1인가구 10명 중 1명이 산다는 ‘관악구’ … 투자처로는?

[아시아경제 배경환 기자] 서울 1인가구 10명 중 1명은 관악구에 거주하는 것으로 나타났다. 고시촌 밀집지역으로 꼽히는데다 집값이 저렴해 원룸 대학생과 직장인이 몰려드는 이유에서다. 이렇다보니 상권이 자연스레 발달돼 오피스텔 등을 활용한 임대사업자들에게도 매력적인 곳으로 꼽히고 있다. 하지만 1~2실 규모의 임대사업자보다는 건물 전체를 운영하는 사례가 많은 편으로 소규모 투자자들에게 적합한 임대 매물을 찾기가 쉽지 않다는게 시장 전문가들의 분석이다.

27일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 서울대입구역을 이용하는 봉천동 일대의 오피스텔 재고물량은 5804실이다. 관악구에서 오피스텔 시장 규모가 가장 큰 곳이다. 서울대생과 대학원생을 비롯해 고시생 등 학생 수요가 많고 강남권 직장인 등 임대 수요가 다양하다. 서울대까지 이어지는 관악로와 남부순환로 방향으로 100가구 안팎 규모의 오피스텔이 위치한다.

상권이 발달된 신림동은 신림역을 이용할 수 있다. 신림동의 재고물량은 2844실로 조사됐다. 여의도와 가산~구로디지털단지와 가까워 해당 업무지구로 출퇴근하는 직장인 수요가 많다. 신림역에서 여의도까지 버스로 20분 정도면 출퇴근 할 수 있다. 신림사거리와 순대먹자골목 등 상권을 배후로 한 자영업자 임차수요도 많다.

지하철 출퇴근이 가능해 강남권 직장인들도 흡수하고 있다. 동일한 면적의 강남 역삼동 오피스텔 임대료가 85만원이라면 관악구는 15만원 가량 저렴한 70만원 선으로 임차인이 느끼는 월세 부담이 적은 셈이다. 강남권보다 임대료가 저렴한데다 1인 가구를 위한 생활환경이 형성돼 있어 혼자 살기 편리한 장점도 있다. 상권이 발달한 신림사거리 일대는 퇴근 이후 만남의 장소로 쓰인다. 다만 오피스텔 신축 물량과 함께 도시형생활주택도 늘어날 전망이다. 수급상의 부담이 최근 커지고 있는 것은 유의할 대목이다.

올 1분기까지 인허가를 받은 도시형생활주택 물량은 봉천동(1101가구)보다 신림동(1307가구)이 더 많다. 1년 이후에는 임차인 확보 경쟁을 해야 하는 신축 주택 상품이 늘어나게 돼 주차시설이나 보안시스템, 입지와 역세권 여부에 따라 오피스텔 별로 수요 선호도가 달라질 수 있는 이유다. 여기에 주거 만족도가 떨어지는 오피스텔은 경쟁력이 떨어져 공실 위험에 노출될 수 있다. 실제 최근에는 임대주택 상품의 신축 물량이 늘어나고 전용률이 낮은 상품이 이어지면서 높은 임대료로 공실이 발생하는 경우도 늘고 있다. 학생 수요의 감소로 입지가 떨어지는 단지는 공실 리스크가 높아질 전망이다. 따라서 지하철 역세권에 위치하고 전용률이 높은 오피스텔을 선별 투자해야 장기적으로 투자 가치가 높아진다.

하지만 유동인구 측면에서는 여전히 매력적인 사업지다. 원룸, 고시원, 오피스텔 등 소규모 임대주택들이 밀집돼 있고 혼자서 식사할 수 있는 공간과 늦게 퇴근하는 직장인들을 위한 세탁소, 마트 등의 운영시간이 길다. 임차수요 중에는 20대 초중반 남성이 많은 편이지만 최근에는 보안과 개별욕실 등이 잘 갖춰진 오피스텔을 비롯한 신축 단지들이 대거 들어서면서 여성 임차인 비중도 늘었다. 무엇보다 관악 봉천, 신림 일대의 교통 환경이 개선되면서 활동성이 높아져 젊은 직장인들에게 인기가 좋다. 강남순환도로가 2013년에 개통되고 신림~여의도 경전철 노선이 확정되는 등 인근 교통환경 개선 작업이 진행 중이다.

관악구 오피스텔 시장은 지하철2호선 신림역~봉천역~서울대입구역~낙성대역을 따라 역세권별로 선호하는 수요층이 나뉜다. 원룸과 고시촌 등의 상품은 언덕에 위치하는 경우가 많은데 비해 오피스텔은 상대적으로 역세권 대로변에 위치했다. 활동성을 중시하는 수요자들이 오피스텔을 선호하는 이유 중 하나이다.

임대수익률은 아직까지 높은 편이다. 연 평균 임대수익률은 오피스텔 재고물량이 많은 봉천동(6.42%)이 관악구 내에서 가장 높게 형성됐다. 서울 평균 임대수익률 5.97% 보다 높다. 봉천동 일대는 관악센추리오피스텔(157실), 세종오피스텔(153실) 등 2000년 이전에 공급된 오피스텔들이 많지만 신축 오피스텔에 비해 단위당 투자 부담이 적다. 최근 신축 오피스텔이 증가한 신림동(5.69%)은 연 평균 임대수익률이 조금 하락한 편이고 시장 규모가 작은 남현동(5.18%) 오피스텔의 임대수익률도 봉천동보다 낮다.

이미윤 부동산114연구원은 “임대수익률이나 유동인구 측면에서는 아직 좋은 투자처로 꼽히고 있다”며 “하지만 낡은 주택을 허물고 도시형생활주택을 짓는 경우가 늘면서 소액 투자자들의 진입 장벽도 낮아지는데 비해 노후된 인프라 등을 꼼꼼히 살펴 투자에 나서야한다”고 조언했다.

/ 부동산114

배경환 기자 khbae@