했다. 부동산정보업체 부동산써브가 서울 아파트(주상복합 포함) 119만6934가구를 대상으로 평균 매매가격을 분석한 결과 2007년 강남3구와 기타 22개구의 평균 매매가격 차이는 6억2238만원으로 정점을 찍었다.

조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "2000년대 초반과 2006~2007년에는 강남 집값이 오르면 다른 지역도 따라 오르는 분위기였다"며 "강남 상승폭 자체가 큰 데다 강남에 대형 아파트와 재건축 아파트가 많아 가격 오름폭이 더 컸다"고 말했다.

◆거품 꺼지는 강남 집값= 고공행진해온 강남 아파트값은 2008년 금융위기 이후 내려서기 시작했다. 2007년 6월 대비 서울 강북 14개구의 집값이 9.6% 오를 때 강남 11개구는 2.3% 하락했다. 특히 송파구가 9.8%로 가장 많이 떨어졌고 이어 양천구(-7.4%), 강남구(5.7%), 강동구(-3.2%), 광진구(-3.1%), 서초구(-1.8%) 순이다.

강남3구와 비강남22개구의 가격 격차도 최저치다. 부동산써브에 따르면 2012년 현재 강남3구 평균 매매가격은 9억4733만원, 비강남22구는 4억4430만원으로 그 격차는 5억303만원이다. 리먼브러더스 사태 후인 2009년 5억2875만원보다 더 낮은 수치다.

박정욱 부동산써브 선임연구원은 "경기 침체가 길어지고 있는데다 재건축 사업에 대한 공공성 강화 요구로 재건축 아파트값 약세 등 악재가 이어지면서 강남3구 아파트값이 하락했다"고 분석했다. 조민이 팀장은 "소형아파트 수요가 늘었는데 강북권에 소형아파트 분포가 많고 강남권에는 대형아파트가 많아서"라고 풀이했다.

◆'그래도 강남'…시세 게걸음= 그렇다면 강남과 비강남의 아파트 가격차는 어디까지 좁혀질까. 전문가들은 조금 더 좁혀질 수는 있으나 확연하지는 않을 것이라고 예상한다.

첫 번째 근거는 강남의 아파트 분양 성적이다. 다른 지역보다 다소 비싼 분양가임에도 강남아파트 거주 실수요가 있어서다. 조민이 팀장은 "강남에 시세와 비슷하거나 다소 저렴한 3000만원 초반대로 분양가를 책정했던 아파트들이 다 잘 됐다"면서 "래미안 도곡 진달래 등이 청약 1순위에서 마감됐는데 투자를 보수적으로 하는 시기에 청약통장을 사용하고 청약가점도 높았던 점을 고려하면 실수요자라고 볼 수 있다"고 분석했다. 이어 "강남 거주 실수요가 있기 때문에 강남 아파트값과 강북아파트값의 격차가 크게 줄어들지는 않을 것"이라고 내다봤다.

강남을 대체할 곳이 없다는 이유도 있다. 박합수 KB국민은행 부동산팀장은 "강남은 부촌의 상징이라는 데 가치가 있는 데다 서울의 랜드마크라는 가치와 교육, 인프라, 고급 커뮤니티 등을 봤을 때 강남은 대체 불가 지역"이라며 "2006년께 30% 강남 집값이 과대평가된 것으로 체감했는데 지금은 그게 걷혔기 때문에 향후 비강남과의 가격차를 줄일 수 있는 추가적인 하락폭은 제한적"이라고 설명했다.

'그래도 강남'이라는 인식과 발전의 축이 남쪽을 향해 있다는 점은 또 다른 이유다. 백성준 한성대 부동산학과 교수는 "그래도 강남인데 이 가격은 가야 하지 않겠냐는 심리적인 저지선이 존재할 것으로 보여 강북이 3억원이면 강남은 6억원 정도로 두 배까지는 용인할 수 있을 것"이라며 "이미 형성된 가격이 금방 푹 꺼질 만큼 기초가 허약하지 않다"고 말했다.

박미주 기자 beyond@