오피스텔 옥석 가리기… ‘희소성·배후수요’가 관건

[아시아경제 배경환 기자] 수익형 부동산에 대한 관심으로 오피스텔 인기가 지속될 전망이지만 공실 우려와 수익률 부담 역시 커지고 있다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 서울의 경우 2011년 연간 1만실 이상 분양됐고 2012년에는 연말까지 오피스텔 8430실이 공급된다. 아직 분양 계획이 확정되지 않은 부지까지 공급에 나설 경우 올해도 서울 지역에 오피스텔이 1만실 이상 분양될 가능성이 높다.

올해 서울구별 분양 예정 물량을 살펴보면 강남구에서 연말까지 2500여실이 더 공급될 예정으로 연말까지 총 3517실이 분양된다. 강남보금자리지구의 오피스텔 분양 등이 선보이면서 지난해 분양실적에 비해 물량이 10배나 늘어나게 된다. 하지만 전반적으로 공급이 늘고 분양가격도 높아지고 있어 주변보다 저렴한 경우가 아니라면 수익률을 따져보는 등 청약 결정에 신중해야 한다.

마포구는 1472실을 분양해 지난 해 공급량(1328실)을 넘어설 전망이다. 강남구에 이어 올해 두 번째로 신규 공급량이 많을 것으로 보인다. 하지만 2005~2010년까지 총 공급물량이 651실에 그쳐 상암DMC 등 오피스 지역 인근에서 소형주택을 필요로 하는 수요자들을 흡수하기에는 공급이 부족하다.

성수IT밸리와 건국대학교 등 소형 임대 수요시장이 밀집한 광진구도 올해 5월 광진아크로텔 분양 이전까지는 이렇다할 오피스텔 공급이 없었다. 지난해 분양실적보다는 다소 늘었지만 하반기 추가 분양 계획이 없어 오피스텔 분양을 기다리는 투자자들에게는 공급이 부족하다.

가산·구로디지털단지 등 서남권 업무지구 수요를 흡수할 구로구와 금천구 일대도 오피스텔 등 소규모 임대 상품의 분양이 많지 않다. 올 들어 구로구에 431실, 금천구에 92실이 공급된 것이 전부다.

반면 마포, 광진, 구로 등 업무지구와 대학가 주변은 수요에 비해 새 오피스텔 공급이 부족해 희소가치와 투자 수익률을 동시에 잡을 수 있을 전망이다. 중소형 임대 수요가 많아 회전이 빠르고 대기 수요도 많아 공실 부담이 적고 희소가치가 높아 매매차익도 가능하다.

이혜련 부동산114 연구원은 “서울 지역의 오피스텔 신규 공급이 단기간 급증하고 고분양가 논란이 불거지는가 하면 도시형생활주택 등 경쟁 상품의 공급도 많아 투자 수익률 하락에 대한 우려가 커지고 있다”며 “오피스텔 재고가 많지 않고 최근 분양 물량도 부족한 지역을 선별해야 희소가치를 높이고 물량 쏠림으로 인한 공실 위험을 피할 수 있다”고 조언했다. 이어 “복합형 오피스텔이나 규모가 좀 큰 경우에는 일반 원룸이나 도시형생활주택보다 임대료 수준이 비싸기 때문에 업무지구 주변이나 대학가 일대의 직장인, 교직원 수요 등을 타깃으로 하는 것이 유리하다”고 말했다.