소규모 도시형주택 공급과잉… ‘슬럼화’ 우려

100가구 넘는 단지 고작 4%… “대규모 사업장, 있어도 수익 없어”

[아시아경제 배경환 기자] 서울에 공급된 도시형생활주택 중 100가구가 넘는 대단지 비율이 4%도 되지 않는 것으로 나타났다. 특히 30가구 미만의 초소형 단지 비율은 86%에 달해 또다른 도심 슬럼화 요인이 될 우려가 있다는 지적도 제기된다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면 도시형생활주택은 2009년 첫 선을 보인 이후 3년간 서울에서 총 1348개 단지, 3만4208가구의 인허가가 이뤄졌다. 같은 기간 오피스텔이 1만7197실, 전용면적 60㎡이하 소형 아파트 3만2172가구가 분양된 것과 비교하면 공급과잉 수준이다. 지난해만 하더라도 서울의 도시형생활주택 인허가 물량은 총 2만4443가구로 전년대비 3.6배 늘었다.

◇10가구 중 9가구 30가구 미만= 100가구 미만 도시형생활주택 단지는 전체의 96.2%, 30가구 미만 단지는 86%(1159곳)를 차지했다. 30가구 이상은 사업계획승인을 받도록 한 2010년 7월 이후 소규모 단지 위주로 인허가 물량이 급증했다.

단지별 평균 가구수는 25가구로 ▲구로(53가구) ▲종로(47가구) ▲영등포(47가구) ▲관악(44가구) ▲중구(37가구) ▲강동(36가구)이 높은 반면 ▲강서(24가구) ▲강남(23가구) ▲마포(17가구) ▲송파(17가구)는 평균을 밑돌았다.

100가구 이상의 대규모 단지는 서울시내 총 51곳으로 전체 인허가 물량의 3.8%에 불과했다. 이중 200가구 이상은 단 7곳에 그쳤다. 구별로는 구로, 관악, 강동 일대에 100가구 이상의 도시형생활주택 인허가 물량이 많았다. 구로는 전체 37곳의 인허가 물량 중 8곳이 100가구 이상 규모였다. 이어 관악구가 7곳, 강동구가 6곳으로 나타났다. 200가구 이상 규모도 강동과 관악구에서만 각각 2곳씩 인허가를 받았다.

문제는 단지 규모가 작다보니 늘어나는 공급량에 비해 입주민의 생활편의는 저하된다는 점이다. 공동주택의 경우 단지 규모가 클수록 편의시설을 잘 갖춘 경우가 많고 대로변 등 교통환경이 양호한 입지일 가능성이 높다. 반면 규모가 작은 곳일 수록 주차공간 등 시설 면에서 대단지보다 주거 선호도가 떨어진다.

또한 300가구까지 건설 가능하도록 규제가 완화됐지만 아직까지 대부분 소규모 단지로 공급되는 경우가 많았다. 30가구 미만으로 건축허가 기준이 완화되고 건설자금 지원이 확대되면서 노후한 단독주택을 소규모 단지로 개발하는 사례가 늘어난 것이다. 강서구는 도시형생활주택 인허가 물량이 3년간 2740가구로 서울 자치구 중 가장 많았지만 100가구 이상 단지는 1곳에 그쳤다. 단독주택이 많이 분포된 화곡동 일대는 재개발이 무산되면서 오래된 단독주택을 허물어 도시형생활주택을 건설하는 소규모 개발이 늘었다. 화곡동 소재 중개업소에 따르면 개발한 건물주인이 직접 운용하거나 통 매각을 하는 경우가 많다.

강남구도 소규모 도시형생활주택 비율이 높다. 99개 사업장이 인허가를 받았지만 단지규모가 대부분 30가구 미만이고 100가구 이상은 1곳 뿐이다. 대규모 단지를 개발할 수 있는 유효토지가 많지 않고 토지 가격도 비싼 이유에서다. 역삼동 일대 중개업소에 따르면 대로변이나 지하철역과는 다소 떨어진 주택가에 노후한 단독주택 부지를 헐고 지주가 직접 건설하는 경우가 많다.

◇비싼 땅값에 참여불가= 대단지가 나오기 힘든 이유는 도심 내 땅값이 비싼 탓이다. 서울시내 노른자위 땅이 바닥난 데다 역세권의 경우 3.3㎡당 1억~2억원에 달하는 땅값으로는 수익성을 확보하기 힘들다.

여기에 150가구 이상의 도시형생활주택을 지을 경우에는 일반 아파트 설치기준과 동일하게 관리사무소와 어린이놀이터, 경로당 등 최소 450㎡의 공용 공간을 확보해야 한다. 높은 땅값으로 분양가는 올라가고 임대수익률은 떨어지는 상황인 셈이다.

이렇다보니 건설사들의 사업참여도 높지 않다. 소형주택 브랜드를 준비해온 롯데건설과 금호건설은 2년이 넘도록 사업지를 물색 중이다. 대형건설사 중 대단지 공급에 나선 곳은 쌍용건설의 영등포구 대림동 '플래티넘 S(291가구)'가 유일하다.

한 대형건설사 관계자는 "대형사들은 대량공급이라는 시스템에 맞추다 보니 소규모 공급으로는 도저히 수익을 낼 수 없다"며 "역세권을 중심으로 편의시설이 배제된 소규모 단지만 공급되다보면 슬럼화로 이어질 수 있지만 그렇다고 비싼 땅값을 지불하고 대규모로 공급할 수도 없는 상황"이라고 털어놨다.

조성근 부동산114리서치센터 연구원은 "소규모 단지는 협소한 주차공간과 편의시설 부재 문제로 도심 슬럼화의 주원인이 될 수 있다"며 "주차공간이 부족한 주택가에 많이 공급돼 소형아파트나 역세권 대규모 오피스텔에 비해 선호도가 떨어질 수밖에 없다"고 말했다.

서울 연도별 도시형생활주택 인허가 추이(가구) / 부동산114

배경환 기자 khbae@