[르포]투기지역 해제 앞둔 강남3구 가보니.. '정중동' 뚜렷

[아시아경제 김창익 기자]"기대감이랄게 없다. 이미 나온 말들 아니냐. 문의만 있을 뿐 거래는 단절된지 오래다."

주말 서울 강남3구로 알려진 강남구와 서초구, 송파구 일대 중개업소들은 한산한 분위기가 예전처럼 그대로 이어지고 있었다. 2~3일 안에 발표될 부동산 활성화 대책에 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 투기지역 해제 방안이 포함될 것으로 알려지고 있으나 섣부른 기대감 대신 차분함이 묻어났다. 팔려는 가격을 올리거나 매물을 거둬들이며 대책 이후 시장 상황을 지켜보자는 반응이다. 하지만 정작 사려는 사람은 가격을 높여줄 생각이 없어 매도-매수 호가차만 벌어지며 거래로 이어지지는 않는 모습이다.

송파구 잠실동의 중개업소 관계자는 "투기지역이 해제돼 DTI와 LTV가 10%p 높아진다고 해서 아파트 살 사람들이 생겨날지 모르겠다"면서도 "LTV가 있는데 굳이 DTI를 유지하는 것은 이해하기 힘들다"고 말했다. 또 "지난해 취득세 50% 감면혜택이 수요자들을 끌어들인 것은 사실"이라며 "세금감면을 해주면 거래가 좀더 활기를 띨 것"이라고도 했다.

하지만 거래시장은 여전히 얼어붙은 상태다. 소형비율로 논란이 일고 있는 개포주공단지에서는 뭔가 여건이 달라질 수 있을 것이란 기대 속에서도 전화문의만 간간이 걸려오는 수준이었다. 1단지 중개업소 관계자는 "1분기엔 문의전화도 거의 없었지만 요새는 5~6통의 전화를 받는다"면서 "과거처럼 '묻지마'식 투자를 할 사람들은 없을 것 같다"고 전했다.

개포 시영아파트 거래는 5월 들어 고작 한 건 거래됐다. 개포시영 40.530㎡(이하 전용면적 기준)의 경우 5월 1일 5억7700만원(2층)에 계약이 이뤄졌다. 한건만으로 시장 상황을 판단하긴 어렵지만 이는 이전 가장 최근(지난 4월 19일) 거래가격(5억2500만원, 5층)에 비해 5000만원 값이 오른 것으로 연초 거래 가격 수준을 회복한 것이다. 투기지역 해제 등 부동산 정책에 대한 기대감이 일부 반영된 결과로 풀이된다.

7일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 정부의 부동산 활성화 대책 발표를 앞두고 지난주(4월 30일~5월 4일) 서울 재건축 아파트값은 전주보다 0.12% 올랐다. 투기지역 해제 소식이 전해지면서 송파구(0.41%)와 강남구(0.12%) 재건축 아파트값이 상승세를 탄 데 따른 것이다.

재건축 아파트인 송파 잠실주공 5단지와 가락시영 2차가 100만~2500만원 가량 올랐다. 강남 개포지구 주공1,3단지와 시영도 1000만원 안팎 상승했다.

하지만 이는 팔려는 가격을 올려부른 것일 뿐 실제 거래로 이어지는 경우는 드물다. 서울시 부동산정보광장 실거래 자료를 보면 5월들어 송파구와 강남구 아파트 거래건수는 재건축과 일반아파트를 망라해 총 8건에 불과하다.

은마아파트 주변 중개업소 관계자는 더욱 비관적이다. "거래라고 해봐야 급매물 간혹 거래되는 수준"이라며 "시장에 활기가 없어 투기지역 해제가 얼마나 영향을 줄지 모르겠다"고 고개를 저었다. 신천역 인근 중개업소 관계자는 "중대형은 거의 거래되지 않는다"며 "총선 후 시장상황이 달라질 것으로 예상한 집주인들이 시세보다 1억원 이상 낮춘 경매 직전의 급매물을 내놓는 데도 썰렁하다"고 말했다.

이에따라 전문가들은 정부가 내놓을 부동산 활성화 대책에 시장이 실망할 경우 '반짝 호가 상승'에 그칠 것이란 전망을 내놓고 있다. 이명박 정부 들어 이따라 쏟아져 나온 부동산 대책들이 별반 효과가 없었다는 학습효과에 새로운 대책에 대한 무력감이 더해질 경우 오히려 부동산 침체의 골만 깊어질 수 있다는 우려마저 일각에서 나온다.

투기지역이 해제되면 강남3구의 총부채상환비율(DTI) 적용폭이 40%에서 50%로 10%포인트 상향조정된다. 즉 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 40%에서 50%로 맞춰 대출을 받을 수 있게 된다. 연봉이 1억원일 경우 대출을 받을 수 있는 연간 원리금 상환액 상한선이 4000만원에서 5000만원으로 올라가는 것이다. 그만큼 대출을 더 받을 수 있어 강남에서 대출을 끼고 집을 사는 게 한결 쉬워진다. 또 양도소득세 부과 기준이 시가에서 기준시가로 완화돼 세금 부담도 줄어든다.

실거래 상황만 봤을 때 투기지역 해제에 대한 기대감이 강남 재건축 시장에는 일정 부분 반영이 되고 있는 것으로 보인다. 하지만 현재 시장 상황을 감안할 때 투기지역 해제가 강남3구 거래활성화를 통해 전체 부동산 시장의 촉매제로 작용할 지 여부는 아직 미지수다. 아이러니하게 정부도 강남3구 투기지역해제 논리로 규제 완화에 따른 투기 가능성이 거의 제로(0)라는 점을 강조하고 있다. 투기지역해제가 거래활성화로 이어지는 연결고리가 약하다는 것을 사실상 인정한 셈이다.

김규정 부동산114리서치 센터장은 "거래 현장의 기대감은 고조되고 있지만 이달 발표될 것으로 알려진 부동산 대책의 내용이 시장과 수요자의 기대에 미치지 못할 경우에는 실망감에 따른 하락이 다시 나타날 가능성도 배제하기 어려운 상황"이라고 설명했다.