꿈쩍 않던 전세시장… ‘거래·상승률’ 모두 최저

전월세 거래 37% 감소… “대체상품 증가·전세수요 분산 등이 원인”

[아시아경제 배경환 기자] 최근 전세거래가 줄어들고 가격도 떨어지는 추세다. 올 1~2월 서울시 전월세 거래건수는 지난해 같은기간보다 37%나 줄었다. 서울ㆍ수도권 전셋값이 최근 3년새 35%나 급등했던 것과는 전혀 다른 양상이다. 일부 지역에선 이달 들어 큰 폭의 하락세도 나타났다. 주택공급이 부족했던 지역이나 전셋값이 저렴한 곳들은 거래마저 끊긴 모습이다.

27일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 서울ㆍ수도권의 3월 전셋값 변동률은 -2.1%다. 월간 전셋값 추이로는 사상 최저로 올 1월 이후 3개월 연속 하락세다. 가장 큰 원인은 최근 몇 년새 급등한 전셋값에 부담을 겪은 일부 지역이 조정세로 돌아선데 있다. 특히 올해는 강남 등 학군 수요가 몰리는 인기 지역의 전세거래도 크게 줄었다. 임병철 부동산114리서치센터 팀장은 "지난해 하반기 이후 박원순 서울시장의 뉴타운 출구전략으로 재건축, 재개발 이주수요가 줄어 든 것도 한 이유"라며 "여기에 봄철 전세수요를 끌어가던 신혼부부들이 윤달을 피하며 수요감소를 부추기고 있다"고 분석했다.

◇전세값 어느 정도 올랐나= 2009~2011년새 서울ㆍ수도권 아파트 전셋값은 35%이상 올랐다. 3년간 평균 10%를 훨씬 웃도는 상승률로 2000년 초반 이후 3년 연속 오름세는 처음이다. 부동산 침체로 매매 관망세는 이어지는데 비해 임대수요가 크게 늘어난 이유에서다. 입주물량이 줄어든 곳은 상승세가 더 가팔랐다. 2009년 초 3.3㎡당 450만원이던 서울ㆍ수도권의 평균 아파트 전셋값은 최근 600만원을 넘어섰다. 중소형 아파트 전세를 구한다고 가정할 경우 3년전에 비해 5000만원 이상 더 필요해진 셈이다.

하지만 올해는 분위기가 반전됐다. 지난해 하반기부터 시작된 전세수요 급감세는 봄 이사철을 맞은 최근에도 이어지고 있다. 우선 거래량 감소가 눈에 띈다. 올 1~2월 서울시의 아파트 전월세 거래량(계약일 기준)은 1만7000여건으로 지난해 같은기간(2만7000여건)보다 40%나 줄었다. 면적별 변동률 역시 3월 현재 ▲60㎡이하 0.52% ▲60~85㎡이하 0.03% ▲85㎡초과 0.06%로 지난해 같은기간 ▲60㎡이하 4.18% ▲60~85㎡이하 4.23% ▲85㎡초과 3.19%와 큰 차이를 보이고 있다.

/ 부동산114

◇도시형생활주택 등 대체상품도 영향= 대체 상품의 공급량이 늘어난 영향도 크다. 오피스텔, 도시형생활주택의 공급이 늘고 다가구주택과 다세대ㆍ연립으로 수요가 이동했다. 2010년까지 월 평균 2000~3000건 정도에 불과하던 다세대ㆍ연립의 전월세 거래량은 2011년부터는 3000~5000건으로 크게 늘었다.

최근에 준공한 빌라의 경우 주차장, 방범 등의 문제가 크게 개선된 점도 한몫했다. 여기에 매년 반복되는 전세난을 피하려는 신혼부부, 고소득 직장인 등 1~2가구가 실거주 목적으로 오피스텔을 매입하는 경우도 늘었다. 오피스텔의 전세ㆍ매매가격 비율이 2008년 평균 55%에서 2011년말 62%까지 치솟은 것이 이를 설명한다.

전세가격이 저렴한 곳으로 수요가 분산된 것도 원인으로 꼽힌다. 통계청 조사에 따르면 서울의 거주 인구는 꾸준히 감소하고 있다. 특히 2010년부터는 전출인구가 전입인구보다 많은 인구 순감현상이 심화되고 있다. 반면 경기도는 지방과 서울인구의 이동으로 꾸준한 증가세를 보이고 있다. 임 팀장은 "최근 2~3년간 전국적으로 아파트 전셋값이 크게 오른 만큼 올 봄과 같은 전세시장의 안정세는 당분간 이어질 가능성이 높다"며 "하지만 아파트 입주량이 줄어 대체 주택의 수급 부담이 커졌고 주거 쾌적성이나 만족도 부분의 시장 평가가 불확실하다는 변수가 남아 있어 국지적인 수급 변동에 따라 전셋값 부침 현상이 나타날 것"이라고 분석했다.