재건축 초과이익 환수 2년 면제.. 사업 빨라지나?

국토부, 5·10대책 후속조치 법개정안 입법예고.. "'소형주택 비율'도 함께 해결돼야"

[아시아경제 황준호 기자] 개포 주공, 가락 시영 등 재건축 아파트 속도가 빨라질 것인지 주목된다. 정부가 2014년 말까지 관리처분계획 인가를 받은 재건축 단지에 한해 초과이익에 대한 부담금을 면제해 주기로 했기 때문이다.

◆재건축 초과이익 환수 2년간 중지= 국토해양부는 20일자로 입법예고하는 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 개정안을 통해 재건축 초과이익 환수제는 유지하되 2년간 한시적으로 환수를 중지한다고 밝혔다. 5·10대책 후속조치의 일환으로, 2014년 12월31일까지 관리처분계획 인가를 신청하는 사업장에 한해서다. 개정안 시행일 당시 부과종료시점(준공일) 이후 4개월이 경과하지 않은 경우로 부담금이 부과되지 않은 사업장부터 면제혜택이 적용된다.

재건축 초과이익 환수는 집값 급등기 집값을 잡기 위해 도입됐다. 집값 급등기 투기수요가 재건축 사업에 몰리면서 주변 집값까지 올려놓자, 정부가 내놓은 집값 안정 장치다.

재건축 초과이익 환수 대상은 2006년 9월25일 이후 관리처분인가를 받은 사업장이다. 환수금은 재건축 조합설립추진위원회가 승인된 날로부터 재건축 사업의 준공 인가일까지의 집값 상승분에서 개발비용, 정상주택 가격 상승분 등을 뺀 금액이다. 이때 조합원 1인당 평균이익이 3000만원 이하면 납부의무가 면제된다. 하지만 평균이익이 1억1000만원을 초과한다면 1억1000만원 초과금액의 50%에 추가로 2000만원을 더 내야 한다.

하지만 '황금알을 낳는 거위'로 통하던 재건축도 주택경기 침체가 지속되면서 사업성이 급속도로 나빠졌다. 향후 집값 상승에 대한 의구심마저 생겨나며 투기 수요가 사라지고 재건축 일반분양분이 미분양으로 대거 남는 사례가 발생했다. 초과이익 환수 장치로 인해 재건축 사업속도나 나지 않는 사업장마저 생겨나며 재건축 초과이익 환수가 필요한 것인지에 대한 논란이 불거졌다.

◆1개단지에서만 부담금 납부= 지금껏 재건축 초과이익 환수제에 따라 부담금이 부과돼 납부된 단지는 1곳이다. 국토해양부와 송파구청에 따르면 서울 송파구 풍납동 이화연립주택은 총 29구가구를 43가구로 재건축하면서 총 981만원의 초과이익 부담금이 산출됐다. 가구에 따라 초과이익은 다르나, 평균 1인당 부담금은 33만원 가량 부과됐고 입주민들은 이를 완납했다.

서울 중랑구 정풍ㆍ우성 연립 재건축단지는 초과이익에 따른 부담금을 부과받았지만 3년간 납부를 연장한 상태다. 정부는 초과이익 환수를 일시 중지하더라도 소급 적용은 하지 않을 방침이어서 우성연립은 5276만원, 묵동 정풍연립은 2887만원의 부담금을 납부해야 한다. 입주민들은 종료ㆍ개시시점의 주택가액 산정기준이 종료시점은 준공일 감정가로, 개시시점은 추진위 설립시 공시가로 계산돼 부담하지 않아도 될 부담금이 부과됐다고 주장하고 있다.

서울시 주택국에 따르면 서울시내에서 재건축 사업구역지정 단계를 지난 166개 단지 중 준공승인이 난 18개 사업장을 제외한 나머지가 초과이익 환수 대상이다. 이중 관리처분인가까지 마친 단지는 27개 사업장이다.

국토부 관계자는 "가락시영, 개포 주공 등 재건축 사업장은 초과이익 환수를 피하기 위해 사업 속도를 높일 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

한편, 재건축부담금 면제로 사업속도가 빨라지기 힘들 것이란 지적도 나오고 있다. 강남권 재건축 사업지의 경우 초과이익에 대한 부담금이 아니라 서울시의 '소형주택' 요구안이 최대 관심사인 이유에서다.

황준호 기자 rephwang@