강남3구 상가 분양가, 비강남권보다 2배 비싸다

[아시아경제 배경환 기자] 서울 강남3구와 비강남권의 상가 분양가격이 2배 이상 차이를 보이는 것으로 나타났다. 지하철 9호선과 신분당선 개통, 반포지구와 잠실 재건축 아파트 입주 등의 호재에 힘입어 가격이 꾸준히 오른 이유에서다.

15일 부동산정보업체 부동산114가 2005년 이후 신규 공급된 서울시내 상가 450개 단지의 분양가격(1층·3.3㎡기준)을 분석한 결과 강남3구는 평균 6996만원으로 비강남권(3150만원)보다 2배 이상 비쌌다.

구별로는 서초(7768만원), 송파(6212만원), 강남(5347만원) 순으로 이외 지역은 2000만~4000만원에 그쳤다. 강남3구가 비강남권 전체 평균보다 2.2배 높은 셈이다.

강남3구 상가의 분양가 상승은 강남역이 위치한 서초구와 잠실 재건축 아파트 단지가 위치한 송파구의 영향이 크다. 2008년 삼성타운 입주와 함께 가치가 상승한 강남역은 지하철9호선 신논현역 개통으로 강남역~신논현역으로 이어지는 거대 상권이 형성됐다. 이 시기 강남역 일대 공급된 상가들의 평균 분양가격은 3.3㎡당 1억원에 육박하며 고가 분양시장을 이끌었다.

단위당 1억원이 넘는 상가는 2005년 이후 최근 8년 동안 총 11개 단지가 공급됐다. 이중 상위 4개 단지는 지하철9호선 신논현역~강남역에 위치한 서초구에 집중됐다. 지하철 9호선 일대의 근린상가와 재건축 아파트 단지내 상가들이 대표적이다. 신논현역 개통 이후 강남역 상권의 광역효과를 누리기 위해 건설, 시공사들이 고분양가 전략을 내세웠다.

강남3구의 상가 고가분양 사례는 올해도 나타나고 있다. 지난해 신분당선 개통 이후 강남역 주변으로 오피스텔 공급이 이어지면서 3.3㎡당 1억원이 넘는 오피스텔 상가가 공급됐다. 오피스텔 강남역쉐르빌 상가가 3.3㎡당 7012만~1억312만원에 분양하고 있다. 올해 강남역 주변으로 강남역쉐르빌을 포함해 강남역효성인텔리안더퍼스트, 강남역와이즈플레이스, 청담역푸르지오 오피스텔이 분양돼 고가 오피스텔 상가 공급은 이어질 것으로 보인다.

대단지 재건축 아파트의 단지내 상가 분양가격도 전체 분양가 상승에 영향을 미쳤다. 2007~2008년에 공급된 잠실 엘스와 리센츠, 트리지움, 파크리오 등 잠실 저밀도지구 재건축 아파트 밀집 지역의 경우 일대 아파트 단지 내 상가의 분양가격은 1층 기준으로 3.3㎡당 평균 1억원이 넘는다. 특히 3단지 트리지움 단지 내 상가는 최고 1억3500만원으로 다른 지역의 점포 하나를 매입할 수 있는 가격대다. 1만가구의 배후수요를 뒤로 하고 신천 역세권에 위치해 외부 유입인구까지 끌어들일 수 있기 때문에 근린상가로서의 기대 효과가 더해졌고 분양가격이 높게 책정했다.

2009년에 분양한 서초 반포자이 단지내 상가도 단위당 6900만~8500만원에 공급됐다. 강남구는 2007년에 분양한 대치아이파크 상가가 3.3㎡당 7000만원에 공급됐다. 이미 형성된 상권의 안정성과 배후수요 기대치가 높고 재건축 사업 상의 비용부담도 일부 전가되면서 상가 공급가격이 높아진 것으로 분석됐다.

장용훈 부동산114리서치센터 연구원은 “강남권 신규 상가에 투자하고자 한다면 분양가격과 주변의 배후수요 규모, 유동인구와 업종 구성 등을 꼼꼼하게 확인하고 분양을 받아야 한다”며 “무리한 분양가격이 책정됐다면 분양 받은 상가는 적정 임대수익률을 맞추기 위한 업종 구성과 운영관리가 사실상 쉽지 않고 미분양으로 이어질 경우 상권 형성과 투자 수익 환수에 상당한 시간이 소요된다”고 말했다.

배경환 기자 khbae@